Cour d'appel, 22 novembre 2024. 23/04675

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE [Localité 19] Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04675 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHINO Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ÉVRY - RG n° 21/01511 APPELANTS Madame [V] [K], veuve [H] née le 03 Avril 1951 à [Localité 13] [Adresse 10] [Localité 17] Monsieur [Z] [B] né le 28 Octobre 1948 à [Localité 19], [Adresse 2] [Localité 17] Monsieur [P] [U] né le 16 Octobre 1968 à [Localité 21], [Adresse 8] [Localité 17] Monsieur [R] [F] né le 28 Novembre 1950 à [Localité 22] (Tunisie) [Adresse 9] [Localité 17] Monsieur [Y] [T] né le 01 Janvier 1971 à [Localité 15] [Adresse 6] [Localité 17] Madame [L] [N] née le 19 Décembre 1967 à [Localité 14] [Adresse 4] [Localité 17] Monsieur [O] [E] né le 31 Mai 1956 à [Localité 23] [Adresse 5] [Localité 17] Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 17] ( ASLOT), [Adresse 9] [Localité 17] S.C.I. NICOKIM immatriculée au RCS sous le numéro 444 212 963, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 7] [Localité 12] Ttous représentés et assistés de Me Antoine LABONNELIE, avocat au barreau de [Localité 19], toque : D0766 INTIMÉE SOCIÉTÉ ESSONNE HABITAT membre du groupe ESSIA- société coopérative d'intérêt collectif d'HLM, immatriculée au RCS de d'Evry- Courcouronnes sous le numéro 965 202 880, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire, - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 juillet 2024 prorogée au 08 novembre 2024 puis au 22 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - signé par Madame Nathalie BRET, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition. . RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La société SCIC de HLM Essonne Habitat a obtenu un permis de construire n° PC0914341810015-MO1 le 18 janvier 2020 pour la construction de 20 logements locatifs sociaux sis [Adresse 1] à [Localité 17] (91) dans le lotissement du [Adresse 18] dont le Cahier des Charges établi en la forme authentique le 19 mai 1899 et complété le 5 août 1899 et le 11 février 1921, a été transcrit et publié au Registre de Formalités des Inscriptions le 22 juin 1899. Le 18 janvier 2020, la Maire de [Localité 17] a délivré à Essonne Habitat un permis de construire modificatif le nombre de logements restant fixé à 20. Ce permis de construire a fait l'objet d'un recours de tiers devant le tribunal administratif. Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E] et la SCI NICOKIM sont chacun propriétaires d'une parcelle également incluse dans le lotissement régie par le cahier des charges. L' Association de Sauvegarde des Lotissements de [Localité 17] (Aslot) a pour objet, selon l'article 2 de ses statuts, de défendre les intérêts individuels et collectifs des colotis,d e maintenir et de défendre la qualité de leur cadre de vie et de leur environnement par rapport aux règles d'urbanisme, d'assurer la défense de leur droit de propriété, d'assurer le respect du Cahier des Charges des lotissements et d'exercer toute action contentieuse en matière judiciaire ou en matière d'urbanisme. Invoquant la violation des stipulations du Cahier des charges, Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E] et l'Aslot ont assigné la société Essonne Habitat devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins : d'interdire à Essonne Habitat la construction faisant l'objet du permis de construire délivré les 19 juillet 2018 et 18 janvier 2020 ainsi que toute construction à destination autre que maisons ou villas ; d'ordonner la démolition de toute construction bâtie en violation de l'article 9 du cahier des charges du lotissement [Adresse 18] du 18 mai 1899, le cas échéant sous astreinte de 1000 € par jour de retard ; de condamner Essonne Habitat à verser aux demandeurs la somme de 10 000 € au titre de l'article L. 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens. Le jugement rendu le 25 novembre 2022, rectifié par jugement du 6 janvier 2023 lequel a ajouté l'identité de Madame [V] [K] veuve [H] et la dénomination de la SCI Nicokim manquant au jugement, en qualités de demanderesses, a débouté celles-ci de l'ensemble de leurs prétentions, a rejeté toutes les autres demandes et les a condamnées aux dépens. Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], La SCI Nikokim, l'Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 17] ( Aslot) et Madame [V] [K] veuve [H] ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 7 mars 2023. Par conclusions signifiées le 4 juin 2023 Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], La SCI Nikokim, l'Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 17] ( Aslot) et Madame [V] [K] veuve [H] demandent à la cour de : Vu l'article 1134 (1103 et 1193 nouveaux) du code civil, Vu l'article 1143 (1121 et 1122 nouveaux) du code civil, Vu les articles 9 et 11 du cahier des charges du lotissement [Adresse 18] du 18 mai 1899, Infirmer le jugement du 25 novembre 2022, rectifié le 6 janvier 2023, en toutes ses dispositions ; Interdire à Essonne Habitat la construction objet du permis de construire des 19 juillet 2018 et 18 janvier 2020 ainsi que toute construction à destination autre que maisons ou villas ; Ordonner la démolition de toute construction qui serait bâtie en violation des articles 9 et 11 du cahier des charges du lotissement [Adresse 18] du 18 mai 1899, le cas échéant sous astreinte de 1000 € par jour de retard ; Condamner Essonne Habitat à verser aux demandeurs la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions signifiées le 24 juillet 2023, la société Essonne Habitat demande à la cour de : Vu les articles 1103 et 1193 du Code Civil, Vu le cahier des charges du lotissement du [Adresse 18] du 18/05/1899, CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'EVRY-COURCOURONNES en date du 25/11/2022, CONDAMNER solidairement Madame [H], Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], l'association de sauvegarde des Lotissements de [Localité 16] et la SCI NICOKIM à payer à ESSONNE HABITAT une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNER solidairement Madame [H], Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], L'association de sauvegarde des Lotissements de [Localité 16] et la SCI NICOKIM aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Emmanuelle GUEDJ dans les conditions de l'article 699 du CPC. La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 avril 2024. SUR QUOI, LA COUR, Sur les demandes d'interdiction de construction et de démolition Le tribunal, pour rejeter l'action des demandeurs, a retenu que la société Essonne Habitat se prévaut d'un permis de construire valable après que la juridiction administrative s'est prononcée, que le cahier des charges litigieux (valant règlement du lotissement) a été adopté en 1899 et complété en 1921, ancienneté relative pouvant justifier une interprétation entrant dans l'office du juge et que le Parc Beauséjour offre déjà un habitat largement diversifié, incluant de l'habitat collectif ainsi que des constructions à vocation autre que d'habitation. Il ajoute que le cahier des charges n'aborde ni a fortiori ne prohibe, l'habitat dit social. Il retient que l'article 9 s'interprète comme signifiant que, sauf à solliciter une dérogation conformément aux articles 9 § 2 et 10, l'on ne peut construire librement à l'intérieur dudit lotissement que des immeubles aux fins de résidence des personnes, le terme " bourgeois " ne s'opposant évidemment pas à " social ", ce que nul ne prétend d'ailleurs, mais à industriel et commercial, voire à " établissement dangereux ou insalubre ou nuisible ". Le jugement en infère des pièces respectives des parties que, sur le plan architectural, le projet de construction critiqué répond en tout point aux prescriptions contractuelles telles que sus énoncées au 4paragraphe de l'article 11 du cahier des charges ce dont il a inféré le rejet des demandes formées par les colotis et l'association. Les colotis et l'Aslot, au soutien de leur appel, opposent que : la circonstance que la société Essonne Habitat dispose d'un permis de construire n'emporte aucunement que celui-ci soit conforme au cahier des charges, le permis étant toujours délivré sous réserve des droits des tiers. s'il n'est pas contestable que l'interprétation du cahier des charges relève de l'office du juge, cette interprétation ne peut être faite au regard des pratiques actuelles mais au regard des pratiques au jour de la signature dudit cahier des charges sous peine d'en travestir les sens. la circonstance (par ailleurs fausse) que le Parc Beauséjour offrirait aujourd'hui un « habitat diversifié », n'a pas d'incidence sur le sens qu'ont voulu donner les rédacteurs du cahier des charges aux termes « maisons » et « villas ». La circonstance que le programme de la société Essonne Habitat contienne des logements sociaux n'est pas critiquée et n'a jamais été évoquée si ce n'est par le tribunal qui manifeste un parti pris sur les intentions des demandeurs et dévoile ainsi que la réelle motivation du jugement n'est pas juridique mais politique. le jugement entrepris tranche que le terme « bourgeois » s'opposerait à industriel et commercial mais ne répond pas à la question, pourtant centrale, de la définition des maisons et des villas car ce sont elles qui doivent être bourgeoises et non leurs occupants. le jugement ne répond en outre pas aux conclusions tirées de la violation de la stipulation interdisant les constructions de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d'un troisième étage mansardé faisant grenier, alors qu'il ressort des plans et qu'il n'a pas été contesté que la construction projetée dépasse ce cadre notamment en ce qu'il comporte 6 logements au niveau du 3ème étage et que la volumétrie du projet ne permet pas d'obtenir le cachet artistique voulu par le Cahier des charges. La société Essonne Habitat, au soutien de la confirmation du jugement fait valoir : une clause d'habitation bourgeoise a par nature pour vocation à n'exclure que les activités industrielles et commerciales or le projet ne comportant aucun commerces ou local d'activité mais étant dévolu à l'habitation ne contrevient en rien au cahier des charges la clause d'habitation bourgeoise n'exclut pas l'habitat collectif à défaut de mentionner expressément le terme individuel mais impose seulement un usage d'habitation se trouvent au sein du Parc de Beauséjour une grande diversité de bâtiments à usage d'habitation mais également industriel et commercial ainsi que des immeubles collectifs la construction projetée répond aux exigences du cahier des charges puisqu'elle comporte deux étages au-dessus du rez-de-chaussée et un troisième étage sous comble à la mansart dont le plancher bas est positionné à l'égout de toit correspondant à la rupture de pente entre la façade et le brisis éclairé par des lucarnes rectangulaires. Réponse de la cour Il sera liminairement rappelé que le permis de construire ayant été accordé à la société Essonne Habitat sous réserve des droits des tiers, ceux-ci en la personne des colotis et de l'association constituée pour, notamment, assurer le respect du Cahier des charges, ont qualité à contester le droit à construire au regard de la violation des stipulations applicables au Parc de Beauséjour où se situe le projet de construction, indépendamment du contrôle de la légalité dudit permis de construire. Le cahier des charges rédigé par le lotisseur est destiné à régir les relations entre les propriétaires, le lotisseur et les acquéreurs de lots. Il constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues dès lors qu'il relève d'une volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une valeur contractuelle. En l'espèce ni la valeur contractuelle ni l'opposabilité du cahier des charges du lotissement aux colotis ne sont contestées par la société Essonne Habitat, celle-ci se défendant en première instance comme à hauteur d'appel, d'en avoir violé les clauses. Le cahier des charges du lotissement du Parc de Beauséjour contient deux stipulations particulières : Article 9 alinéa 1 : « Les maisons édifiées sur les terrains vendus ne pourront être utilisées que comme habitations bourgeoises ou villas » Article 11 alinéa 1 et 4 : « La société Laurent [ie le lotisseur] et Compagnie, voulant, dans l'intérêt commun de tous les acquéreurs, assurer au parc Beauséjour, un cachet artistique et éviter l'édification de constructions qui dépareraient le parc, impose à ses acquéreurs l'obligation de donner aux maisons qu'ils construiront l'aspect extérieur de villa (') « D'autre part les constructions principales ne pourront, sauf autorisation spéciale de la société, être élevée de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d'un troisième étage mansardé faisant grenier ». Les clauses du cahier des charges doivent être lues les unes par rapport aux autres, conformément à leur objet qui était, lors de son élaboration en 1899, de préserver un usage d'habitation, l'article 9 alinéa 2 stipulant que le lotisseur se réserve le droit de désigner les emplacements pour l'exercice de certains commerces ou industries, spécialement ceux qui seront nécessaires aux besoins domestiques. » L'article 10 prohibe expressément « l'installation d'établissements insalubres, dangereux ou nuisibles aux voisins sans autorisation administrative régulière. » L'article 11 alinéa 1 impose aux acquéreurs « l'obligation de donner aux maisons qu'ils voudront construire l'aspect extérieur de villas. » et l'alinéa 2 ajoute :« les constructions principales ne pourront, sauf autorisation spéciale de la société, être élevées de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d'un troisième étage mansardé ou formant grenier. » L'habitation dite « bourgeoise » qualifie au 19 ème siècle la jouissance personnelle et/ou familiale d'un logement par opposition à celle liée à l'exercice d'une activité industrielle ou commerciale que les stipulations de l'alinéa 2 de l'article 9 réservent au choix du lotisseur. La notion d'habitation bourgeoise n'est donc pas exclusive de celle d'un habitat collectif qui sera ainsi qualifié s'il est réservé au logement de personnes. Il s'en déduit en l'espèce que le projet de construction d'un habitat collectif de logements n'est pas contraire aux stipulations du cahier des charges. La société Essonne Habitat produit les plans des façades établis par l'architecte à l'appui du dossier de permis de construire pour justifier la recherche du cachet artistique et de l'aspect extérieur de villa stipulés à l'article 11, le terme villa désignant communément en architecture, par référence à son étymologie latine, un immeuble de villégiature dont les quatre façades sont libres, entouré d'un jardin privé ou d'un parc. Le descriptif des plans établit que l'enduit de façade est gratté ton pierre clair de même que les frontons et la corniche. La couverture est en ardoise plate, le parement du mur de façade en rez-de-chaussée est en pierre meulières. Le troisième étage comporte des fenêtres hautes à la Mansart. Cependant le bâtiment apparaît sur le plan de toiture comme n'étant libre que sur trois façades, mitoyen en sa partie arrière et n'est que partiellement entouré d'un jardin. Il ne répond donc pas aux caractéristiques de la villa prévue par le cahier des charges. En outre la stipulation du cahier des charges relative au troisième étage mansardé ou formant grenier, au vu de la limitation à deux étages énoncée en son article 11 alinéa 4, sauf autorisation spéciale du lotisseur, restreint l'habitat des lieux au regard de la pente de la toiture or, la limitation de l'habitat à deux étages carrés est contredite par le projet qui en élevant la hauteur disponible sous les combles et en installant de grandes fenêtres au lieu de mansardes, aménage 6 logements au troisième étage en contradiction avec les énonciations susdites. Par conséquent les appelants sont fondés à se prévaloir du cahier des charges pour interdire à la société Essonne Habitat l'édification du projet objet du permis de construire des 19 juillet 2018 et 18 janvier 2020 ainsi que de toute construction autre qu'une villa, laquelle s'entend d'un bâtiment libre sur ses quatre façades, entouré d'un jardin, ne pouvant être élevé de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée pour le logement des personnes, le troisième étage étant mansardé ou formant grenier. Le jugement sera donc infirmé. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de démolition en l'absence de tout élément établissant le démarrage de la construction. 1-2 Les frais irrépétibles et les dépens Le jugement sera infirmé du chef des dépens et des frais irrépétibles. Statuant à nouveau, la société Essonne Habitat, qui sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, sera condamnée à régler à Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], la SCI Nikokim, l'Association de Sauvegarde des Lotissements de [Localité 17] ( Aslot) et Madame [V] [K] veuve [H] une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens exposés en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS La Cour, INFIRME le jugement ; Statuant à nouveau, Vu le cahier des charges du lotissement du parc de Beauséjour établi par Maître [X] [J], notaire à [Localité 19] et Maître [C] [G] [A] notaire à [Localité 20] le 19 mai1899, publié au registre des formalités des inscriptions le 22 juin 1899 et ses modificatifs du 5 août 1899 et du 11 février 1921 DIT que Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], la SCI Nikokim, l'Association de Sauvegarde des Lotissements de [Localité 17] (Aslot) et Madame [V] [K] veuve [H] sont fondés à INTERDIRE à la société Coopérative d'Intérêt Collectif d'Habitation à Loyers Modérés Essonne Habitat l'édification objet du permis de construire délivré le 19 juillet 2018 et le 18 janvier 2020 par la commune de [Localité 16] ainsi que toute construction autre qu'une villa au sens d'un bâtiment libre sur ses quatre façades, entouré d'un jardin, ne pouvant être élevé de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée, le troisième étage étant mansardé ou formant grenier ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de démolition ; DEBOUTE la société Coopérative d'Intérêt Collectif d'Habitation à Loyers Modérés Essonne Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la société Coopérative d'Intérêt Collectif d'HLM Essonne Habitat à régler à Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], la SCI Nikokim, l'Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 17] ( Aslot) et Madame [V] [K] veuve [H] une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE