Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 22/05021

COUR D’APPEL DE [Localité 6] TOTAL COPIES 3 COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + AJ 1 N° RG 22/05021 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N6JK Pôle Civil section 2 Date : 27 Février 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Pôle Civil section 2 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDERESSE S.A.S.U. [Adresse 5], RCS [Localité 6] 889 024 865, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDERESSE S.C.I. OR, RCS [Localité 6] 810 762 690, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président : Cécilia FINA-ARSON Juge unique assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : en audience publique du 12 Décembre 2024 MIS EN DELIBERE au 27 Février 2025 JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Février 2025 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, la SCI OR a consenti un bail commercial à la SASU [Adresse 5] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à MONTPELLIER (34), moyennant un loyer mensuel initial de 850 euros hors charges. Par courrier daté du 23 mars 2022, remis en main propre le 15 avril 2022, la SCI OR a informé sa preneuse, par l’intermédiaire de son notaire, de son intention de vendre les locaux loués en formulant une offre d’achat à un prix de 140 000 euros. Par courrier signifié par acte d’huissier de justice en date du 05 mai 2022, la SASU [Adresse 5] a informé la SCI OR et l’office notariale qu’elle acceptait l’offre précitée. Par courriel en date du 10 juin 2022, l’office notariale de la SCI OR a informé la SASU [Adresse 5] que sa cliente entendait se rétracter car le droit de préférence n’était pas applicable. Par courrier officiel du 21 juillet 2022, la SASU COURS CHALLENGE a réitéré sa volonté d’acquérir le local auprès de la SCI OR. Le 07 septembre 2022, il a été fait sommation à la SCI OR de comparaître devant notaire pour procéder à la signature. Un procès-verbal de carence a été établi le 21 septembre 2022. *** Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 04 novembre 2022, la SASU [Adresse 5] a assigné la SCI OR devant le tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins de voir déclarer parfaite la vente. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la SASU [Adresse 5] demande au tribunal de : A titre principal : Condamner, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, la SCI OR à signer, dans les huit jours suivant le jugement à intervenir, une promesse synallagmatique de vente portant sur le lot n° 11 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, comprenant un local, un arrière magasin et un débarras, cadastré section BR n° [Cadastre 3], situé [Adresse 1], à MONTPELLIER avec tous les droits y étant attachés, sans aucune exception, ni réserve moyennant le prix de 140 000 euros et aux charges et conditions prévues dans le projet de promesse rédigé par Maître [T], notaire à Montpellier,Juger que passé un délai de deux mois, et huit jours après la signification du jugement à intervenir, et à défaut pour la SCI OR d’avoir régularisé ladite promesse, le jugement à intervenir vaudra promesse synallagmatique de vente par la SCI OR à la SASU [Adresse 5] au prix convenu de 140 000 euros pour le local commercial situé [Adresse 1], à MONTPELLIER tel que le bien existe, avec tous les droits y étant attachés, sans aucune exception, ni réserve,ORDONNER la publication du jugement à intervenir en vue des formalités de publicité foncière,A titre subsidiaire : Déclarer le caractère parfait de la vente conclue entre elle et la SCI OR portant sur le lot n° 11 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, comprenant un local, un arrière magasin et un débarras, cadastré section BR n°[Cadastre 3], et situé [Adresse 1], à MONTPELLIER, avec tous les droits y étant attachés, sans aucune exception, ni réserve moyennant le prix de 140 000 euros, ORDONNER la publication du jugement à intervenir valant acte authentique en vue des formalités de la publicité foncière,En tout état de cause : Débouter la SCI OR de l’ensemble de ses demandes, Condamner la SCI OR à lui verser la somme de 37.643,40 euros au titre du surcoût généré par la hausse des taux d’intérêt, La condamner à lui verser la somme de 28.642,40 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux loyers versés depuis le 05 septembre 2022 (décompte arrêté au 03 décembre 2024, à actualiser au jour du délibéré),La condamner à lui verser la somme de 2.550 euros en remboursement du dépôt de garantie versé lors de l’entrée en location, et en faisant application des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, La condamner à lui verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi, Condamner la SCI OR aux dépens, La condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Constater l’exécution provisoire du jugement. A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1113, 1114, 1115, 1121 et 1583 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, que l’offre d’achat de la SCI OR comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Elle en déduit que le contrat a été valablement formé à la date où son acceptation a été signifiée à son adversaire. Elle ajoute que la SCI OR ne pouvait alors plus se rétracter et que, quand bien même le droit de préemption ne serait pas applicable, cela ne remettrait pas en cause la formation du contrat. Elle souligne que l’attitude de la SCI OR lui cause un préjudice en ce que les taux d’intérêt dont elle aurait pu bénéficier en mai 2022 étaient largement inférieurs à ceux dont elle peut espérer bénéficier aujourd’hui en ce qui concerne le prêt qu’elle entend contracter pour acquérir le bien immobilier. Elle précise qu’en sa qualité de preneuse, elle a été contrainte de continuer à verser les loyers du local commercial alors qu’elle aurait pu en devenir propriétaire quatre mois après l’acceptation de l’offre de vente et ainsi mettre un terme à ces versements, ce qui lui cause un préjudice. Elle ajoute, sur le fondement des articles 1349 du code civil et L. 145-40 du code de commerce, que son dépôt de garantie devra lui être restitué en raison de la confusion qui s’est opérée entre la qualité de preneuse et de propriétaire. Pour s’opposer à l’argumentation de son adversaire, elle indique, sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce que la notification de son droit de préemption ne mentionnait pas le garage, que la référence à la vente en bloc n’est intervenue que tardivement et que la SCI OR ne démontre pas sa volonté de procéder à une telle vente. Elle précise que la SCI OR ne démontre pas en quoi le droit de préemption était inapplicable. Elle fait, en outre, valoir que les affirmations de la SCI OR selon lesquelles elle ne procède pas au dépôt de ses comptes annuels est hors de propos et qu’elle justifie de deux offres de prêt. Au soutien de sa demande au titre du préjudice moral, elle explique que la SCI OR a volontairement fait durer la phase précontentieuse puis la procédure judiciaire afin qu’elle renonce à faire valoir ses droits. Elle ajoute que le remboursement d’un crédit permet la constitution d’un patrimoine et est donc plus avantageuse que le paiement d’un loyer. Elle considère que sans l’attitude de la SCI OR, elle aurait pu poursuivre son activité dans des conditions économiquement plus avantageuses et que son adversaire n’a subi aucun préjudice. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SCI OR demande au tribunal de : A titre principal : Débouter la SASU [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, La condamner aux dépens, La condamner à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire : Débouter la SASU COURS CHALLENGE de ses demandes indemnitaires,La débouter de sa demande d’astreinte, Ecarter l’exécution provisoire de droit. Pour s’opposer aux demandes de son adversaire, elle soutient qu’elle a clairement indiqué à la SASU [Adresse 5] qu’aucun droit de préemption n’était applicable en l’espèce car elle entendait vendre le garage, non inclus dans le bail, en même temps que le local. Elle considère que le notaire s’est trompé en notifiant ce droit de préférence et a oublié de mentionner le garage dans la notification mais que cela ne modifie en rien sa volonté de procéder à une vente en bloc. Elle fait valoir, sur le fondement de l’article R. 247-3 du code de commerce, que la SASU COURS CHALLENGE ne pourra, en tout état de cause, pas faire l’acquisition du bien car elle ne pourra pas obtenir un prêt dans la mesure où elle ne respecte pas son obligation de procéder au dépôt de ses comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce. Au soutien de ses demandes subsidiaires, elle explique avoir elle-même subi un préjudice car elle n’a pas pu vendre ses lots en raison de la procédure alors qu’elle avait un besoin urgent de fonds. Elle ajoute que les demandes de la SASU [Adresse 5] au titre du différentiel de taux d’intérêt ne reposent sur aucune base sérieuse. En effet, elle estime qu’une banque qui lui aurait accordé un prêt à un taux inférieur à celui du marché par le passé n’a aucune raison de le lui accorder aujourd’hui à un taux largement supérieur à ce référentiel. De surcroit, elle considère que le respect d’un contrat de bail ne saurait constituer un préjudice indemnisable et que le règlement des échéances d’un prêt ou de loyers est alternatif de sorte qu’aucune double dépense n’existe. Elle précise que la demande d’astreinte de la SASU COURS CHALLENGE est incompatible avec les délais nécessaires aux formalités. Elle affirme encore que la demande au titre du préjudice moral n’est pas sérieuse dans la mesure où la SASU [Adresse 5] est une société anonyme. Enfin, elle considère que l’exécution provisoire devra être écartée tenant la réversibilité très complexe en cas d’infirmation de la décision en appel. *** La clôture est intervenue le 03 décembre 2024, par ordonnance du même jour. A l’audience du 12 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 27 février 2025. MOTIFS A titre liminaire sur l’existence du contrat de vente Aux termes des dispositions de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. Il résulte des dispositions de l’article 1114 du même code que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. L’article 1115 du même code dispose que l’offre peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire. L’article 1117 du même code dispose quant à lui que l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable. Aux termes des dispositions de l’article 1118 du même code, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. L’article 1121 précise que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. L’article 1192 du code civil dispose qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Il résulte des dispositions de l’article 1583 du même code que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Le dernier alinéa de cet article précise que celui-ci n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. En l’espèce, par courrier daté du 23 mars 2022 remis en mains propres le 15 avril 2022, la SCI OR a, par l’intermédiaire de son notaire, adressé à sa locataire, la SASU [Adresse 5], une offre d’achat portant sur le local commercial donné à bail, situé [Adresse 1] à MONTPELLIER, pour un prix de 140 000 euros, outre les frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente évalués à la somme de 11 600 euros. L’offre fait en outre référence au droit de préemption du preneur prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce et au délai d’un mois pour accepter l’offre mentionné à cet article. Il s’agit donc d’une offre d’achat comportant les éléments essentiels du contrat. Elle exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation dans la mesure où elle fait référence à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, au droit de préemption du preneur et au fait que l’absence de réponse dans le délai imparti équivaudrait à une renonciation à l’exercice du droit de préférence pour la vente. Par courrier daté du 04 mai 2022, signifié à la SCI OR le 5 mai 2022, la SASU [Adresse 5] a informé sa bailleresse de son intention d’acquérir le local commercial loué et de subordonner cette acquisition à l’obtention d’un prêt dans un délai de quatre mois. Ce courrier manifeste donc bien la volonté de son autrice d’être liée dans les termes de l’offre : il s’agit d’une acceptation de l’offre d’achat préalable. Dès lors, le contrat de vente portant sur le local commercial loué a été formé le 05 mai 2022, date à laquelle l’acceptation est parvenue à l’offrant par voie de signification. La SCI OR se prévaut, tout d’abord, d’un courriel du 10 juin 2022 adressé au directeur de la SASU [Adresse 5] dans lequel elle indique que le droit de préférence ne saurait jouer dans la mesure où elle entendait, en réalité, vendre en bloc le local commercial et le garage, constitutif du lot n° 22 de la copropriété. Toutefois, ce courriel est postérieur à la date à laquelle l’offre est parvenue à son destinataire et même à la date de formation du contrat. Dès lors, la SCI OR n’avait pas la possibilité de rétracter son offre à cette date. En outre, la lettre du courrier du 23 mars 2022 exprime clairement la volonté de la SCI OR de procéder à la vente du local commercial donné à bail à la SASU [Adresse 5]. Il n’y est nullement fait mention d’un garage, d’autres lots de copropriété mis en vente ou d’une vente en bloc. Ainsi, il n’y a pas lieu de procéder à une autre interprétation de ce courrier car le tribunal ne saurait interpréter les documents rédigés de manière claire et précise à peine de dénaturation. La SCI OR fait valoir que l’étude notariale a oublié de mentionner le garage lors de la notification du droit de préférence à la SASU [Adresse 5]. Toutefois ce moyen ne saurait prospérer dans la mesure où il permettrait de remettre en cause a posteriori n’importe quel écrit ou acte juridique. En outre, il n’y a pas lieu d’interpréter le courrier du 23 mars 2022 de façon à couvrir l’erreur d’un professionnel du droit, qui au surplus, n’est pas attrait en la cause au titre de sa responsabilité par la SCI OR, malgré toutes les « erreurs » qu’elle lui attribue. De surcroit, le droit de préemption prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’est écarté qu’en cas de cession globale d’un immeuble comportant un local commercial. Or, en l’espèce, la SCI OR ne démontre pas en quoi la cession commune du local commercial avec le garage, constitutif du lot n° 22, s’apparenterait à la cession totale de l’immeuble, qui est susceptible de comporter d’autres lots de copropriété. Au surplus, elle ne démontre la véracité de cette intention par aucun élément. La SCI OR fait enfin valoir que la SASU [Adresse 5] n’aurait, en tout état de cause, pas pu mener la vente à son terme dans la mesure où aucune banque n’aurait accepté de lui octroyer un prêt faute d’avoir déposé régulièrement ses comptes annuels. Toutefois, la défenderesse ne produit aucune pièce propre à démontrer ses allégations. A l’inverse, la SASU COURS CHALLENGE verse aux débats trois simulations de prêt témoignant de l’accord de sa banque en vue de l’octroi d’un prêt destiné à l’acquisition du local commercial. Dès lors, il convient de considérer qu’un contrat de vente portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à MONTPELLIER a été conclu entre la SCI OR et la SASU [Adresse 5] le 05 mai 2022. Sur la demande de condamnation à signer une promesse synallagmatique de vente Aux termes des dispositions de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En l’espèce, la SASU COURS CHALLENGE demande, à titre principal, de condamner sous astreinte la SCI OR à signer avec elle une promesse synallagmatique de vente portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à MONTPELLIER. Toutefois, il a été précédemment démontré que cette vente est intervenue le 05 mai 2022 par rencontre des volontés. Dès lors, dans la mesure où la promesse de vente vaut vente, il n’y a pas lieu d’ordonner la signature d’une promesse de vente relativement à un bien ayant déjà fait l’objet d’une vente. Sa demande sera donc rejetée ainsi que la demande tendant à ce que le présent jugement vaille promesse de vente à défaut de signature d’une promesse synallagmatique de vente. Sur la demande de déclaration du caractère parfait de la vente L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. Cette condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’article 1304-4 du même code précise qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. En l’espèce, il a été démontré supra que la formation du contrat de vente portant sur le local commercial est intervenue le 05 mai 2022. Toutefois, il s’agissait d’une vente sous condition suspensive de l’obtention, par la SASU [Adresse 5], d’un prêt dans un délai de 4 mois puisque son courrier d’acceptation mentionne que « la présente acceptation est subordonnée à l’obtention d’un prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois ». Or, la SASU COURS CHALLENGE demande au tribunal de constater le caractère parfait de cette vente, sans aucune exception ni réserve, c’est-à-dire sans la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Cette condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acheteuse puisqu’elle lui permet de disposer d’un délai pour obtenir les fonds nécessaires à l’achat du bien sans risquer que le bien ne soit vendu à un autre acquéreur qui disposerait immédiatement des fonds. Cette condition ne présente, à l’inverse, aucun intérêt pour le vendeur dans la mesure où elle retarde le versement du prix. Ainsi, la SASU [Adresse 5] est en droit de renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans son intérêt exclusif. Par conséquent, le caractère parfait de la vente portant sur le local en rez-de-chaussée comprenant une pièce principale, deux bureaux cloisonnés et un cabinet de toilettes, situé [Adresse 1] à [Localité 6], cadastré section BR n° [Cadastre 3], moyennant un prix de 140 000 euros sera constaté. La publication du présent jugement au service de la publicité foncière sera, en outre, ordonnée. Sur les demandes indemnitaires de la SASU COURS CHALLENGE L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’octroi de dommages-intérêts suppose ainsi la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Sur la demande au titre de la hausse des taux d’intérêt A l’appui de sa demande, la SASU [Adresse 5] verse aux débats trois courriels émanant du conseiller clientèle professionnelle de sa banque contenant des simulations de prêt avec le montant du taux d’intérêt et la mensualité prévisible. Toutefois, les deux premiers ont tous les deux été édités le 12 octobre 2022 à 19h10, mais sans que leur date de réception ne soit apparente et le troisième n’est pas daté. Or, dans la mesure où la SASU COURS CHALLENGE sollicite une indemnisation en raison du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de l’augmentation des taux d’intérêt et donc des mensualités afférentes au prêt qu’elle entend contracter pour faire l’acquisition du local commercial, il lui appartenait de produire des pièces datées et récentes permettant de constater cette évolution à la hausse. Dès lors, sa demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande au titre du paiement des loyers La SASU [Adresse 5] sollicite la condamnation de la SCI OR à lui rembourser le montant des loyers versés en application du contrat de bail à compter du 05 septembre 2022, date à laquelle elle considère qu’elle serait devenue propriétaire du local si la SCI avait poursuivi le processus de vente conformément à la loi et à ses engagements. Le paiement de loyers, en application d’un contrat de bail, peut constituer un préjudice indemnisable si tant est qu’il soit démontré, par le locataire, qu’une faute du bailleur a conduit au versement indu desdits loyers. En outre, l’on ne peut considérer que le règlement des échéances d’un prêt équivaut au paiement de loyers dans la mesure où le premier permet l’acquisition d’un bien immobilier, ce que ne permet pas le second. De surcroit, il n’est pas démontré que le montant des échéances du prêt que la SASU [Adresse 5] aurait pu contracter et des loyers auraient été équivalents. En l’espèce, la SASU COURS CHALLENGE a accepté l’offre de la SCI OR le 05 mai 2022. Toutefois, dans son courrier d’acceptation, la SASU [Adresse 5] déclare qu’elle entend se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour conditionner la vente à l’obtention d’un prêt dans un délai de quatre mois. Comme indiqué supra, la SASU COURS CHALLENGE produit une simulation de prêt non datée et deux simulations éditées le 19 octobre 2022. Ces trois simulations mentionnent que les prêts envisagés correspondent à l’achat du local commercial et portent sur un montant de 123 860 euros. Partant, la SASU [Adresse 5] démontre qu’elle aurait, de façon certaine, obtenu un prêt dans le délai imparti pour faire l’acquisition du local commercial qu’elle louait. La faute de la SCI OR, qui a entendu mettre un terme au processus d’acquisition du local commercial alors que la SASU [Adresse 5] avait valablement accepté son offre d’achat, a donc causé un préjudice à la demanderesse en l’empêchant de devenir propriétaire du local au 05 septembre 2022 et donc de mettre un terme au versement des loyers. La SASU COURS CHALLENGE justifie avoir versé à la SCI OR, au titre des loyers du local commercial la somme de : 867,78 euros du mois de septembre 2022 au mois de juillet 2023, soit la somme de 9.545,58 euros, 922,37 euros du mois d’août 2023 au mois de décembre 2024, soit la somme de 15.680,29 euros, Soit une somme totale de 25.225,87 euros. Par conséquent, la SCI OR sera condamnée à rembourser à la SASU [Adresse 5] la somme de 25.225,87 euros au titre des loyers versés alors qu’elle aurait pu être propriétaire du local, entre les mois de septembre 2022 et de décembre 2024. Sur la demande au titre du dépôt de garantie L’article L. 145-40 du code de commerce dispose que les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il convient, en outre, de noter que l'exercice du droit de préemption par le locataire a pour conséquence de rompre définitivement tous les rapports de droit ayant uni le promettant et le bénéficiaire d'origine de la promesse. Ainsi, l’exercice, par la SASU [Adresse 5], de son droit de préemption a eu pour conséquence la résiliation du bail qui l’unissait à la SCI OR. Or, la résiliation du bail doit conduire à la restitution du dépôt de garantie. Par conséquent, la SCI OR sera condamnée à reverser à la SASU [Adresse 5] son dépôt de garantie, fixé à 2.550 euros, aux termes du contrat de bail commercial unissant les parties. Cette condamnation ne sera pas assortie des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. En effet, l’article sur lequel la SASU [Adresse 5] fonde sa demande, en l’espèce l’article L. 145-40 du code de commerce, fait référence aux loyers payés d’avance par le locataire et non au remboursement du dépôt de garantie en fin de bail. Sur la demande au titre du préjudice moral Il convient, tout d’abord, de rappeler qu’une personne morale peut solliciter et obtenir une indemnisation en réparation du préjudice moral dont elle se prévaut. Toutefois, l’absence de corporalité et d’humanité des personnes morales exclut que ces dernières puissent se prévaloir d’un préjudice moral lié à l’affection, la fatigue ou le stress. Ces dernières peuvent en revanche mettre en avant l’atteinte à leur image, leur réputation ou à leurs valeurs. En l’espèce, la SASU COURS CHALLENGE sollicite des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de la résistance abusive de la SCI OR dans la phase précontentieuse et au cours de la procédure judiciaire. Toutefois, le fait que la SASU [Adresse 5] soit une personne morale exclut qu’elle puisse se prévaloir de la lassitude, du stress ou de la fatigue engendrés par le manque de diligence allégué de la SCI OR. La SASU [Adresse 5] fait également valoir que le fait d’avoir poursuivi le paiement des loyers pendant une période où elle aurait dû devenir propriétaire lui cause un préjudice en ce qu’elle aurait pu poursuivre son activité dans de meilleures conditions économiques. Néanmoins, il ne s’agit plus là d’un préjudice moral mais d’un préjudice économique, qui a d’ailleurs déjà été indemnisé. Par conséquent, sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral sera rejetée. Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI OR, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la SCI OR, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la SASU [Adresse 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, la SCI OR demande que soit écartée l’exécution provisoire de droit compte tenu de la réversibilité très complexe de la décision en cas d’infirmation par la cour d’appel. En effet, l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec une décision ordonnant la publication d’une vente immobilière au service de la publicité foncière et elle sera donc écartée. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la SASU [Adresse 5] de condamnation sous astreinte de la SCI OR à signer une promesse synallagmatique de vente portant sur le local en rez-de-chaussée comprenant une pièce principale, deux bureaux cloisonnés et un cabinet de toilettes, situé [Adresse 1] à MONTPELLIER, cadastré section BR n° [Cadastre 3], moyennant un prix de 140 000 euros, CONSTATE le caractère parfait de la vente portant sur le local en rez-de-chaussée comprenant une pièce principale, deux bureaux cloisonnés et un cabinet de toilettes, situé [Adresse 1] à MONTPELLIER, cadastré section BR n° [Cadastre 3], moyennant un prix de 140 000 euros, intervenue entre la SCI OR et la SASU [Adresse 5] en date du 05 mai 2022, ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, REJETTE la demande de la SASU COURS CHALLENGE de condamnation de la SCI OR à lui verser la somme de 37.643,40 euros au titre du surcoût généré par la hausse des taux d’intérêt, CONDAMNE la SCI OR à verser à la SASU [Adresse 5] la somme de 25.225,87 euros au titre du paiement du loyer du mois de septembre 2022 au mois de décembre 2024, CONDAMNE la SCI OR à verser à la SASU [Adresse 5] la somme de 2.550 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, REJETTE la demande de la SASU COURS CHALLENGE de condamnation de la SCI OR à lui verser la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE la SCI OR aux dépens, CONDAMNE la SCI OR à verser à la SASU [Adresse 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la SCI OR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ECARTE l’exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 27 février 2025, la minute étant signée par : LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON