Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/02949

ARRET N° S.A.S.U. CROC'AFFAIRES C/ S.C.I. DU CENTRE CV COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/02949 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ID5T JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE SAINT QUENTIN EN DATE DU 17 DECEMBRE 2020 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.A.S.U. CROC'AFFAIRES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me Jean-françois DEJAS de la SCP MATHIEU-DEJAS-LOIZEAUX-LETISSIER, avocat au barreau de LAON ET : INTIMEE S.C.I. DU CENTRE prise en la personne de ses représentants légaux demeurant es qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 65 DEBATS : A l'audience publique du 11 Mai 2023 devant : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile. GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction et assistée de Mr Mickael LEBAS, Greffier stagiaire. PRONONCE : Le 14 Septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier. DECISION La SCI du Centre est propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 8] , [Adresse 7], [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 1] (02). Par acte authentique en date du 24 juin 1996, elle a donné à bail commercial à la SARL Sodipar dans cet ensemble immobilier un local commercial composé d'un rez de chaussée constitué d'une pièce principale de 450 m2 environ loué nu , les travaux d 'agencement , installation électrique, chauffage , revêtements peintures , isolation , et travaux de mise en conformité des lieux étant à la charge du preneur. Le loyer initial hors taxes annuel était fixé à 132 000 francs. Par acte authentique en date du 26 mai 2000 , la SARL Sodipar a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux en cause à la SA Croc 'Affaires, la SCI du Centre intervenant à l'acte . La société Croc' Affaires a pris la décision de quitter les lieux et a fait délivrer un congé par acte d'huissier de justice, le 28 juin 2018 avec une date d'effet au 31 décembre 2018. La SCI du Centre a fait procéder à deux constats d'huissier, le premier le 11 décembre 2018 l'huissier ayant constaté qu'une pose de linoléum était en cours dans les locaux, le second le 3 janvier 2019, contradictoire, au cours duquel il a été procédé à un état des lieux de sortie. Au vu ces constats, la SCI du Centre a sollicité le paiement de différentes sommes. La société Croc'Affaires s'est opposée à ces demandes de sorte que la SCI du Centre l'a fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Saint Quentin. Par jugement en date du 17 décembre 2020 , le tribunal judiciaire de Saint Quentin a : -condamné la société Croc'Affaires à payer à la SCI du Centre la somme de 12 908, 74 € TTC au titre des travaux de reprise et de réfection du bâtiment . -dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 . -dit que les intérêts échus des capitaux porteront intérêt au taux légal dès lors qu'ils seront dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil . -débouté la SCI du Centre de sa demande de condamnation de la SAS Croc' Affaires au titre de l'indemnité d'indisponibilité . -débouté la société Croc' Affaires de sa demande de condamnation de la SCI du Centre pour abus du droit d'agir en justice . -condamné la société Croc' Affaires à payer à la SCI du Centre la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . -dit que les dépens comprendront notamment le coût du procès -verbal de l'état des lieux de sortie en date du 3 janvier 2019 établi par Me [H] Huissier de justice . -dit que les dépens ne comprendront pas le coût du procès-verbal établi par Me [H] en date du 11 décembre 2018 . -débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires . -dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision . La société Croc'Affaires a interjeté appel le 8 juin 2021 . Aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2022 , la société Croc'Affaires demande à la Cour de : -d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Quentin en ce qu'il est entré en voie de condamnation à son encontre . -dire et juger que la SCI du Centre est mal fondée en toutes ses demandes , fins et conclusions . -l'en débouter . -la condamner à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive . -la condamner à lui verser la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile . -la condamner aux entiers dépens . Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 décembre 2022 expurgées des demandes de dire et juger , la SCI Immobilière du Centre demande à la Cour de : -débouter la société Croc 'affaires de son appel principal. -déclarer recevable et bien fondé son appel incident -infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la société Croc 'Affaires à la somme de 12 908, 74 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019. -condamner la société Croc'Affaires à des dommages et intérêts de 51 965, 88 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2018 , date de l'assignation et jusqu'à parfait règlement . -condamner la société Croc Affaires au paiement de la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état des deux portes de l'immeuble avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2018 jusqu'à parfait règlement . -ordonner la capitalisation des intérêts . -condamner la société Croc'Affaires au paiement d'une indemnité d'indisponibilité d'un montant de 20 400 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 . -débouter la société Croc'Affaires de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € pour procédure abusive . -à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la Cour considérerait que le préjudice subi par le bailleur devrait être indemnisé au regard des pertes locatives trouvant leur origine dans les dégradations imputables à Croc' Affaires , condamner la société Croc Affaires au paiement de la somme de 193 968 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir. -condamner la société Croc' Affaires à payer la somme de 21 031, 84 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir. -condamner la société Croc'Affaires au paiement d'une indemnité complémentaire de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . -condamner la société Croc'Affaires aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat de Me [H] des 11 décembre 2018 et 3 janvier 2019 et prononcer distraction au profit de Me Selosse-Bouvet . L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 4 mai 2023. Pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties , la Cour renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile . SUR CE Sur les sommes demandées au titre de travaux Le tribunal au vu des stipulations du bail, de l'absence d'état des lieux d'entrée, de la présomption que la société Croc Affaires était présumée avoir pris le local en bon état de réparations locatives et des pièces produites, a condamné la société Croc Affaires à payer les sommes suivantes 3 000 € TTC pour les réparations locatives relatives au revêtement du sol. 3 500 € au titre de la réfection des murs intérieurs. 1 500 € pour la réfection de la porte latérale 2 000 € pour les travaux de réfection d'une des portes de la façade l'entrée principale 730, 74 € TTC au titre de la réfection des dalles de plafond soit une somme totale de 12 908, 74 € TTC au titre des travaux de reprise et de réfection du bâtiment et dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019. La société Croc'Affaires expose que la demanderesse est d'une particulière mauvaise foi puisqu'avant son entrée dans les lieux, le local loué était un garage et ne comportait aucun aménagement, que le sol était à l'état brut et que les locaux n'étaient pas chauffés, que la SCI du Centre sollicite des travaux ou leur coût alors que l'immeuble était loué nu depuis 1996 et qu'elle n'est jamais intervenue dans l'immeuble même pour réparer les fuites de la toiture. Elle précise qu'à son entrée dans les lieux en 2000, en l'absence de chauffage en état de marche , elle a fait mettre en place 3 aérothermes à gaz pour un coût de 96 300, 71 € TTC selon facture du 15 novembre 2000, qu'elle a également fait poser une moquette et que deux mois avant son départ elle a fait poser un linoléum neuf, ce qui constitue une amélioration et non une dégradation, que les demandes présentées sont fantaisistes .Elle souligne que la société Croc'Affaires a sollicité l'exécution provisoire et une indemnité d'indisponibilité de l'immeuble alors qu'elle a attendu plus de 5 mois pour faire procéder à la signification du jugement, qu'elle s'est bien gardée de dire qu'elle avait reloué les locaux et ne produit aucune facture de travaux alors que les locaux sont à nouveau loués, que la production de ce nouveau bail fait apparaître qu'elle estime que les lieux loués se trouvent en bon état ce qui démontre que ses demandes sont injustifiées . S'agissant du sol , elle déclare qu'elle ne peut être condamnée à aucune somme puisqu'elle a a fait poser un linoléum neuf . Concernant les travaux de peinture , elle soutient qu'aucune somme ne peut lui être réclamée les murs intérieurs étant nus lors de la conclusion du bail initial ,ajoutant que les murs extérieurs sont en brique . S'agissant des portes , elle fait valoir que suite à une tentative d'effraction , elle a changé la porte d'entrée en 2004 , et que la porte latérale était dégradée lors de son entrée dans les lieux ainsi qu'en atteste une ancienne salariée , qu'aucune somme ne peut donc être mise à sa charge . Concernant les travaux de reprise des dalles du plafond , elle soutient que l'humidité constatée sur le plafond suspendu ne peut provenir que de la partie supérieure et donc de la toiture dont l'étanchéité relève de la seule responsabilité du bailleur . La Sci du Centre réplique que les lieux n'étaient pas loués à un garage mais à un établissement secondaire de la concession Ford de Saint Quentin et qu'il s'agissait d'un local à usage d'exposition et de vente de véhicules automobile et que les lieux étaient entretenus , qu'elle avait fait installer un chauffage au gaz en 1996 pour remplacer l'installation de chauffage existante .Elle fait valoir qu 'en application de l'article 1731 du code civil , s'il n'a pas été fait d'état des lieux , le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives , que la société Croc'Affaires doit donc rendre les lieux dans ce état , que les stipulations du bail de 1996 sont opposables à la société Croc' Affaires et que les constats d'huissier produits démontrent un grand nombre de désordres .Elle souligne que si son preneur actuel a déclaré avoir reçu les locaux en bon état , il a néanmoins obtenu une réduction sensible du loyer , que par ailleurs , l'indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence par le preneur de l'inexécution de ses obligations n'est pas subordonné à l'exécution de réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de la dépense, qu'il y a lieu de prendre en compte le coût des travaux de reprise des dégradations imputables à Croc'Affaires même si ces travaux de reprise pour diverses raisons n'auraient plus lieu d'être . Elle souligne que le montant qui doit être retenu pour la pose et le fourniture de revêtements de sol s'élève à 15 711, 50 € soit 18 853,80 € TTC , pour les travaux de nettoyage de la façade à 1815 € HT soit 2178 € TTC , les travaux de reprise et d'installation des portes 15 187, 74 € , les travaux de reprise des murs intérieurs à 12 540,60 € HT soit 15 048, 72 € TTC . Le bail a été conclu avant la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 , il est constant qu'il n'a pas été réalisé d'état des lieux à l'entrée dans les lieux de la société Croc'Affaires , en application de l'article 1731 du code civil , s'il n'a pas été fait d'état des lieux , le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels , sauf la preuve contraire .En application de l'article 1732 du code précité , il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute . Il est admis que l'indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses . L'acte de cession de fonds de commerce en date du 26 mai 2000 disposait que le cédant cède au cessionnaire tous ses droits au bail susvisé , lequel était reproduit en intégralité dans l'acte , le cessionnaire s'obligeant à compter de son entrée en jouissance d'exécuter toutes les charges et conditions du bail , or le bail précisait que « le locataire sera tenu d'effectuer dans les lieux loués pendant la durée du bail et à ses frais , toutes les réparations et les travaux d'entretien , le nettoyage et en général toute réfection ou remplacement s'avérant nécessaire pour quelque cause que ce soit notamment en ce qui concerne les vitrines et ouvertures, appareils sanitaires et robinetterie , canalisations d'eau , de gaz éventuellement tuyaux de vidange sans que cette énumération soit exhaustive ». - s'agissant du sol des locaux , l'attestation de M.[K], gérant de la Sarl Sodipar prédécesseur de la société Croc' Affaires dans les locaux tend à démontrer que le sol était en bon état lors de la prise de possession de Croc Affaires puisque M.[K] déclare avoir fait exécuter des travaux sur le sol pour pouvoir ouvrir un magasin de détail correct et propre pour accueillir la clientèle . Le constat d'huissier établi le 11 décembre 2018 établit que la société Croc'Affaires avant son départ des lieux a fait poser un linoléum , qu'il est à l'état neuf mais qu'il n'est pas collé au sol , qu'en le soulevant sont visibles des chutes de moquettes , que des jours sont visibles et qu'il existe des gondolements sur toute la surface .Cette situation nécessite une reprise mais le locataire n'est pas tenu de restituer un sol à l'état neuf étant précisé qu'une part de vétusté doit être prise en compte et que l'occupation des lieux a duré 18 ans , il convient donc d'allouer à ce titre non pas la somme de 15711, 50 € HT sollicitée mais celle de 5 000 € . -s'agissant des travaux de nettoyage de la façade le bail précisait , page 7 , dans un paragraphe relatif à la devanture, que le locataire avait à sa charge l'entretien complet des lieux loués , le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté et d'aspect , les peintures de la devanture (parties en ciment sur toute la hauteur) de l'immeuble devant être refaites au moins une fois tous les trois ans et pour la première fois en 1999 si le bail se poursuit au delà du 31 juillet 1998, les parties en briques devant être simplement nettoyées . Ainsi que l'a déclaré le premier juge , la société Croc'Affaires ne démontre pas que la façade n'était pas en bon état à son entrée dans les lieux .La SCI du Centre justifie avoir pris à sa charge des prestations de peinture sur la façade de l'immeuble le 29 juillet 2008. La somme de 2178 € sollicitée pour le lavage et la pose et de peinture sur la façade doit donc être mise à la charge de la société Croc' Affaires . -S'agissant des travaux de peinture des murs intérieurs Le bail indiquait que le local était loué nu , les travaux de peinture étant à la charge exclusive du preneur. Le constat d'huissier établi en 2019 précise que la peinture des murs des locaux, pour chaque pièce visitée, est en mauvaise état .La société Croc' Affaires ne produit aucun élément qui établirait que la peinture des murs à son entrée dans les lieux ait été en mauvais état , elle ne saurait être tenue cependant de supporter le coût intégral de réfection des murs et une part de vétusté doit être retenue compte tenu de la durée de l'occupation des lieux , une somme de 4 000 € sera allouée et non celle de 12 540, 60 € HT sollicitée. S'agissant des portes le bailleur sollicite la somme de 15 187, 74 € soit le coût du remplacement de deux portes . Il résulte du descriptif des locaux loués qu'il existe trois portes , deux portes doubles vitrées [Adresse 5] , une porte double vitrée entre les [Adresse 9] et [Adresse 7] .Si le constat d'huissier indique qu'une des portes de la façade avant a été forcée et présente d'importantes dégradations , Mme [P] salariée de la société Croc Affaires atteste avoir été présente en 2000 , lors de l'entrée dans les locaux de la société et avoir remarqué que les « portes côté [Adresse 5] étaient déjà abimées et avaient été forcées » , la société Croc Affaires justifie par ailleurs avoir été victime d'une tentative d'intrusion en 2004 et avoir changé l'une de ces deux portes ,elle établit que les portes n'étaient pas en bon état à son entrée dans les lieux , aucune somme au titre du remplacement d'une de ces portes ne donc être mise à sa charge de ce chef . S'agissant de la porte latérale , l'huissier constate qu'elle a été forcée mais réparée , il n'est pas établi qu'elle ait été réparée « grossièrement » le bailleur sera débouté de sa demande en paiement d'une somme au titre du remplacement de cette porte . Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts (3 500 € ) présentée au titre de travaux de remise en état de ces portes qui n'est pas justifiée . Sur les dalles du plafond Le constat d'huissier précise pour chacune des pièces visitées que le plafond est revêtu de dalles en mauvais état qui comportent des trous et des tâches d'humidité ou sont jaunies . Le bail précisait que le faux plafond était à la charge du preneur , la société Croc'Affaires est présumée avoir reçu les locaux en bon état , elle n'établit pas que les dalles du faux plafond seraient dégradées en raison des fuites qui n'auraient pas été réparées par le propriétaire , la somme de 730,74 € telle que précisée dans le devis produit sera retenue . Il sera donc accordé à la SCI du Centre la somme de 11 908 , 74 € ( 5 000 + 2178 +4000 +730, 74 ) outre intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 . Sur l'indemnité d'indisponibilité Le tribunal a débouté la SCI du Centre de sa demande en paiement d'une indemnité d'indisponibilité au motif que la SCI du Centre ne justifiait pas de la durée des prestations de réfection à réaliser . La SCI du Centre sollicite une indemnité d'indisponibilité correspondant au montant du loyer et charges contractuellement dû au titre du mois de décembre 2018 et ce pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2019 , soit 20 400 € ( 3 400 € x6 ). Elle fait valoir qu'il appartenait au locataire de remettre les lieux en l'état et non au bailleur de faire son affaire personnelle et à ses frais avancés de la réalisation des travaux de remise en état, qu' il a été jugé que le preneur doit être condamné à verser une indemnité d'indisponibilité pour la période des travaux de remise en état et de nettoyage ainsi que pour tenir compte du laps de temps nécessaire à la relocation de celui-ci . La société Croc Affaires s'oppose à la demande , fait valoir que la SCI du Centre ne justifie d'aucun travaux depuis son départ , que les locaux sont à nouveau loués . Si les réparations locatives n'ont pas exécutées par le preneur et qu'il y a lieu à réfection des lieux , il est dû une indemnité d'indisponibilité par le preneur mais seule la durée nécessaire à l'exécution des réparations non exécutées par le preneur peut donner lieu à indemnisation . Au vu des travaux ci- dessus décrits, cette durée n'excède pas 15 jours , il sera alloué à la SCI du Centre une somme de 1 500 € à ce titre . Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Compte tenu des condamnations prononcée à l'encontre de la société Croc'Affaires , il y a lieu de la débouter de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive . Sur les frais irrépétibles et les dépens La société Croc Affaires succombant en ses prétentions sera condamnée à payer à la Sci du Centre la somme de 1 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais d'appel ainsi qu'aux entiers dépens à l'exception du coût du procès -verbal établi par Me [H] le 11 décembre 2018 , le jugement étant confirmé sur ce point ainsi que sur les frais irrépétibles . PAR CES MOTIFS La Cour , statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort , par mise à disposition au greffe Infirme le jugement sur le montant des sommes dues au titre des travaux de reprise et de réfection du bâtiment ainsi que sur l'indemnité d'indisponibilité . Statuant à nouveau , Condamne la Sas Croc'Affaires à payer à la Sci du Centre la somme de 11 908, 74 € TTC au titre des travaux de reprise et de réfection du bâtiment sis [Adresse 3] . Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 . Condamne la SAS Croc'Affaires à payer à la SCI du Centre une indemnité d'indisponibilité d'un montant de 1 500 € outre intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 . Déboute la SCI du Centre de toute autre demande de dommages et intérêts . Confirme le jugement pour le surplus . Y ajoutant , Condamne la SAS Croc Affaires à payer à la SCI du Centre la somme de 1 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SAS Croc'Affaires aux entiers dépens à l'exception du coût du procès-verbal établi par Me [H] le 11 décembre 2018 . Le Greffier, La Présidente,