Tribunal judiciaire, 26 mars 2025. 24/04141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : 26/03/25 à : Me DE LASTELLE ; SCI SYS 5 Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/04141 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5RML N° MINUTE : 1-2025 JUGEMENT rendu le mercredi 26 mars 2025 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], Représenté par son syndic SAS FONCIA [Localité 8] EST dont le siège social est sis [Adresse 6] représenté par Me François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE S.C.I. SYS 5, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 janvier 2025 Délibéré le 26 mars 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 26 mars 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04141 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5RML Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) a fait assigner la SCI SYS 5 copropriétaire des lots 161 et 174 en paiement des sommes suivantes: - 5846,66 euros représentant les charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2024 et 1143,44 euros au titre des frais de recouvrement, ce avec intérêts à compter du 22 février 2024, et capitalisation des intérêts, - 1000 euros à titre de dommages-intérêts, - 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens comprenant le coût de la sommation de payer. A l'audience du 20 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a ajouté une demande additionnelle au titre des charges échues entre le 1er juillet 2024 et le 1er janvier 2025. Il a indiqué en effet avoir notifié cette demande à la défenderesse. La SCI SYS 5 assignée à étude n’a pas comparu. Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025 par mise à disposition au greffe. La SCI SYS 5, à qui l'assignation n'a pas été remise à personne, n'ayant pas comparu, mais la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. MOTIVATION Sur la demande en paiement additionnelle Les demandes additionnelles doivent être faites, en l’absence de comparution du défendeur à l'audience, dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance conformément à l'article 68 du code de procédure civile. Ainsi, la demande au titre des provisions échues après le 1er juillet 2024, communiquée en l’espèce par mail à la partie adverse, est irrecevable. Il est observé au surplus en l’espèce que le nouveau décompte de charges du 1er janvier 2025 fait état d’une reprise de solde de l’ancien syndic au 16 septembre 2024 de 8036,39 euros qui n’est justifiée par les pièces versées au débat qu’à hauteur de 6990,10 euros. Sur la demande au titre des charges et des frais dus au 1er juillet 2024 En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] verse aux débats les pièces suivantes : - la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI SYS 5, - les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 17 juin 2021, 29 juin 2022, 13 décembre 2023 et 27 juin 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux, - les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges, - un décompte de créance au 1er juillet 2024, cotisation fonds travaux appelée le 1er juillet 2024 incluse, et un décompte de créance au 1er janvier 2025, - une mise en demeure de payer du 2 octobre 2023. Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de la SCI SYS 5. Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. En l’espèce, sont donc exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat et pour procéder au suivi de la procédure, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n'est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires. En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à hauteur de la somme de 3840,85 euros, déduction faite des paiements intervenus après l’introduction de l’instance des 29 octobre 2024 et 13 décembre 2024 de 799,81 euros et 1200 euros qui s’imputent sur la dette que la défendresse a le plus intérêt à acquitter (1342-10 du Code civil). Cette somme portera intérêts légaux à compter de l’assignation, date de la demande en paiement. Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 332,39 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, représentant le coût des mises en demeure, de la lettre de relance et de la sommation de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu'ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés. Sur la demande de dommages et intérêts Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser ; ainsi en l'espèce, la SCI SYS 5 sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts. Sur les mesures accessoires Les dépens seront supportés par la SCI SYS 5, partie perdante, n’incluant pas le coût de la sommation de payer alloué au titre des frais de recouvrement. Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI SYS 5 devra les supporter à hauteur de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable la demande en paiement au titre des charges échues postérieurement au 1er juillet 2024, CONDAMNE la SCI SYS 5 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 7]) les sommes suivantes : - 3840,85 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2024, cotisation fonds travaux appelée le 1er juillet 2024 incluse, déduction faite des paiements des 29 octobre 2024 (799,81 euros) et 13 décembre 2024 (1200 euros) avec intérêts légaux à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts, - 332,39 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts, - 300 euros à titre de dommages-intérêts, REJETTE les autres demandes, CONDAMNE la SCI SYS 5 à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011) la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCI SYS 5 aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût de la sommation de payer alloué au titre des frais de recouvrement, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits LE GREFFIER LE PRESIDENT