Cour d'appel, 02 juillet 2025. 22/14855

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 02 JUILLET 2025 N° 2025 / 206 N° RG 22/14855 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJEF [G] [V] C/ [D] [O] [I] [K] épouse [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie SADOUSTY Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 28 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03801. APPELANT Monsieur [G] [V] né le 08 Décembre 1946, demeurant [Adresse 1] représenté par Me Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE INTIMÉS Monsieur [D] [O] né le 30 Juillet 1991 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] Madame [I] [K] épouse [O] née le 05 Juillet 1990 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2] représentés par Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, membre de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Madame Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 janvier 201 8, M. [G] [V] a loué à M. [D] [O] et Mme [I] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], composé de trois pièces principales comprenant un séjour avec cuisine aménagée, une salle d'eau, une chambre et à l'étage une chambre mansardée ainsi qu'une terrasse pour un loyer de 800€ outre 20€ de provision sur charges. Le bail mentionne une surface habitable de 58m². A l'occasion d'un diagnostic, la superficie du bien s'est avérée être de 37m². Les locataires ont sollicité une diminution du loyer par courrier du 20 août 2018. Par acte d'huissier de justice en date du 23 août 2019, M. [D] [O] et Mme [I] [K] ont fait assigner M. [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins notamment de : - le déclarer responsable du trouble de jouissance subi ; - le condamner à leur payer la somme de 2 000 euros à titre provisionnel ; - ordonner une expertise judiciaire avec mission de dresser un état des lieux du logement, chiffrer le trouble de jouissance ainsi que leur préjudice ; - ordonner une diminution du loyer à la somme de 375,75 euros ; - les autoriser à suspendre le paiement du loyer jusqu'à ce que le bailleur ait remédié aux désordres. Par ordonnance en date du 16 décembre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé, a constaté l'existence d'une contestation sérieuse portant sur la réduction du montant du loyer ; ordonné une expertise judiciaire ; rejeté la demande des locataires portant sur la suspension du paiement du montant du loyer et sur l'attribution d'une indemnité provisionnelle sur dommages et intérêts. Par exploit d'huissier du 8 juillet 2020, M. [G] [V] a fait délivrer à M. [D] [O] et Mme [I] [K] un congé pour reprise à effet du 31 janvier 202l. M. [D] [O] et Mme [I] [K] ont libéré les lieux le 11 novembre 2020. Par acte d'huissier de justice en date du 21 octobre 2021, M. [D] [O] et Mme [I] [K] ont fait assigner M. [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE. Par jugement rendu le 28 septembre 2022, le Tribunal: DECLARE l'action en diminution du loyer recevable; CONDAMNE M. [G] [V] à payer à M. [D] [O] et Mme [I] [K] la somme de la somme de 9 240 euros au titre de la diminution du loyer ; DEBOUTE M.[D] [O] et Mme [I] [K] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des préjudices physiques et moraux subis ; DEBOUTE M. [G] [V] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE M. [D] [O] et Mme [I] [K] à payer à M. [G] [V] la somme de 4 948,01 euros au titre des frais de remise en état; CONDAMNE M. [G] [V] à verser à M.[D] [O] et Mme [I] [K] une somme de 1 200 euros au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [G] [V] aux entiers dépens ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPE LLE que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration au greffe en date du 8 novembre 2022, M.[V] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 9240€ au titre de la diminution de loyers et en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 1200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel du 25 janvier 2023, M.[V] a procédé à une deuxième déclaration d'appel et a complété son appel sur le chef de jugement ayant déclaré l'action en diminution de loyer recevable. La jonction a été ordonnée par ordonnance du 7 février 2023. Par arrêt déféré du 30 novembre 2023, l'appel formé le 25 janvier 2023 par M.[V] venu étendre la critique du jugement au chef 'déclare l'action en diminution de loyer recevable' a été déclaré recevable. M.[V] sollicite: Dire que la Cour est valablement saisie du chef du jugement 'déclare l'action en diminution de loyer recevable'. Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 28 septembre 2022, en ce qu'il a déclaré l'action en diminution de loyer recevable; en ce qu'il a condamné M. [V] au paiement de la somme de 9 240 euros au titre de la diminution de loyer et en ce qu'il a condamné M.[V] au paiement d'une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, Vu l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'arrêt de La Cour de cassation en date du 9 novembre 2022, Déclarer irrecevable l'action en diminution de loyer. En conséquence, débouter les époux [O] de leur demande tendant à voir condamner M. [V] au paiement de la somme de 9 240 euros au titre de la diminution de loyer Ordonner la restitution des sommes versées en exécution du jugement rendu le 28 septembre 2022. Très Subsidiairement dans l'hypothèse où la Cour déclarerait cette action recevable, Ramener la diminution de loyer à de plus justes proportions eu égard au marché des loyers et aux loyers de comparaisons fournis. Débouter M.et Mme [O] de toute autre demande. Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [M] en date du 29 janvier 2021, Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Dire n'y avoir lieu a condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance Débouter M.et Mme [O] de leurs demandes tendant à voir infirmer le jugement rendu en ce qu'il les a condamné à payer à M. [G] [V] la somme de 4948,01 euros au titre des frais de remise en état et statuant à nouveau de juger que la production d'un devis trois ans après que les époux [O] aient quitté les lieux ne constitue pas une preuve suffisante pouvant déterminer le préjudice de M.[G] [V] ; à voir rejeter la demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives formulées par M. [V], ; A titre subsidiaire, ramener le montant des dégradations locatives à de plus juste proportion soit la somme de 800 € correspondant au montant du dépôt de garantie ; en tout état de cause, condamner M. [G] [V] à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d' instance. Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné à payer à M.[G] [V] la somme de 4948,01 euros au titre des frais de remise en état Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté M.et Mme [O] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices moraux et physiques. En appel, condamner M.et Mme [O] à payer à M.[V] une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Débouter M.et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Condamner M.et Mme [O] aux dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir: -que la deuxième déclaration d'appel du 25 janvier 2023 a été faite dans le délai pour conclure, elle s'incorpore à la première déclaration de sorte que la cour est saisie des chefs du jugement mentionnés dans ces deux déclarations, et donc du chef du jugement déclarant recevable l'action en diminution du loyer, -que le délai de 4 mois prévu par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande de diminution de loyer faite au bailleur, -que les locataires ont sollicité une diminution de leur loyer le 20 août 2018, les parties ont été convoquées devant la commission de conciliation le 24 janvier 2019, les locataires ont assigné en référé le 23 août 2019 et au fond le 21 octobre 2021 soit au delà du délai de 4 mois de sorte que leur action en diminution du loyer est irrecevable, comme tardive, -qu'en tout état de cause cette diminution est excessive, le loyer retenu par le premier juge correspond à la location d'un studio, -qu'alors que les locataires ont soutenu que le logement était insalubre, il résulte de l'expertise judiciaire que la cause des moisissures réside dans le comportement de ces derniers qui n'ont pas ventilé et chauffé correctement le logement, -que les locataires ont donc failli à leur obligation d'entretien du logement, ils ont par leur propre comportement créé les désordres qu'ils ont ensuite invoqués à son encontre en passant sous silence l'expertise, de sorte qu'ils ont été valablement condamnés à la remise en état du logement, -qu'il n'y avait donc pas lieu à ce qu'il soit condamné à un article 700 du code de procédure civile en première instance, -que les précédents locataires attestent de la salubrité du bien, -qu'il n'a pu relouer le logement suite au départ des locataires du fait du montant élevé des travaux. M.et Mme [O] concluent: Vu les articles 3-1 et 7-2 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 9 , 562 et 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées, DÉCLARER Mme [I] [O] née [K] et M. [D] [O] recevables et bien fondés en leurs demandes ; JUGER que la Cour d'Appel n'est pas saisie du chef de jugement suivant : - DÉCLARE l'action en diminution du loyer recevable CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de NICE du 28 septembre 2022 dont appel, en ce qu'il a : - CONDAMNE M.[G] [V] à payer à M. [D] [O] et Mme [I] [K] la somme de 9.240 euros au titre de la diminution de loyer ; - CONDAMNE M. [G] [V] à verser à M. [D] [O] et Mme [I] [K] une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - CONDAMNE M. [G] [V] aux entiers dépens ; - RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. INFIRMER le jugement sur le point suivant : - CONDAMNE M.[D] [O] et Mme [I] [K] à payer à M. [G] [V] la somme de 4.948,01 euros au titre des frais de remise en état STATUANT À NOUVEAU : - JUGER que la production d'un devis trois ans après que les époux [O] aient quitté les lieux ne constitue pas une preuve suffisante pouvant déterminer le préjudice de M. [G] [V] ; - REJETER la demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives formulées par M.[V] ; A titre subsidiaire : - RAMENER le montant des dégradations locatives à de plus juste proportion soit la somme de 800 € correspondant au montant du dépôt de garantie ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : CONDAMNER M. [G] [V] à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance. Ils soutiennent: -que la cour n'est pas saisie du chef du jugement relatif à la recevabilité de la demande en diminution du prix qui n'est pas contenu dans la première déclaration d'appel mais dans la seconde faite hors délai, -que la superficie de leur logement n'était pas de 58m² comme indiqué au bail mais de 37,94m², l'écart étant de 34,59% le loyer doit être diminué d'autant, -que contrairement à ce que dit le bailleur, la diminution du loyer ne doit pas s'apprécier au regard de la nature du bien et du marché des loyers, le texte prévoit qu'elle se fait au regard de l'écart de superficie, -que quant aux dégradations locatives, le bailleur ne justifie de son préjudice que par la production tardive d'un devis daté du 3 mai 2022, alors qu'ils ont quitté le logement le 11 novembre 2020 et que leur assignation date du 21 octobre 2021, -que dans ses premières écritures le bailleur ne sollicitait pas de réparations locatives que ce n'est que le 6 mai 2022 qu'il l'a fait avec un devis établi pour les besoins de la cause, -qu'il convient donc de ramener à de plus juste proportion le montant de ces réparations. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la saisine de la cour du chef du jugement 'déclare l'action en diminution du loyer recevable' Par arrêt en date du 30 novembre 2023 rendu en dernier ressort, a été déclaré recevable l'appel formé le 25 janvier 2023 par M.[V]. Cet appel vient étendre la critique du jugement au chef de ce dernier 'déclare l'action en diminution de loyer recevable', de sorte que la présente cour est saisie de ce chef du jugement critiqué. Sur la recevabilité de la demande des époux [O] en diminution du loyer L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. Ce délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur, insusceptible de suspension et d'interruption. En l'espèce, la demande faite au bailleur en diminution de loyer pour superficie habitable de la chose louée inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location a été faite par courrier en date du 20 août 2018. Si les locataires ont saisi la Commission Départementale de Conciliation le 17 novembre 2018 et que cette dernière a rendu son avis le 24 janvier 2019, ils n'ont agi en référé que par assignation du 23 août 2019 et au fond par assignation du 21 octobre 2021, de sorte qu'ils sont forclos et leur demande en diminution du prix est irrecevable. En conséquence, le jugement entrepris est infirmé sur ce point. Sur la demande en restitution des sommes versées en exécution du jugement : Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l'intimé de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement et constitue le titre exécutoire permettant de l'y contraindre, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l'appelant. Sur la demande au titre des réparations locatives L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1153 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte de l'article 1732 du code civil et de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Les réparations locatives résultent de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, dressés contradictoirement. Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l'existence des dégradations, son indemnisation n'est pas subordonnée à la preuve de ce qu'il a effectué les réparations. Un premier bail a été signé avec M.[O] le 31 août 2017, puis le 29 janvier 2018 le bailleur a accepté d'établir un bail au profit des époux [O]. Il résulte des pièces versées aux débats, que l'état des lieux d'entrée de M.[O] en date du 8 septembre 2017 dans le cadre du précédent bail conclu le 31 août 2017 ne fait état d'aucune dégradation particulière. En outre, l'expertise judiciaire, dont le rapport a été déposé le 29 janvier 2021, soit deux mois après le départ des locataires, conclut que la cause des moisissures réside dans le comportement des locataires n'ayant pas ventilé et chauffé correctement le logement, qui s'il est de conception ancienne avec un niveau d'isolation faible, ne tombe pas pour autant dans une catégorie réglementaire, obligeant à des travaux d'isolation complémentaires. Les locataires ont, ainsi, failli à leur obligation d'entretien du logement et sont à l'origine des désordres dont il est demandé réparation. Ces conclusions d'expertise vont dans le sens d'attestations de précédents locataires de ce bien, qui ne signalent aucun problème de moisissure. Il ne peut être reproché au bailleur de solliciter la réparation de son préjudice en versant aux débats un devis, qui même s'il date du 3 mai 2022, ne fait que chiffrer les désordres constatés par l'expertise judiciaire contradictoire. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les époux [O] à payer à M.[V] la somme de 4 948,01€ correspond à la réfection en peinture de l'appartement. Sur les autres demandes Le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à 1200€ d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Les époux [O] sont condamnés à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, DECLARE que la cour est saisie du chef de jugement 'déclare l'action en diminution du loyer recevable', CONFIRME le jugement rendu le 28 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, SAUF en ce qu'il: DECLARE l'action en diminution du loyer recevable; CONDAMNE M. [G] [V] à payer à M. [D] [O] et Mme [I] [K] la somme de la somme de 9 240 euros au titre de la diminution du loyer ; CONDAMNE M. [G] [V] à verser à M.[D] [O] et Mme [I] [K] une somme de 1 200 euros au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [G] [V] aux entiers dépens ; Statuant à nouveau DECLARE irrecevable l'action en diminution du loyer, DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, Y ajoutant DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE les époux [O] à régler à M.[V] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE les époux [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE