Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 30 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières Etage 16
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX
représentée par Madame [P] [D], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [V] [W] [A] [U]
Logement 737
12 Rue Fernand Pelloutier
44340 BOUGUENAIS
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 07/02/2024 no C-44109-2024-000780
représentée par Maître Julie ESNAULT, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 08 février 2024
date des débats : 04 avril 2024
délibéré au : 30 mai 2024
RG N° N° RG 24/00070 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MW3Y
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Maître Julie ESNAULT + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE:
Suivant acte sous seing privé en date du 21 septembre 2016, la société anonyme d’habitation à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT), a donné à bail à Madame [V] [U] un logement situé 12 rue Fernand Pelloutier - 44340 - BOUGUENAIS.
Le 5 juillet 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2130,10 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 juin 2023.
Par acte d'huissier du 14 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 15 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [V] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [V] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant le trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- Condamner Madame [V] [U] à lui payer les sommes suivantes :
- 2196,48 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, soit 391,19 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, représenté par Madame [P] [D] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 970,30 euros selon décompte arrêté au 27 mars 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers.
Madame [V] [U], représentée par son conseil, a soulevé l’irrecevabilité de la demande à titre principal, faute de produire les justificatifs prévus par les dispositions II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais d’au moins un an en cas d’expulsion, outre les plus larges délais de paiement. Elle a fait valoir la précarité de sa situation au regard de l’évolution de son état de santé et celui de son époux, victime d’un AVC en septembre 2023.
Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.
La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 15 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 08 février 2024.
En outre, HARMONIE HABITAT produit une fiche de saisine adressé à la CAF le 21 février 2023, réceptionnée dans ce service le 12 mai 2023.
Par conséquent la saisine prévue par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée à la CAF plus de deux mois avant l’assignation.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [V] [U] le 5 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2130,10 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 septembre 2023.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la société HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 21 septembre 2016.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 970,30 euros au 27 mars 2024, échéance du février 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.
En conséquence, Madame [V] [U] sera condamnée à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 970,30 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement
du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [V] [U] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, et ce depuis plusieurs mois, outre le remboursement d’une partie importante de la dette.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [V] [U] perçoit 856 euros de prestations sociales, tandis que son conjoint dispose de 1076 euros au titre de ses salaires et indemnités journalières. Il est proposé un plan d’apurement de la dette à hauteur de 50 euros remboursés par mois.
Lors des débats, Madame [V] [U] a confirmé ces éléments et a sollicité les plus larges délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, des larges efforts déjà consentis, et dès lors que Madame [V] [U] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [V] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.
Par ailleurs, il convient de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitation à loyer modéré, HARMONIE HABITAT, à l’encontre de Madame [V] [U] ;
CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à HARMONIE HABITAT, la somme 970,30 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 mars 2024, échéance du mois février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
ACCORDE à Madame [V] [U] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 23 échéances de 40 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 06 septembre 2023 ;
DIT que Madame [V] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 12 rue Fernand Pelloutier - 44340 - BOUGUENAIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, HARMONIE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré, HARMONIE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 5 juillet 2023,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE
