Cour d'appel, 24 octobre 2024. 24/00056

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 24 OCTOBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00056 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FJOS Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection de Verdun, R.G. n° 23/00322, en date du 15 décembre 2023, APPELANTE : Madame [E] [V], née le 03 février 1980 à [Localité 5] (55), domiciliée [Adresse 3] - [Localité 5] Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 54395-2024-000453 du 22/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉE : La Société Immobilière d'Economie Mixte des villes de [Localité 5] ET [Localité 4], immatriculée au RCS de BAR LE DUC sous le n° 846 580 090, ayant son siège social [Adresse 1]- [Localité 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège Représentée par Me Vincent VAUTRIN de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseiller, Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET . A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 24 Octobre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 5 janvier 2021, la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] (SIEM) a consenti à Mme [E] [V] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (55) moyennant un loyer mensuel initial de 300 euros outre une provision sur charges de 130 euros. Par acte du 1er février 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 138,65 euros au titre des loyers et charges impayés. Par assignation du 17 mai 2023, la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] a saisi le juge des contentieux de la protection de Verdun qui a, par jugement du 15 décembre 2023 : - constaté la résiliation à la date du 2 avril 2023 du bail, - ordonné, faute de départ volontaire de Mme [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, - condamné Mme [V] à payer à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] la somme de 682,65 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 29 août 2023, échéance d'août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023, - condamné Mme [V] à payer à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 430 euros, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux, - débouté Mme [V] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, - condamné Mme [V] aux dépens, - condamné Mme [V] à payer à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration enregistrée le 10 janvier 2024, Mme [V] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 29 août 2024, Mme [V] demande à la cour de : - infirmer le jugement, - accorder à Mme [V] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de l'éventuel solde de sa dette locative, sous réserve d'un décompte actualisé, - dire et juger que la procédure d'expulsion mise en place à son encontre sera suspendue jusqu'à parfait paiement de la dette,En conséquence, - débouter la SIEM [Localité 5] et [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, - statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Par conclusions déposées le 19 juin 2024, la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner Mme [V] à verser à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] la somme de 1 991,97 euros au titre des arriérés de loyers et charges et d'indemnité d'occupation dus jusqu'au 17 juin 2024, - condamner Mme [V] à verser à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [V] aux dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient acquises dans la mesure où le commandement de payer, visant cette clause, signifié à Mme [V] le 1er février 2023 était demeuré infructueux plus de deux mois. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en son 1er alinéa, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, prévue au contrat de bail, a été signifié par la SIEM à Mme [V] le 1er février 2023 pour la somme en principal de 1 138,65 euros. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de telle sorte que la clause résolutoire a été acquise le 2 avril 2023. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté que la clause résolutoire était acquise à la date du 2 avril 2023. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SIEM a versé aux débats un décompte arrêté au 17 juin 2024 faisant ressortir une dette locative de Mme [V] d'un montant de 1 191,97 euros. Elle ne conteste pas être redevable de cette somme. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner Mme [V] à payer à la SIEM une somme de 1 191, 97 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 17 juin 2024. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Le premier juge a débouté Mme [V] de sa demande de délais de paiement en relevant qu'à la date de l'audience, la locataire ne justifiait pas de la reprise du versement du loyer courant. L'alinéa V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d'accorder au locataire un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Cette suspension des effets de la clause résolutoire n'opère que pendant les délais de paiement que le juge a la faculté d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Mme [V] sollicite des délais de paiement en justifiant de ce qu'elle : ' a connu des difficultés financières lors de la délivrance du commandement de payer dans la mesure où le RSA ne lui a plus été versé de mars à juillet 2023 ; ' occupe le logement avec ses deux enfants nés en 2005 et 2017 ; ' s'acquitte depuis janvier 2024 du reliquat de loyer restant à sa charge après déduction des APL ; ' verse en outre, depuis février 2024, la somme de 150 euros par mois selon un échéancier mis en place avec le commissaire de justice. La SIEM qui souligne que c'est à bon droit que le premier juge avait rejeté la demande de délais de paiement du fait que Mme [V] n'avait pas justifié avant l'audience de la reprise du versement du loyer, ne s'oppose pas expressément à hauteur d'appel à cette demande. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [V] justifie être en mesure de s'acquitter de sa dette locative. Il convient dès lors de : - faire droit à la demande de délais de paiement de Mme [V], en l'autorisant à s'acquitter de sa dette locative vis-à-vis de la SIEM, par des versements mensuels de 150 euros, en sus du loyer et des charges, et ce jusqu'à apurement de l'arriéré locatif et dans un délai maximum de 2 ans ; - dire que que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; - dire que si Mme [V] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, de telle sorte que Mme [V] devrait alors libérer les lieux et qu'à défaut, la SIEM pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [V] sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 200 euros et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, CONFIRME le jugement en ce qu'il a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail étaient réunies à la date du 2 avril 2023 ; condamné Mme [V] à payer à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyers et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; dit que cette indemnité sera revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l'autorisera, condamné Mme [V] aux dépens ainsi qu'à payer à la la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; L'INFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant ; CONDAMNE Mme [V] à payer à la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] la somme de 1 191,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 17 juin 2024 ; ACCORDE à Mme [V] des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette locative vis-à-vis de la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] par des versements mensuels de 150 euros, en sus du loyer et des charges, et ce jusqu'à apurement complet de l'arriéré locatif et dans un délai maximum de deux années ; DIT que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; DIT que si Mme [V] se libère totalement de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, de telle sorte que Mme [V] devrait alors libérer les lieux et qu' à défaut la SIEM pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu' à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; REJETTE la demande formée par la société immobilière d'économie mixte des villes de [Localité 5] et [Localité 4] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNE Mme [V] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en six pages.