Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11007 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNHC
N° de MINUTE : 24/01285
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL SAMOYAULT MULLER.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441
C/
DEFENDEURS
Madame [B] [I] [Z] née [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
Monsieur [G] [L] [I] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
Monsieur [U] [I] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
Monsieur [D] [I] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [G] [L] [I] [Z]et Madame [B] [I] [Z] née [R] sont propriétaires des lots n°47 et 23 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93).
Par actes d’huissier de justice des 20 et 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL SAMOYAULT MULLER, a fait assigner Madame [B] [I] [Z] née [R], Monsieur [G] [L] [I] [Z], Monsieur [U] [I] [Z] et Monsieur [D] [I] [Z] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
A TITRE PRINCIPAL
Condamner solidairement Monsieur [G] [L] [I] [Z] et Madame [B] [I] [Z] née [R] a payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a [Localité 5] les sommes suivantes:
- 11 884,89 euros au titre des charges arrêtées au 16 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal a compter de l'assignation,
- 2 500 euros a titre de dommages intérêts,
A TITRE SUBSIDIAIRE
Condamner in solidum Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [U] [I] [Z] et Monsieur [D] [I] [Z], en leur qualité d'ayant droit de [G] [L] [I] [Z], a payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes
suivantes :
- 11 884,89 euros au titre des charges arrêtées au 16 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal a compter de l'assignation.
- 2 500 euros a titre de dommages intérêts,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
Condamner les défendeurs aux dépens de la procédure en application de l'article696 du code de procédure civile lesquels pourront être recouvrés directement par maître Philippe CHATELLARD, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du même code, Rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires a titre provisoire a moins que Ia loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
Condamner solidairement Monsieur [G] [L] [I] [Z] et Madame [B] [I] [Z] née [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes suivantes :
12 089,62 euros au titre des charges arrêtées au premier trimester 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
2 500 euros à titre de dommages intérêts,
À TITRE SUBSIDIAIRE
Condamner in solidum Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [U] [I] [Z] et Monsieur [D] [I] [Z], en leur qualité d’ayant droit de [G] [L] [I] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes suivantes :
- 12 089,62 euros au titre des charges arrêtées au premier trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,- 2 500 euros à titre de dommages intérêts,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
Condamner les défendeurs aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du Code de procédure civile lesquels pourront être recouvrés directement par maître Philippe CHATELLARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du même code,
Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Madame [B] [I] [Z] née [R], Monsieur [G] [L] [I] [Z], Monsieur [U] [I] [Z] et Monsieur [D] [I] [Z] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 avril 2024 et fixée à l'audience du 19 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [I] [Z] née [R] et de Monsieur [G] [L] [I] [Z];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2013, 30 septembre 2014, 07 novembre 2016, 14 février 2018, 21 décembre 2018, 1er octobre 2019, 08 novembre 2021, 05 octobre 2022 et 17 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 01/04/2012 au 31/03/2013, du 01/04/2013 au 31/03/2014, du 01/04/2014 au 31/03/2015, du 01/04/2015 au 31/03/2016, du 01/04/2016 au 31/03/2017, du 01/04/2017 au 31/03/2018, du 01/04/2018 au 31/03/2019, du 01/04/2019 au 31/03/2020, du 01/04/2020 au 31/03/2021, du 01/04/2021 au 31/03/2022 et du 01/04/2022 au 31/03/2023 ainsi que le budget prévisionnel du 01/04/2023 au 31/03/2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la qualité de propriétaires indivis de Messieurs [U] [I] [Z] et Monsieur [D] [I] [Z]. De fait, tant la matrice cadastrale versée en pièce n°2 que l'extrait du fichier immobilier informatisé tenu par le service de la publicité foncière, versé en pièce n°3, établissent que les lots n°47 et 23 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) sont la propriété de Madame [B] [I] [Z] née [R] et de Monsieur [G] [L] [I] [Z]. Faute de preuve du décès de Monsieur [G] [L] [I] [Z], ce dernier doit être considéré comme étant toujours propriétaire des biens susvisés.
De surcroît, les demandes formulées dans les conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024 ne peuvent être prises en compte, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de leur signification aux défendeurs. La simple transmission de la copie d'un courrier d'envoi ne peut en effet suffire à démontrer que lesdites conclusions ont été portées à la connaissance des consorts [I] [Z].
Le relevé de compte propriétaire établi au 16 novembre 2023 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 1er janvier 2020 à hauteur de 8.607,26 euros au titre de « Reprise de solde ». Les appels de fonds versés en procédure portent sur la période du 10 décembre 2015 au 1er janvier 2024. S'ils permettent de justifier d'une partie de cette reprise, ce n'est pas le cas à l'égard de la somme de 5.244,48 euros correspondant à une reprise de solde antérieure au 10 décembre 2015 dont il n'est pas justifié, faute de verser la copie du grand livre ou des appels de fonds antérieurs à cette date. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.640,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement de proximité de Saint-Ouen du 20 mars 2014. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z], co-auteurs de ce dommage, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL SAMOYAULT MULLER, la somme de 6.640,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE in solidum Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL SAMOYAULT MULLER, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL SAMOYAULT MULLER, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [B] [I] [Z] née [R] et Monsieur [G] [L] [I] [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe CHATELARD, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
