Cour d'appel, 12 septembre 2024. 20/00861

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00861 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQMZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 JANVIER 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE RODEZ N° RG 18/00910 APPELANTES : Madame [M] [N] épouse [L] née le 20 décembre 1967 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 14] [Localité 15] et Madame [U] [N] née le 06 février 1969 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représentées par Me Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Jean-Denis CLERMONT, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : GAEC [Adresse 16] Représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social [Adresse 12] [Localité 15] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 23 Avril 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Le 25 janvier 2018, Madame [M] [N], épouse [L] et Madame [U] [N] se sont engagées à vendre au Groupement Agricole d'Exploitation en Commun [Adresse 16] (ci-après le GAEC) les biens immobiliers suivants : - deux parcelles de terre cadastrées section YB n° [Cadastre 11] et section ZS n° [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 15] pour la somme de 10 000 euros ; - Une parcelle de terre cadastrée section YB n° [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 15] pour la somme de 9 000 euros ; - Quatre parcelles de terre cadastrées section YB n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 4] et section YV n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 15] pour la somme de 11 000 euros. Le prix global de vente était ainsi fixé à la somme de 30 000 euros, l'acte précisant que la vente serait régularisée par acte authentique au plus tard le 28 mai 2018. Par actes d'huissier des 17 et 20 août 2018, le GAEC a fait sommation à Madame [L] et Madame [N] de régulariser la vente par acte authentique. Par courriel du 20 août 2018, Maître [G] [K] a indiqué au GAEC que Madame [L] et Madame [N] s'étaient présentées à son étude mais avaient refusé de signer l'acte authentique au motif que le GAEC aurait procédé à une réticence dolosive d'informations relatives à la valeur vénale à venir de l'une des parcelles en raison d'un projet de révision du Plan Local d'Urbanisme dont il avait connaissance mais qu'elles ignoraient. Par exploits d'huissiers du 27 août 2018, le GAEC a assigné Madame [L] et Madame [N] devant le tribunal de grande instance de Rodez aux fins de déclarer la vente parfaite entre les parties et opposable aux tiers. Par jugement du 31 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Rodez a: - constaté que, par acte sous seing privé du 25 janvier 2018, Madame [L] et Madame [N] ont vendu au GAEC les biens immobiliers suivants : o deux parcelles de terre cadastrées section YB n° [Cadastre 11] et section ZS n° [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 15] pour la somme de 10 000 euros ; o une parcelle de terre cadastrée section YB n° [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 15] pour la somme de 9 000 euros ; o quatre parcelles de terre cadastrées section YB n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 4] et section YV n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 15] pour la somme de 11 000 euros ; - débouté Madame [L] et Madame [N] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de vente intervenu le 25 janvier 2018 entre elles et le GAEC ; - débouté le GAEC de sa demande en dommages et intérêts ; - débouté Madame [L] et Madame [N] de leur demande en dommages et intérêts ; - ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques du lieu de situation des immeubles objets du compromis de vente ; - condamné Madame [L] et Madame [N] à verser au GAEC la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Madame [L] et Madame [N] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamné Madame [L] et Madame [N] aux dépens. Par déclaration d'appel, enregistrée le 11 février 2020, Madame [L] et Madame [N] ont régulièrement interjeté appel du jugement rendu le 31 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez. Par ordonnance sur requête du 21 janvier 2021, le conseiller de la mise en état de la Cour d'appel de Montpellier a notamment ordonné l'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Rodez du 31 janvier 2020. Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 27 octobre 2020, Madame [L] et Madame [N] demandent à la cour d'appel de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rodez le 30 janvier 2020 et de : - Dire et juger nul et non avenu le compromis de cession en date du 25 janvier 2018 prévoyant la cession au profit du GAEC [Adresse 16] les parcelles suivantes : o Deux parcelles de terre cadastrées section YB n° [Cadastre 11] et section ZS n° [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 15] ; o Une parcelle de terre cadastrée section YB n° [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 15] ; o Quatre parcelles de terre cadastrées section YB n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 4] et section YV n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ; - Condamner le GAEC [Adresse 16] à payer à Mesdames [L] et [N] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; A titre subsidiaire, en cas de confirmation : - Débouter le GAEC de sa demande de dommages et intérêts; En tout état de cause : - Condamner le GAEC à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le GAEC aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions enregistrées par le greffe le 4 mars 2024, le GAEC [Adresse 16] demande à la cour d'appel de : - Confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts ; - Déclarer en conséquence la vente parfaite entre Mesdames [L] et [N] d'une part et le GAEC [Adresse 16] d'autre part depuis le 25 janvier 2018 ; - Réformer le jugement en ce qu'il a débouté le GAEC de sa demande de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau : - Condamner solidairement Mesdames [L] et [N] à payer au GAEC la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble objets du compromis de vente intervenu le 25 janvier 2018 et Mesdames [L] et [N] d'une part et le GAEC d'autre part ; - Condamner solidairement Mesdames [L] et [N] à payer au GAEC [Adresse 16] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner solidairement aux entiers dépens. La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance en date du 23 avril 2024. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties. MOTIFS Sur la validité du contrat de vente Le tribunal a estimé qu'il n'était pas possible d'affirmer que le GAEC disposait, lors de la conclusion du contrat, d'une information ignorée par ses cocontractantes qu'il aurait volontairement dissimulée afin de les conduire à contracter puisque notamment : - le document des domaines estimant la valeur vénale de la parcelle YC n° [Cadastre 8] à la somme de 123 300 euros est daté du 13 avril 2018 de sorte que le GAEC [Adresse 16] ne pouvait en avoir connaissance lors de la signature du compromis de vente en février 2018, - la seule information relative à la parcelle cadastrée section YC n° [Cadastre 8] dont avait, avec certitude, connaissance le GAEC [Adresse 16] résidait dans le fait que le Plan Local d'Urbanisme allait faire l'objet d'une modification et que la commune de [Localité 15] se réservait le droit de créer des parkings sur la parcelle cadastrée YC n° [Cadastre 8] dans le cadre du projet d'aménagement d'un [Adresse 18]. Les appelantes contestent cette analyse. Pour elles, le GAEC a sciemment omis de les informer sur le déclenchement de la révision du PLU de nature à conférer une plus-value extrêmement importante aux biens vendus. Elles soulignent que : - la parcelle litigieuse aurait été estimée une première fois par " les domaines " en 2016, fixant sa valeur à 278 000 euros, estimation dont le maire aurait été destinataire, - lors d'une réunion du 21 juillet 2017, la Commune de [Localité 15] a informé les exploitants que dans le cadre de la réalisation du [Adresse 18], elle se réservait le droit de créer des parkings sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], et le GAEC, présent à la réunion, a alors eu confirmation que la valeur vénale de la parcelle YC n° [Cadastre 8], propriété de l'indivision [N], était de l'ordre de 120 000 euros. Si le compte rendu de la réunion du 21 juillet 2017 à laquelle le GAEC [Adresse 16] a participé (pièce 1 des appelantes) fait état de ce que la commune de [Localité 15] projetait une création de parking sur la parcelle litigieuse (YC n°[Cadastre 8]), il n'aborde en revanche absolument pas la question de la valeur vénale de ladite parcelle. Par ailleurs, si le maire a eu connaissance de la modification envisagée de la valeur vénale de la parcelle litigieuse, et ce dès avril 2016 (pièces 3, 4 et 5 des appelantes), aucun élément du dossier ne laisse apparaître que cette information a été portée à la connaissance du GAEC [Adresse 16], contrairement à ce que les appelantes affirment, et ce alors que l'avis des domaines portant évaluation de la parcelle YC [Cadastre 8] à la somme de 123 300 euros est postérieur au compromis de vente, pour être daté du 13 avril 2018 (pièce 2 des appelantes). Ainsi, si l'élaboration du projet du [Adresse 18] pouvant justifier des modifications du PLU était connu par les parties, en ce compris les appelantes, qui ne le contestent d'ailleurs pas, pour autant aucun élément du dossier ne démontre que le GAEC [Adresse 16] avait connaissance, au moment de la signature du compromis de vente, de l'augmentation projetée de la valeur vénale de la parcelle YC [Cadastre 8], information qu'il aurait délibérément tue lors de la signature du compromis de vente. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé, sauf à préciser, ainsi que le demande l'intimé afin d'éviter toute difficulté d'exécution, que la vente est parfaite depuis le 25 janvier 2018. Sur les demandes de dommages et intérêts Le tribunal a rejeté la demande des appelantes eu égard à l'absence de dol et celle du GAEC [Adresse 16] eu égard au défaut de preuve d'un préjudice. Le GAEC [Adresse 16] prétend que la résistance de mesdames [N] est abusive et injustifiée, ces dernières n'ayant notamment pas répondu aux sommations interpellatives que le GAEC avait pris soin de leur signifier. S'agissant de la demande des appelantes, elle sera rejetée eu égard à l'absence de dol. S'agissant de la demande du GAEC [Adresse 16], le défaut de réponse à des sommations interpellatives n'est pas en elle-même constitutive d'une résistance abusive et injustifiée et aucun élément du dossier ne laisse apparaître que l'attitude des appelantes serait allée au-delà d'une simple défense à une action en justice. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé. Les appelantes, qui succombent, seront condamnées aux dépens d'appel et à payer au GAEC [Adresse 16] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez ; Y ajoutant, Déclare parfaite la vente entre madame [M], [W] [N] et madame [U], [T], [D] [N] d'une part et le Groupement Agricole d'Exploitation en Commun [Adresse 16] d'autre part portant sur les parcelles cadastrées section YB n°[Cadastre 11], section ZS n°[Cadastre 13], section YC n°[Cadastre 8], section YB n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 4], et section YC n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 10], et ce depuis le 25 janvier 2018; Ordonne la publication du présent arrêt au bureau des hypothèques du lieu de situation des immeubles objets du compromis de vente intervenu le 25 janvier 2018 entre madame [M], [W] [N] et madame [U], [T], [D] [N] d'une part et le Groupement Agricole d'Exploitation en Commun [Adresse 16] d'autre part ; Condamne solidairement madame [M], [W] [N] et madame [U], [T], [D] [N] à payer au Groupement Agricole d'Exploitation en Commun [Adresse 16] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement madame [M], [W] [N] et madame [U], [T], [D] [N] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,