Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 30 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
Allée Jean Raulo
B.P. 30335
44803 SAINT HERBLAIN
représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [M] [U] [K] [W] [Z] épouse [H]
5 Impasse des Vignes Blanches
44610 INDRE
comparant en personne
Monsieur [P] [R] [T] [H]
5 Impasse des Vignes Blanches
44610 INDRE
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 avril 2024
date des débats : 04 avril 2024
délibéré au : 30 mai 2024
RG N° N° RG 23/03621 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUK6
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Madame [M] [H] + Monsieur [P] [R] [T] [H]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2008, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [M] [Z] et Monsieur [E] [N] un logement situé 5 impasse des Vignes blanches - 44610 INDRE, moyennant le règlement d'un loyer mensuel initial de 350,12 euros, outre une provision sur charges de 110,35 euros par mois.
Par avenant du 04 juin 2010, Madame [M] [Z] est devenue la seule titulaire du contrat de bail.
Par nouvel avenant du 18 novembre 2021, Monsieur [P] [H] est devenu cotitulaire du bail à partir du 1er septembre 2021, suite à son mariage avec Madame [M] [Z] épouse [H] le 20 avril 2019.
Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [M] [Z] un garage situé 9 Place de la Martinière à INDRE (44610).
Le 29 juin 2022, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.539,44 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 juin 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 17 novembre 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Constater à compter du 30 août 2022 la résiliation du bail signé le 1er juillet 2008, et du contrat de location du garage du 10 septembre 2020 ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Condamner Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] à lui payer la somme de 2.375,90 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 octobre 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 30 août 2022, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Condamner Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile.
A l'audience du 4 avril 2024, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La SA ATLANTIQUE HABITATIONS a également actualisé sa créance à la somme de 3351,16 euros selon le décompte arrêté au 4 avril 2024. Elle s’est accordée sur l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par les locataires, confirmant la reprise du paiement des loyers.
Madame [M] [H] a comparu et reconnu tant le principe que le montant de la dette, sollicitant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 130 euros par mois en sus du loyer courant, précisant qu’elle dispose, avec son époux de revenus d’environ 3000 euros par mois pour le couple mais que leur dette résulte d’une mauvaise gestion de leur part.
Monsieur [P] [H], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu, et n’a pas été représenté.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 17 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.
La SA ATLANTIQUE HABITATIONS justifie par ailleurs avoir saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, par courrier en date du 24 juin 2022.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Lors de l’audience, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Dès lors, il convient de constater ce désistement.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] le 29 juin 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1.539,44 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2022.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 1er juillet 2008 et du 10 septembre 2020.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3351,16 euros au 4 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure qui ne peuvent être pris en charge qu’au titre des dépens, soit un solde résiduel de 3.068,91 euros.
En conséquence, Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] seront condamnés à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.068,91 euros au titre des loyers échus et impayés au 4 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier
alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] ont bien repris le règlement intégral de leur loyer courant depuis plusieurs mois.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [M] [H] perçoit un salaire régulier en tant que vendeuse en boulangerie et que Monsieur [P] [H] effectue des missions intérimaires en travaux publics, avec un salaire variant entre 1.400 et 1.900 euros. Les difficultés de paiement sont justifiées par les salaires variables de Monsieur [H], par l’augmentation des charges locatives, et par l’achat d’un nouveau véhicule financé par un crédit automobile. Un plan d’apurement du passif est mis en œuvre depuis le mois de décembre 2023, avec des versements de 130 euros par mois en plus du loyer mensuel.
Lors des débats, Madame [M] [H] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 130 euros par mois, outre le loyer courant.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et s’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et le couple sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 714,60 euros selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SA ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] seront condamnés aux dépens.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE le désistement de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS quant à sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA ATLANTIQUE HABITATIONS à l’encontre de Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] ;
CONDAMNE Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.068,91 euros au titre des loyers échus et impayés au 4 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 23 mensualités de 130 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation des deux bails, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 30 août 2022 ;
DIT que Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 5 impasse des Vignes blanches - 44610 INDRE, et du garage situé 9 Place de la Martinière 44610 INDRE en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit 714,60 euros à compter du 30 août 2022, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [M] [H] et Monsieur [P] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
La Greffière Le juge des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE
