Cour d'appel, 21 septembre 2023. 21/00655

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/09/2023 la SELARL AVENIR AVOCATS Me Jean michel LICOINE ARRÊT du : 21 SEPTEMBRE 2023 N° : 154 - 23 N° RG 21/00655 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GJ7J DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 28 Janvier 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260825815205 S.C.I. DES CHENES VERTS [Adresse 3] [Localité 1] Ayant pour avocat Me Thierry OUSACI , membre de la SELARL AVENIR AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258697031477 Maître [O] [E] [Adresse 2] [Localité 1] Ayant pour avocat Me Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 26 Février 2021 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 29 Septembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du JEUDI 15 JUIN 2023, à 9 heures 30, devant Madame Fanny CHENOT, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 805 du code de procédure civile. Lors du délibéré : Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, Madame Ferréole DELONS, Conseiller, Greffiers : Madame Emmanuelle PRADEL, Greffier lors des débats. Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 21 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE : Selon acte reçu le 11 juillet 2008 par Maître [O] [E], notaire à [Localité 1] (45), la SCI Des Chênes verts a donné à bail commercial à la SARL Du Gâtinais des locaux situés à [Localité 1], moyennant un loyer annuel HT de 48 000 euros payable mensuellement et d'avance, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er janvier 2008 et s'étant terminée 1e 30 décembre 2017. Durant toute la durée de ce bail, la SCI Des Chênes verts a confié la gestion de son bien immobilier à Maître [E], moyennant des honoraires représentant 2,5 % des loyers encaissés. Le bail prévoyant que le locataire rembourserait au bailleur les impôts et taxes afférents aux locaux loués, notamment la taxe foncière, la SCI Des Chênes verts a demandé à Maître [E], par courrier daté du 17 octobre 2017, de réclamer à son ancienne locataire le montant des taxes foncières qui n'avaient jamais été recouvrées, en lui transmettant à cet effet les avis d'imposition s'y rapportant, représentant une somme totale de 26 692 euros. Après plusieurs échanges avec le notaire, la SARL Du Gâtinais a accepté de régler, en partie par compensation avec le dépôt de garantie, une somme de 15 061 euros correspondant aux taxes foncières de la période de 2013 à 2017, et a refusé de s'acquitter des taxes antérieures, en opposant la prescription. Par courrier du 20 juin 2018, la SCI Des Chênes verts a mis en demeure Maître [E] de lui régler, en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi par sa faute, la somme de 11 631 euros correspondant au montant des taxes foncières non remboursées par l'ancien locataire. Maître [E] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur de responsabilité, lequel a formulé une proposition transactionnelle qui a été refusée par la SCI Des Chênes verts qui, par acte du 13 mars 2019, a fait assigner Maître [E] devant le tribunal de grande instance de Montargis aux fins de l'entendre condamner à lui régler à titre de dommages et intérêts la somme principale de 11 631 euros, outre une indemnité de 3 000 euros pour résistance abusive. Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a : - déclaré la SCI Des Chênes Verts irrecevable dans sa demande d'indemnisation à l'encontre de Maître [O] [E], - débouté la SCI Des Chênes Verts de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive à l'encontre de Maître [O] [E], - débouté la SCI Des Chênes Verts de sa demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Des Chênes Verts à payer à Maître [O] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Des Chênes Verts aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés par Maître Jean-Michel Licoine, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a commencé par indiquer que puisque l'ancien locataire avait réglé les taxes foncières des années 2013 à 2018, l'action en responsabilité ne pouvait concerner que la taxe foncière non recouvrée antérieurement à cette période. En expliquant que le droit à remboursement de la SCI était né avec la mise en paiement des taxes litigieuses par l'administration fiscale, le premier juge a retenu que ce droit s'était prescrit chaque année à compter de cette mise en paiement, soit, pour la taxe foncière de l'année 2012, au 31 août 2017. Le premier juge a ensuite considéré que l'action en responsabilité contre le notaire mandataire, dont le fait dommageable serait l'omission d'avoir demandé le remboursement de la taxe foncière au locataire, s'est elle aussi prescrite à l'issue de cinq ans après la mise en paiement annuelle des taxes en cause, puisque la SCI a été régulièrement informée par Maître [E] des sommes recouvrées. Il en a déduit que l'action en responsabilité engagée le 13 mars 2019, en rapport avec la taxe foncière due sur la période 2008 à 2012, était prescrite. La SCI Des Chênes verts a relevé appel de cette décision par déclaration du 26 février 2021, en critiquant expressément tous les chefs de son dispositif. Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2021 par voie électronique, la SCI Des Chênes verts demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montargis du 28 janvier 2021, Vu les dispositions des articles 1231, 1991 et 1992 du code civil, - dire que Maître [O] [E] a commis une faute dans l'exécution du mandat de gestion qui lui avait été confié, - condamner Maître [O] [E] à régler à la SCI Des Chênes verts une somme de 11 631 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 juin 2018, - condamner Maître [O] [E] à régler à la SCI Des Chênes Verts une somme de 3 000 euros à titre de condamnation complémentaire en raison de sa résistance abusive, - condamner Maître [O] [E] à payer à la SCI Des Chênes Verts une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2021 par voie électronique, Maître [E] demande à la cour de : A titre principal : - déclarer prescrite et par conséquent irrecevable la demande de la SCI Des Chênes verts contre Maître [O] [E], En conséquence, - débouter la SCI Des Chênes verts de son appel contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montargis le 28 janvier 2021, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner la SCI Des Chênes verts à payer à Maître [O] [E] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, - condamner la SCI Des Chênes verts aux entiers dépens et accorder à Maître Jean-Michel Licoine le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile, A titre subsidiaire : Si la cour vient à déclarer la demande de la SCI Des Chênes verts recevable, - débouter la SCI Des Chênes Verts de l'intégralité de ses demandes au fond formées contre Maître [O] [E], - confirmer le jugement en ses dispositions qui ont débouté la SCI Des Chênes verts de ses demandes sur le fond et l'ont condamnée au paiement d'une indemnité de procédure et aux dépens, Y ajoutant, - condamner la SCI Des Chênes verts à payer à Maître [O] [E] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, - condamner la SCI Des Chênes verts aux dépens d'appel et accorder à Maître Jean-Michel Licoine le droit prévu à l'article 699 du code procédure civile, A titre encore plus subsidiaire : Si la cour vient à retenir une faute contre Maître [E] dans l'exécution de son mandat, - en ce cas, ordonner un partage de responsabilité à part égale entre la SCI Des Chênes verts et Maître [O] [E], En conséquence, limiter la condamnation de Maître [O] [E] à la moitié du montant des taxes foncières non recouvrées par la SCI Des Chênes verts soit la somme de 5 815,50 euros, - débouter la SCI Des Chênes verts du surplus de ses demandes, - faire masse des dépens et dire qu'ils seront supportés à part égale par chaque partie. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 septembre 2022, pour l'affaire être plaidée le 15 juin suivant et mise en délibéré à ce jour. SUR CE, LA COUR : Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. En l'espèce, le bail litigieux comporte en page 5, à l'article 2 du paragraphe C « impôts et revenus », la clause suivante : « le locataire remboursera au bailleur l'ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière ». Dans son courrier du 19 décembre 2017, la SARL du Gâtinais a très clairement indiqué qu'elle ne s'estimait redevable que des taxes foncières « non prescrites sur la période 2013 à 2017 », représentant un montant de 15 061 euros, demandé au notaire d'imputer les 12 000 euros du dépôt de garantie « sur les taxes foncières non prescrites », en lui indiquant qu'elle réglerait la différence par chèque, soit 3 061 euros, lors de la remise des clés le 31 décembre 2017. Dans le courrier qu'elle a adressé au notaire le 20 juin 2018, la SCI Des chênes verts commence par rappeler que la SARL du Gâtinais lui a versé la somme de 15 061 euros « correspondant aux dernières années d'exercice (de 2013 à 2017) », puis lui demande « de prendre en charge les années non payées, soit de 2008 à 2012, pour un montant de 11 631 euros ». L'appelante ne peut sérieusement reprocher au premier juge, au vu de ces éléments, d'avoir retenu que le règlement de la SARL du Gâtinais correspondait au règlement des taxes foncières de 2013 à 2018 et d'en avoir déduit que le dommage dont elle réclame réparation à hauteur de 11 631 euros correspond au montant des taxes foncières des années 2008 à 2012. S'il est exact que le bail ne prévoyait pas que la taxe foncière serait remboursée par le locataire annuellement ou à sa date d'exigibilité fiscale à l'encontre du propriétaire, la SCI ne peut en déduire que le remboursement de cette taxe ne pouvait être réclamé au locataire qu'à la sortie des lieux, alors que cette taxe est un accessoire du loyer qui avait été fixé annuellement, et que la clause résolutoire qui figure en page 13 du bail prévoyait, parmi les causes de résiliation de plein droit du bail, le défaut de remboursement des impositions, ce qui n'aurait eu aucun sens si le remboursement de la taxe foncière n'était exigible qu'en fin de bail. Dans les rapports entre la SCI et sa locataire, le premier juge a donc retenu à raison que le droit de remboursement de la taxe foncière était né à la date à laquelle cette taxe avait été réglée par le propriétaire-bailleur à l'administration fiscale- date correspondant à la date d'exigibilité de ladite taxe. La SCI n'exerce pas contre le notaire une action en paiement de la taxe foncière, mais une action en responsabilité tendant à obtenir, à titre de dommages et intérêts, l'équivalent du montant des taxes foncières qui ne lui a pas été remboursé par son ancienne locataire. L'appelante ne conteste pas n'avoir jamais demandé au notaire, avant son courrier du 17 octobre 2017, de réclamer pour son compte à la SARL du Gâtinais le remboursement de la taxe foncière ; elle ne conteste pas non plus n'avoir jamais adressé à Maître [E] le justificatif du montant de la taxe foncière qu'elle avait réglée, et dont le bail l'autorisait à demander remboursement au preneur. Le reproche que la SCI peut donc adresser à Maître [E], qui ne conteste pas que son mandat de gestion ne se limitait pas au seul encaissement des loyers, et qui ne pouvait ignorer le contenu du bail dont il était le rédacteur, est de ne pas l'avoir invitée, durant le bail, à lui transmettre les justificatifs de paiement de la taxe foncière si elle souhaitait en être effectivement remboursée par sa locataire. Les taxes foncières dont la SCI se plaint de ne pas avoir été remboursée par sa locataire du fait de manquements de son mandataire étaient respectivement exigibles les 15 octobre des années 2008 à 2010, le 17 octobre 2011, et le 15 octobre de l'année 2012. A chaque paiement de la taxe foncière auquel elle a procédé à compter du 15 octobre 2009, c'est-à-dire postérieurement au premier paiement dont elle aurait pu réclamer remboursement à la SARL du Gâtinais, la SCI a pu aisément se convaincre, d'une part que Maître [E] ne lui avait pas réclamé le justificatif du paiement de la taxe qu'elle avait réglée l'année précédente ; d'autre part que Maître [E] n'avait pas non plus, autrement qu'en lui demandant ce justificatif, obtenu le remboursement de la taxe de la part de sa locataire puisque, chaque mois, le notaire lui a adressé un état détaillé de son compte de gestion sur lequel ne sont jamais apparues d'autres taxes que la taxe sur la valeur ajoutée. Le dommage dont la SCI demande réparation s'est donc manifesté au plus tard le 15 octobre 2013 en ce qui concerne l'absence de remboursement de la taxe foncière 2012, et le 15 octobre des années précédentes s'agissant du non-remboursement des taxes foncières plus anciennes, dates auxquelles l'appelante a eu connaissance des faits lui permettant d'agir contre le notaire. Le premier juge a dès lors retenu à raison que la prescription était acquise lorsque l'appelante a fait assigner Maître [E] en responsabilité, le 13 mars 2019, pour l'entendre condamner à lui régler, à titre de dommages et intérêts, une indemnité d'un montant correspondant aux taxes foncières qui ne lui ont pas été remboursées par son ancienne locataire. La SCI Des Chênes verts fait valoir à hauteur d'appel que l'article 2 du paragraphe XVI du bail contient une clause qui permettait au bailleur d'exiger du locataire, un mois avant que celui-ci déménage et préalablement à l'enlèvement du mobilier, de justifier, par présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge, de tous les termes de loyers et des charges. A supposer qu'en vertu du mandat qui lui avait été confié et qui n'est pas produit aux débats, Maître [E] ait pu être tenu de certaines obligations à raison de cette clause, les conséquences dommageables du manquement du notaire tiré de cette clause n'ont pas pu être connues de la SCI avant le déménagement de la SARL Du Gâinais, le 31 décembre 2017. L'action en responsabilité engagée le 13 mars 2019 contre le notaire doit donc être déclarée recevable en ce qu'elle est tirée d'un éventuel manquement à l'article 2 du paragraphe XVI du bail. L'appelante, qui se contente de rappeler les termes de cette clause pour critiquer la décision qui a accueilli la fin de non-recevoir que lui oppose l'intimé, affirme, sans articuler le moindre raisonnement, que la mise en 'uvre de cette clause lui aurait permis de recouvrer l'intégralité des taxes foncières non réglées par son ancienne locataire. Un manquement du notaire aux obligations découlant de cette clause, à le supposer caractérisé, ne serait pas de nature à justifier la condamnation de Maître [E] au paiement de l'équivalent des taxes foncières non remboursées par le locataire, mais ne pourrait être à l'origine que d'un préjudice de perte de chance, non allégué. La SCI Des Chênes verts ne peut dès lors qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur un manquement du notaire à ses éventuelles obligations découlant de l'article 2 du paragraphe XVI du bail. L'appelante, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Nonobstant la charge des dépens, il ne paraît pas inéquitable de laisser à l'intimé la charge de ses frais irrépétibles. Maître [E] sera en conséquence débouté lui aussi de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise en tous ses chefs critiqués, Y ajoutant, Déclare la SCI Des Chênes verts recevable, mais mal fondée, en son action fondée sur un manquement du notaire aux obligations découlant de l'article 2 du paragraphe XVI du bail, Rejette en conséquence la demande de dommages et intérêts de la SCI Des Chênes verts tirée d'un manquement du notaire aux obligations découlant de l'article 2 du paragraphe XVI du bail, Déboute la SCI Des Chênes verts de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de Maître [O] [E] formée sur le même fondement, Condamne la SCI Des Chênes verts aux dépens, Accorde à Maître Michel Licoine le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT