Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/06030

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Février 2025 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 20 février 2025 à Me PARAISO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 20 février 2025 à M. [L] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06030 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QAO PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [Y] [J] né le 08 Décembre 1970 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [U] [L] né le 21 Janvier 1966 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 4 février 2021 avec prise d’effet au 22 février 2021, Monsieur [Y] [J] a donné à bail à Monsieur [U] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 710 euros, outre 60 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [J] a fait signifier à Monsieur [U] [L] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 4 420 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Monsieur [Y] [J] a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti, En conséquence, prononcer la résiliation du bail. - ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [L] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; - condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de la somme provisionnelle de 11 849 euros dont 499 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2023 au titre de la dette locative arrêtée à la date du 1er août 2024 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de l’assignation ; - fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil ; - condamner Monsieur [U] [L] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ; - condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 1 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [U] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 28 novembre 2024, l'affaire a été retenue, Monsieur [Y] [J], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif. Monsieur [U] [L], comparait en personne fait valoir qu’il est en recherche de travail suit une formation. Il ne conteste pas la dette et une procédure de surendettement est en cours. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [Y] [J] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 4 février 2021 contient une clause résolutoire (page 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 4 420 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2023. Monsieur [U] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [U] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 770 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [U] [L] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [L] reste devoir la somme de 11 350 euros, à la date du 8 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août inclus et déduction faite des frais de procédure (commandement de payer, notification CCAPEX) ainsi que de la taxe foncière qui n’est pas à la charge du locataire sauf clause contraire. Monsieur [U] [L] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Monsieur [U] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11 350 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11 849 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [J] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2021 entre Monsieur [Y] [J] et Monsieur [U] [L] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 janvier 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à Monsieur [Y] [J], à titre provisionnel, la somme de 11 350 euros décompte arrêté au 8 août 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11 849 euros à compter du 23 novembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 770 euros à ce jour, à compter de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à Monsieur [Y] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président