Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00176

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00176 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUO MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le :19/08/24 à : Mme [J] Copie exécutoire délivrée le :19/08/24 à : Me MOUTOUALLAGUIN TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : S.C.I. BEAULIEU 2 représentée par son mandataire la société DPI CONSEIL ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Siva MOUTOUALLAGUIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substituée à l’audienc epar Maître Gorce, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEUR : Madame [C] [J] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 17 Juin 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2023, la SCI BEAULIEU 2 a donné en location à Madame [C] [J] un appartement situé n° [Adresse 4], [Localité 3]. Par acte d’huissier en date du 15 avril 2024, la SCI BEAULIEU 2, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 novembre 2023 resté sans effet, a assigné Madame [C] [J] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir : - juger que le bail est résilié de plein droit par application de la clause résolutoire à compter du 30 janvier 2024, - ordonner l’expulsion de la défenderesse avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, - fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 523€ par mois à la date de résiliation du bail, soit au 30 janvier 2024, jusqu’à libération des lieux, - condamner la défenderesse à lui payer l’indemnité d’occupation de 523€ par mois jusqu’à libération complète des lieux, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.513,56€ comprenant les loyers échus, les indemnités d’occupation, les intérêts au taux légal et les frais de commandement de payer, soit pour la dette de loyer du 20 mars 2023 au 30 janvier 2024 un montant de 1.855,20€, du 31 janvier 2024 au 14 mars 2024 une indemnité d’occupation de 502€, les intérêts de 32,35€ et 123,92€ de frais de commandement de payer, - condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1.000€ au titre de dommages-intérêts, outre 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dons distraction au profit de DPI conseil. A l’audience du 17 juin 2024, la SCI BEAULIEU 2 a maintenu le bénéfice de son assignation. Madame [C] [J] a indiqué avoir repris le paiement du loyer, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et a proposé de s’acquitter de la dette locative moyennant le versement mensuel d’une somme de 100€. La défenderesse a été invitée à produire le justificatif des paiement allégés durant le cours du délibéré. La demanderesse a été invitée à produire un décompte actualisé. Madame [C] [J] a justifié s’être acquittée du loyer du mois de mai 2024. La demanderesse a confirmé avoir bien reçu les paiements, mais a relevé, dans le cadre d’une note en délibéré du 1er juillet 2024, que ces paiements sont intervenus après délivrance de l’assignation, qu’elle redoute donc que de nouveaux impayés surviennent ultérieurement, et que la défenderesse n’a pas les moyens de s’acquitter de la dette locative moyennant l’octroi d’un échéancier dans la mesure où la dette n’est restée modérée que grâce au versement des allocations logement. Elle ajoute que la défenderesse ne démontre pas sa capacité à respecter à échéancier et conclut être opposée à l’octroi de délais de paiement. Le juge n'a pas été destinataire de l’enquête effectuée par les services sociaux. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 août 2024. MOTIFS Sur l’acquisition de la clause résolutoire Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 1er décembre 2023. Par ailleurs, l’assignation a été dénoncée au Préfet dans le délai de 6 semaines précédant l’audience. La demande est ainsi recevable. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 30 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.375,77€ représentant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 29 novembre 2023 à hauteur de 1.229,37€ et les frais pour le surplus. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 31 janvier 2024. L’arriéré de loyer et charges Conformément à l'article 7a. De la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [C] [J] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 5 mars 2024 d’une somme de 2.357,29€, déduction faite des frais d'huissier inclus dans les dépens. Les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme avec intérêt à compter du commandement de payer et solidairement en application des dispositions de l'article 220 du code civil s'agissant d'une dette ménagère. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.    Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Monsieur [S] [K] [Z] a sollicité l'octroi de délais de paiement et proposé de verser 100€ par mois en plus du loyer pour s'acquitter de la dette. Il a justifié avoir repris le paiement du loyer courant et a expliqué les impayés locatifs par la rupture de ses droits aux allocations adulte handicapé. Ces éléments justifient de faire droit à la demande selon les modalités prévues au dispositif. En conséquence, pendant les délais accordés au dispositif, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Les demandeurs bénéficiant déjà des voies d'exécution pour obtenir l'exécution de la présente décision, et notamment le concours de la force publique, il ne sera pas fait droit à la demande d'astreinte. Les modalités d'établissement de l'état des lieux de sortie étant régies par la loi du 10 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, il conviendra de faire application de ces dispositions pour la détermination des éventuelles réparations locatives. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [C] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 523,00€. Les dommages-intérêts La demanderesse sollicite l’allocation de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, indiquant que la défenderesse a manqué à son obligation de s’acquitter de ses loyers. Cependant, en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du même code Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, l’obligation inexécutée est bien une obligation de somme d’argent. Les dommages qui en résultent sont compensés par les intérêts au taux légal, sauf à ce que la demanderesse établisse que la défenderesse était de mauvaise foi et la preuve d’un préjudice distinct ce qui n’est pas le cas. Dès lors, la demande sera rejetée. Les dépens Madame [C] [J], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, et à payer à la demanderesse, qui a été contrainte d'ester en justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire et DPI conseil n’étant pas avocat, l’article 699 du code de procédure civile n’est pas applicable de sorte que la demande de distraction au profit de DPI conseil sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31 janvier 2024 ; CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SCI BEAULIEU 2 la somme de 2.357,29€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au 1er mars 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.229,37€ à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ; ACCORDE des délais de paiement à la locataire et suspendons pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; DIT que la locataire devra s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant par versements de 100€ minimum en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance ; DIT que si la locataire respecte strictement l’échéancier fixé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; DIT qu’à défaut du paiement d’une seule échéance au terme convenu, la clause reprendra immédiatement son plein effet et la dette deviendra immédiatement exigible à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer et dans cette hypothèse : - ORDONNE l’EXPULSION de Madame [C] [J] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique ; - CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SCI BEAULIEU 2 à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation ; - CONDAMNE Monsieur [S] [K] [Z] à payer à la SCI BEAULIEU 2 à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 523,00€ ; RAPPELLE qu’en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ; DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, DEBOUTE la SCI BEAULIEU 2 de ses demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SCI BEAULIEU 2 la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE les parties des demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [C] [J] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits LE GREFFIER LE JUGE