Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00677

N° RG 24/00677 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAT7 Minute N° 2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 26 Septembre 2024 ----------------------------------------- S.A.S. IMMOFI 45 C/ S.A.S. HERA-MI --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 26/09/2024 à : Me Hanan CHAOUI - L0291 (PARIS) copie certifiée conforme délivrée le 26/09/2024 à : Me Hanan CHAOUI - L0291 (PARIS) la SELARL FRETIN-HARDY-AIHONNOU - 72 A Me Ronan LEVACHER - 245Me Arthur PIRRET dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 05 Septembre 2024 PRONONCÉ fixé au 26 Septembre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.S. IMMOFI 45 (RCS Nantes N°841893720), dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Clotilde HARDY de la SELARL FRETIN-HARDY-AIHONNOU, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Hanan CHAOUI, avocat au barreau de PARIS DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. HERA-MI, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Arthur PIERRET, avocat au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 9 novembre 2020, la S.A.S. IMMOFI 45 a donné à bail commercial en l'état futur d'achèvement à la S.A.S. HERA-MI un lot à usage de bureau d'une surface prévisionnelle de 287 m² au rez de chaussée d'un immeuble dénommé OXANE situé [Adresse 1] à [Localité 4], trois emplacements de parking intérieurs et trois extérieurs pour une durée de 9 ans, à usage de bureaux moyennant un loyer annuel de 44 080 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2024 et suite à la caducité d'un avenant n° 1 par lequel les parties avaient convenu d'un premier étalement de la dette locative non respecté par le preneur, la S.A.S. IMMOFI 45 a fait assigner en référé la S.A.S. HERA-MI suivant acte de commissaire de justice du 5 juin 2024 pour solliciter : - le paiement provisionnel de la somme de 75 246,94 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal majoré de sept points à compter de la date d'exigibilité des sommes dues et jusqu'à complet paiement, - le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût de six commandements de payer. La S.A.S. HERA-MI explique qu'elle a rencontré des difficultés liées à la nature particulière de son activité, au retard de déblocage du crédit impôt recherche et elle souligne les efforts entrepris pour lever des fonds qui pourraient lui permettre de rattraper son retard probablement dans quatre mois. Elle reconnaît devoir la somme de 75 246,94 € avec intérêts au taux légal majoré de sept points à compter de la date d'exigbilité des sommes dues, sollicite un échéancier de remboursement sur 24 mois après un versement de 16 822,16 € payable au 15 septembre 2024 et offre de solder sa dette dans les 30 jours de la réalisation d'une levée de fonds de 6 millions d'euros devant intervenir en janvier 2025, avec rejet des autres prétentions de la demanderesse et condamnation de celle-ci aux dépens. La S.A.S. IMMOFI 45 s'en remet à justice sur la demande de délais de paiement. MOTIFS DE LA DECISION L’acte de bail du 9 novembre 2020 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 44 080 € hors taxes hors charges payable trimestriellement d'avance sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance. La S.A.S. IMMOFI 45 a fait délivrer un commandement de payer le 14 février 2024 portant sur un arriéré de loyers et charges de 86 265,48 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement. Il résulte du décompte produit que la somme restant due au 2 avril 2024 s'élevait à la somme de 75 246,94 €, coût des commandements inclus. La locataire se reconnaît débitrice de cette somme incluant, d'après le bailleur, toutes les sommes dues au 30 juin 2024, ainsi que des intérêts au taux légal majoré de sept points. Il convient donc d'accorder la provision sollicitée qui n'est pas contestée. Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. HERA-MI devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier. La S.A.S. HERA-MI, présumée de bonne foi, explique qu'elle a une activité de recherche dans le domaine de l'intelligence artificielle appliquée à l'imagerie médicale pour améliorer le diagnostic du cancer, qu'elle a subi un retard de perception du crédit impôt recherche et qu'elle est en train de procéder à une nouvelle levée de fonds de 6 millions d'euros pour reconstituer sa trésorerie. Elle justifie du soutien d'une S.A.S. CYBYC qui vient de s'engager à lui verser 675 168 € pour acquérir 1 248 actions. Pour sa part, la S.A.S. IMMOFI 45 ne fait état d'aucune difficulté particulière lié au retard de paiement des loyers alors que ce retard est indemnisé par les intérêts contractuels et qu'elle avait pertinemment connaissance des aléas de trésorerie que pourrait rencontrer sa jeune locataire dès la signature du bail, qu'elle a déjà consenti un aménagement de la dette qui s'est révélé insuffisant pour surmonter les difficultés, et qu'elle n'a d'ailleurs pas réclamé l'application de la clause résolutoire. Les modalités de remboursement de la dette proposées par la défenderesse démontrent son souhait de parvenir au plus tôt à reprendre le cours normal du bail, avec notamment un versement important dès le mois de septembre 2024 et un engagement d'affecter en priorité la levée de fonds en cours à son désendettement, tout en restant prudente avec des modalités de remboursement en fonction des plus larges pouvoirs du juge dans la période intermédiaire ou en cas d'échec de la levée de fonds qui l'obligerait à rechercher d'autres formes de refinancement. Il convient donc de faire droit à la demande de délais selon les modalités proposées par la locataire, sauf à réduire le nombre d'échéances postérieures à celle de septembre 2024 à 23 pour ne pas excéder le maximum de 2 ans et à prévoir une clause de déchéance du terme en cas d'impayé. Il sera précisé que les dépens auxquels la défenderesse sera tenue par application du principe de l'article 696 du code de procédure civile n'incluront pas le coût des commandements de payer, qui sont déjà refacturés et inclus dans la provision. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la S.A.S. HERA-MI à payer à la S.A.S. IMMOFI 45 : - une provision de 75 246,94 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au 30/06/24 avec intérêts au taux légal majoré de sept points à compter des échéances, - une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Autorisons la S.A.S. HERA-MI à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme d'un versement de 16 822,16 € au 15 septembre 2024 suivi de 22 versements mensuels de 2 540,17 € au plus tard le 15 de chaque mois, et d'un 23ème du solde restant dû avec les intérêts liquidés, Donnons acte à la S.A.S. HERA-MI de son engagement de verser le cas échéant par anticipation sur les précédentes modalités la totalité des sommes restant dues avec les intérêts liquidés dans les 30 jours de la réalisation de la levée de fonds de 6 millions d'euros, Ordonnons la suspension des voies d'exécution, Disons qu'en cas de non paiement d'un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la déchéance du terme sera acquise sans nouvelle formalité et qu'en ce cas le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Condamnons la S.A.S. HERA-MI aux dépens. Le Greffier, Le Président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE