Texte intégral
Chambre civile
Section 1
ARRET N°
du 8 NOVEMBRE 2023
N° RG 22/00151
N° Portalis DBVE-V-B7G-CDMI FD - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 10 Février 2022, enregistrée sous le n° 20/00239
S.A.S. FIT & FORM
C/
S.C.I. PEROVERI
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
APPELANTE :
S.A.S. FIT & FORM
Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMEE :
S.C.I. PEROVERI
prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant ès qualités audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Valérie NICOD, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 juin 2023, devant François DELEGOVE, Vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Thierry JOUVE, Président de chambre
Marie-Ange BETTELANI, Conseillère
François DELEGOVE, Vice-président placé
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2023, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 8 novembre 2023.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Thierry JOUVE, Président de chambre, et par Vykhanda CHENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte notarié du 27 décembre 2013, la SCI PEROVERI a donné à bail commercial à la SAS FIT & FORM un local sis [Adresse 2] à [Localité 1] afin qu'elle l'exploite en tant que salle de sport à compter du 1er janvier 2014, moyennant un loyer d'un montant annuel de 33.600 € payables en douze termes égaux de 2.800 € exigibles le 5 de chaque mois.
A la suite d'un dégât des eaux survenu en janvier 2015 ayant affecté une partie des locaux, le bailleur a fait procéder à des travaux courant 2016.
Le 5 juin 2019, la SCI PEROVERI a adressé à sa co-contractante un commandement de payer concernant une somme de 24.630 € au titre des loyers impayés depuis le mois de février 2016.
Par exploit d'huissier en date du 29 juillet 2019, la bailleresse a assigné sa locataire en référé devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio pour obtenir le paiement d'une somme de 27.630 € au même titre, ainsi que d'une indemnité d'occupation et a sollicité la résiliation du bail.
Par ordonnance en date du 14 janvier 2020, le juge des référés a décidé que l'affaire relevait de la compétence des juridictions du fond au motif que l'exception d'inexécution opposée par la SAS FIT & FORM et combattue par la SCI PEROVERI constituait une contestation sérieuse.
Par acte du 6 mars 2020, la SCI PEROVERI a assigné la SAS FIT & FORM devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio et a sollicité :
- La résiliation de plein droit du contrat de bail en application de la clause résolutoire y figurant,
- À défaut de prononcer sa résiliation judiciaire,
- D'ordonner l'expulsion de sa locataire, de la condamner à lui payer la somme de 60.360 €, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2019, date du commandement de payer, outre les loyers et charges échus à la date de l'audience,
- De la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyers et charges courants tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation et majorés de 50% jusqu'à son départ effectif des lieux et de la condamner à une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,
- De la condamner au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Par jugement du 10 février 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
- Constaté la nullité du commandement de payer du 5 juin 2019,
- Débouté la SCI PEROVERI de sa demande d'application de la clause résolutoire
- Prononcé la résiliation judiciaire du bail,
- Ordonné à la SAS FIT & FORM de libérer les lieux sous peine d'en être expulsée,
- Condamné la SAS FIT & FORM à payer à la SCI PEROVERI la somme de 60.360 € arrêtée au 1er avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,
- Condamné la SAS FIT & FORM à payer à la SCI PEROVERI une indemnité d'occupation de 3.000 € jusqu'à son départ définitif des lieux, sous astreinte provisoire d'un montant de 100 € par jour de retard pendant six mois,
- Débouté la SAS FIT & FORM de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné la SAS FIT & FORM aux dépens et a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles.
Par déclaration en date du 8 mars 2022, la SAS FIT & FORM a interjeté appel de l'ensemble de ces dispositions à l'exception de celle constatant l'annulation du commandement de payer.
Par dernières écritures en date du 8 juin 2022, la SAS FIT & FORM sollicite de la cour d'infirmer la décision de première instance, sauf en ce qu'elle a constaté la nullité du commandement de payer du 5 juin 2019 et statuant de nouveau de :
- Dire que la SCI PEROVERI a manqué à ses obligations de délivrance et de réparations visées aux articles 1719 et suivants du code civil et à l'article 606 du code civil dans le cadre de ses relations contractuelles en application du bail du 27 décembre 2013 ;
- Condamner la SCI PEROVERI à lui payer la somme de 193.800 € de dommages-intérêts ;
- Condamner la SCI PEROVERI à lui payer la somme de 30.000 € au titre de la restitution des loyers versés à tort ;
- Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;
- La dispenser du versement des loyers jusqu'à la remise en état du local loué par la SCI PEROVERI en remédiant aux désordres listés par procès-verbal de constat du 8 octobre 2019 de Maître [N], huissier de justice ;
- Condamner la SCI PEROVERI au paiement de la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Par dernières écritures en date du 1er septembre 2022, la SCI PEROVERI sollicite de la cour de :
A titre principal,
- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer et rejeté la demande de constat de la clause résolutoire,
Et, statuant à nouveau,
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant la SCI PEROVERI et la SAS FIT & FORM, en application de la clause résolutoire prévue par ledit contrat ;
A Titre subsidiaire,
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant la SCI PEROVERI et la SAS FIT & FORM,
En tout état de cause,
- Confirmer le jugement de première instance pour le surplus
Y ajoutant,
- Condamner la SAS FIT & FORM à payer à la SCI PEROVERI la somme de 111.360 € TTC au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er septembre 2022, outre actualisation à la date de l'audience, et intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance ;
- Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,
- Débouter la SAS FIT&FORM de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamner la SAS FIT & FORM à lui payer une somme de 15.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS FIT & FORM aux entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 5 juin 2019 induite par son comportement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 12 juin 2023.
SUR CE,
Sur l'irrecevabilité de la demande de la SAS FIT & FORM au titre de la perte d'exploitation
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'intimée soulève dans ses écritures que la demande de dommages-intérêts formulée par l'appelante pour un montant de 193.800 € est présentée pour la première fois en cause d'appel bien qu'une demande d'un montant identique ait été exposée en première instance en remboursement des loyers versés.
L'appelante n'a pas conclu sur ce point mais la cour constate à la lecture du libellé de ses prétentions de première instance que la somme de 193.800 € qu'elle sollicitait correspondait à la restitution des loyers versés depuis le 30 janvier 2015 à parfaire, qu'elle la sollicite désormais en cause d'appel à titre de dommages-intérêts et que ces demandes, en dépit de la similarité du montant réclamé, procèdent de fondements juridiques distincts et poursuivent des objets différents.
Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable.
Sur la validité du commandement de payer
L'article 690 du code de procédure civile prévoit que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement et qu'à défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.
Le lieu d'établissement d'une personne morale s'entend comme le lieu où se trouve leur direction juridique, financière, administrative et technique, et non à celui où elles ont leur exploitation ainsi que des organes de caractère secondaire.
En l'espèce, le premier juge a relevé, pour prononcer la nullité du commandement de payer, que l'acte avait été délivré au [Adresse 2] à [Localité 1] qui était le lieu d'exploitation de la salle de sport et non au siège social de la SAS FIT & FORM sis [Adresse 5] à [Localité 4] où elle a élu domicile conformément aux mentions figurant sur le bail.
La SCI PEROVERI conteste cette décision en soutenant que l'huissier de justice avait la possibilité de signifier régulièrement le commandement de payer à l'adresse de l'établissement où est situé le local faisant l'objet du litige. Elle ajoute que la SAS FIT & FORM ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un grief au soutien de sa demande
d'annulation de la signification car son gérant avait nécessairement été informé de l'avis de passage et du courrier de l'huissier l'avisant du dépôt de son acte à l'étude, dans la mesure où des cours étaient dispensés tous les jours dans ce local.
La cour constate que le commandement de payer n'a pas été délivré à l'adresse du lieu d'établissement de la SAS FIT & FORM qui est celle de son siège social et qu'elle n'a pas non plus été portée à la connaissance de l'un de ses représentants légaux, aucune diligence n'ayant été accomplie en ce sens lors du passage de l'huissier préalablement à la remise de l'acte en son étude.
Il n'est dès lors pas établi que le commandement de payer ait été délivré à la SAS FIT & FORM ce qui constitue un grief que la SCI PEROVERI ne peut écarter en indiquant de manière hypothétique que son gérant en avait nécessairement eu connaissance sans le démontrer.
La décision du premier juge ayant prononcé la nullité du commandement de payer et par voie de conséquence, débouté la SCI PEROVERI de sa demande d'application de la clause résolutoire dont il était le préalable nécessaire, sera confirmée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
L'article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 1720 du même code précise que bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'exception d'inexécution, généralisée et formalisée par l'article 1219 du code civil issu de la loi du 1er octobre 2016 suppose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l'espèce, la SAS FIT & FORM invoque cette exception en exposant que la SCI PEROVERI n'avait pas entièrement réparé les désordres résultant du dégât des eaux survenu en 2015, afin que les locaux puissent être utilisés conformément à leur destination contractuelle, ce qui constituait un manquement à son devoir de délivrer, d'entretenir et de réparer la chose l'autorisant à retenir le paiement de ses loyers.
La SCI PEROVERI rappelle, au visa de l'article 606 du code civil, qu'elle a procédé aux travaux qui lui incombaient en application des dispositions du contrat de bail qui ne mettent à sa charge que les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures, à l'exclusion de toutes les autres qui relèvent du preneur.
Le bail commercial du 27 décembre 2013 précise en effet en son titre " Travaux " que le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration.
L'intimée considère ainsi que les désordres soulevés par la SAS FIT & FORM incombaient en réalité à cette dernière, tout en relevant qu'elle ne l'a par ailleurs jamais mise en demeure d'y procéder et alors qu'elle a continué à exploiter les locaux concernés sans s'acquitter des loyers.
Il convient dès lors de s'interroger sur la nature des désordres invoqués par l'appelante pour déterminer quelle partie était tenue d'y remédier et le cas échéant, si le manquement susceptible d'en résulter était d'une gravité suffisante pour justifier l'inexécution par la SAS FIT & FORM de son obligation de payer les loyers.
L'appelante a versé à ce titre un procès-verbal de constat dressé par Maître [N], huissier de justice, à [Localité 1] le 8 octobre 2019 qui a constaté que les locaux exploités étaient équipés du matériel nécessaire afin de dispenser des cours de culture physique, que le parquet de l'entrée était détérioré, que des barres de seuil étaient manquantes, que de ce fait des lattes se désolidarisaient, que certaines plaques de Placoplatre n'étaient pas jointives et laissaient un espace entre elles, qu'une odeur extrêmement désagréable régnait dans l'une des pièces, que des traces d'humidité étaient visibles en différents endroits et que du parquet était stocké sur une terrasse. Maître [N] indiquait que la pratique d'exercice physique dans une telle atmosphère lui semblait difficile.
La cour constate cependant, à la lecture du constat, au regard des photographies qui y sont jointes et conformément aux dispositions contractuelles précitées, que les travaux de réparation nécessités par les désordres mis en exergue n'étaient pas à la charge du bailleur et qu'ils incombaient à la SAS FIT & FORM.
Il s'infère de ce constat qu'aucun manquement contractuel ne peut être imputé à ce titre à la SCI PEROVERI pour caractériser l'exception d'inexécution et justifier l'arrêt des paiements des loyers.
A titre surabondant, la cour relève que les traces d'humidité et les espaces entre les lattes de parquet ou les plaques de plâtre ne constituaient pas des obstacles à l'exploitation de la salle de sport, laquelle a perduré, ainsi que cela ressort des éléments du dossier.
Indépendamment des affirmations de l'appelante et des attestations qu'elle a produites, il n'est pas établi que les infiltrations alléguées l'ont empêchée de recevoir sa clientèle dans des conditions acceptables et qu'elles ont eu des répercussions sur son chiffre d'affaire. Les attestations de quelques adhérents à la salle de sport interrogent d'ailleurs par leur similarité en ce que leurs auteurs les ont systématiquement introduites en exposant qu'ils avaient assisté à plusieurs reprises à des discussions conflictuelles entre le gérant de la salle et son propriétaire ce qui, au demeurant n'établit pas en quoi les locaux étaient devenus impraticables.
Cet état de fait était dès lors insusceptible de justifier la décision de la SAS FIT & FORM de ne plus remplir ses engagements contractuels en dehors de toute procédure judiciaire et avant toute mise en demeure de son co-contractant.
La SAS FIT & FORM a ainsi manqué à son obligation de payer les loyers sans justification et pendant une période significative ce qui constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire conformément à la décision de première instance qui sera confirmée à ce titre. Les modalités de libération des lieux, au besoins avec assistance publique, sous astreinte et avec indemnité d'occupation n'ont pas fait l'objet de développements spécifiques et seront également confirmées dans leur intégralité.
Sur la demande de paiement de la SCI PEROVERI
L'intimée produit un décompte des loyers, charges et indemnités d'occupation depuis le 1er octobre 2016, actualisé au 1er septembre 2022 pour un montant total de 111.360 €, qui n'a pas appelé d'observations spécifiques de la part de l'appelante sur son montant, au delà des moyens précédemment écartés.
La cour précise que les sommes versées par la SAS FIT & FORM à la SCI PEROVERI sous la forme de dix versements de 3.000 € ont été déduits de ce décompte sur lequel ne figurent que les loyers restant à devoir.
La SAS FIT & FORM sera par conséquent condamnée à verser à la SCI PEROVERI la somme de 111.360 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er octobre 2016 au 1er septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément au jugement de première instance.
Sur les autres demandes
En l'absence de manquement imputable à la bailleresse, la SAS FIT & FORM sera déboutée de sa demande de versement d'une somme de 30.000 € en restitution de loyers versés à tort, ainsi que de celles tendant à la dispenser du paiement des loyers jusqu'à remise en état des locaux par la SCI PEROVERI qui apparaît sans objet au regard de la solution du litige.
Ayant succombé en ses demandes, la SAS FIT & FORM sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel.
L'équité justifie sa condamnation à verser à la SCI PEROVERI la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Déclare les appels recevables ;
Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 10 février 2022 dans toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues par la SAS FIT & FORM au titre de ses impayés ;
Statuant de nouveau,
Condamne la SAS FIT & FORM à verser à la SCI PEROVERI la somme de 111.360 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er octobre 2016 au 1er septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Y ajoutant,
Condamne la SAS FIT & FORM au paiement des entiers dépens ;
Condamne la SAS FIT & FORM à verser à la SCI PEROVERI la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Rejette les demandes des parties pour le surplus.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
