Cour d'appel, 16 novembre 2023. 19/02480

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02480 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ODHT Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 février 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS N° RG 15/00016 APPELANTS : Monsieur [Z] [O] né le 8 mai 1945 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 7] et Madame [R] [O] épouse [M] née le 15 mars 1958 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 6] Représentés par Me Gaëlle D'ALBENAS de la SELARL TERRITOIRES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Pierre d'AUDIGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : SASU ANGELOTTI AMENAGEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social RCS de Béziers n°393 322 343 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Mathieu PONS-SERRADEIL de l'AARPI CITES AVOCATS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA En présence de Mme [W] [T], stagiaire allemande ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 7 janvier 2011, Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] née [O] ( soeur) se sont engagés à vendre à la SASU Angelotti Aménagement, qui l'a accepté, un ensemble foncier cadastré AW numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sis sur la commune de [Localité 7] (66), lieudit-[Localité 9], moyennant le paiement d'une somme de 1 200 000 euros sous plusieurs conditions suspensives. Cet acte a également prévu un 'délai du compromis' de 36 mois expirant le 30 janvier 2014, pouvant être prorogé de 6 mois en l'absence de réalisation des conditions suspensives, pour finaliser la vente et signer l'acte notarié. Cet acte a en'n prévu une clause intitulée 'indemnité d'immobilisation' rédigée dans les termes suivants : 'Conformement aux dispositions de l'article L.290-2 du code de la construction et de l'habitation, le présent compromis de vente est soumis à une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5% du prix de vente, soit et en l'espèce la somme de 72 000 euros qui fait l'objet d'un engagement de caution établi par la banque CIC Bordelaise demeurée annexée aux présentes'. Par actes d'huissier en date du 11 décembre 2014, Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] ont fait assigner la SASU Angelotti Aménagement devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de voir prononcer la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de l'acquéreur, et de voir condamner la SASU Angelotti Aménagement à leur verser chacun la somme de 36 000 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement contradictoire rendu le 11 février 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a notamment : - Rejeté la 'n de non-recevoir présentée par la SASU Angelotti Aménagement pour défaut du droit d'agir de Monsieur [Z] [O] et de Madame [R] [M] née [O] ; - Constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue par acte notarié en date du 7 janvier 2011 au 31 juillet 2014 ; - Débouté Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] née [O] de l'ensemble de leurs demandes ; - Condamné Monsieur [Z] [O] à payer à la SASU Angelotti Aménagement une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Madame [R] [M] née [O] à payer à la SASU Angelotti Aménagement une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] née [O] aux dépens de l'instance. Par déclaration au greffe du 9 avril 2019, Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] ont relevé appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 24 novembre 2022, Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] sollicitent l'infirmation du jugement ; ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de constater la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de l'acquéreur, du fait de la faute ou de la négligence de la SASU Angelotti Aménagement et, statuant à nouveau, de condamner la SASU Angelotti Aménagement à leur payer : *la somme de 72 000 euros correspondant à l'indemnité contractuelle d'immobilisation ; *la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement contractuel à son obligation de moyen, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil ; *la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil ; *les intérêts exigibles sur les trois sommes précitées et ce, à compter du 11 décembre 2014 date de la délivrance de l'assignation, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil. Ils demandent en outre la condamnation de la SASU Angelotti Aménagement aux entiers dépens tant de la procédure principale que de la procédure incidente, dont distraction au profit de la SCP Territoires Avocats, et à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 4 septembre 2023, la SASU Angelotti Aménagement sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Elle demande en outre la condamnation de Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [M] aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 5 septembre 2023. MOTIFS Sur la demande de résolution judiciaire Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent étre révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent étre exécutées de bonne foi. M. [Z] [O] et Mme [R] [M] née [O] sollicitent la résolution judiciaire du compromis du 7 janvier 2011 aux torts exclusif de l'acquéreur du fait de la faute ou négligence de la SASU Angelotti dans le délai prévu soit à l'échéance du 7 janvier 2014. Il convient à ce sujet de noter que la mention de réitération authentique prévoit un délai de compromis ' au plus tard' expirant le 30 janvier 2014. Toutefois cette mention est directement suivie par un chapitre dénommé 'Prorogation du délai'. Celui-ci fait directement référence au délai du 30 janvier 2014 par la mention suivante : ' Si dans le délai prévu, la réalisation des conditions suspensives n'a pu avoir lieu, la faute, la négligence de l'une des parties ne pouvant être mise en cause, le délai de réalisation sera automatiquement prorogé de 6 mois'. Afin de préciser les conséquences de ce délai les parties ont prévu que ' la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter'. Ainsi aussi bien pour prononcer la résolution judiciaire et que pour connaître la date exacte prévue de signature de l'acte authentique soit le 30 janvier 2014 ou le 31 juillet 2014, il convient de déterminer s'il y a eu une faute ou une négligence de l'une des parties en l'espèce de l'acquéreur la SASU Angelotti dans le délai imparti. Les appelants estiment que la SASU Angelotti a commis une négligence dans le délai en ne réalisant aucune démarche et en n'instruisant pas son dossier. La SASU Angelotti produit aux débats un certificat d'urbanisme négatif en date du 30 juin 2014 dont la demande a été déposée le 5 mai 2014, par la suite la banque CIC Sud Ouest se retirera du financement de l'opération par courrier du 23 juin 2014. Ce certificat négatif expose que l'urbanisation de la zone 2 AU, sur laquelle se trouvent les parcelles concernées, est différée et que ' l'ouverture ( de l'urbanisation) de chacune d'entre elles n'interviendra qu'à l'occasion d'une révision simplifiée du PLU', Dès lors il s'avère que plusieurs des conditions suspensives ne se sont pas réalisées, l'ensemble foncier, objet de la convention, était inconstructible pendant toute la durée du délai dont il convient de fixer l'achèvement au 31 juillet 2014, cette situation étant indépendante de la volonté de la SASU Angelotti En conséquence, il n'y a pas lieu à résolution judiciaire mais au vu de la non réalisation des conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu, il sera constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue par acte notarié en date du 7 janvier 2011 au 31 juillet 2014. Sur l'indemnité d'immobilisation L'indemnité d'immobilisation est prévue dans une clause qui s'insère en la clause de prix et la clause des conditions suspensives. Si elle mentionne l'existence d'une indemnité d'immobilisation d'un montant mininal de 5% du prix de vente soit 72 000 euros constitué par un engagement de caution de la banque CIC annexé. Cette annexe mentionne que cet engagement de caution est valable jusqu'au 31 juillet 2014 , ' passé cette date et faute de demande de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 8 jours de celle-ci, il ne pourra pas y être fait appel à quelque titre que ce soit. Or le compromis de vente est devenu caduc à partir du 31 juillet 2014 et il s'avère que le conseil de M. [O] [Z] et de Mme [M] [R] n'a envoyé la lettre LRAR à la SAS Angelotti que le 15 octobre 2014, soit largement hors délai et faisant état d'une demande d'une somme de 36 000 euros (50%) se situant totalement hors du cadre contractuel qui avait été prévu. Le débouté sera confirmé. Sur les dommages et intérêts a) Sur le versement par la SASU de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d'un manquement contractuel à son obligation de moyen Les appelants soutiennent que dans le délai prévu (07 janvier 2011 - 30 janvier 2014) la réalisation des conditions suspensives n'a pu avoir lieu du seul fait de la négligence de la SASU, qui n'aurait entrepris strictement aucune démarche. La SASU, intimée, expose qu'elle a au contraire accompli toutes les démarches nécessaires dans le délai qui lui était imparti ; que le financement lui a nécessairement été refusé, puisqu'il était étroitement relié à la réalisation effective de l'opération et que cette opération ne peut être réalisée compte tenu du contexte urbanistique; que ce n'est donc pas sa négligence qui est la cause de ce refus... Comme il l'a déjà été rappelé la non-réalisation des conditions suspensives prévues à l'avant-contrat n'est pas du fait de la SASU Angelotti, mais tient aux règles d'urbanisme de la commune qui rendait impossibles la réalisation de construction aussi bien avant le 30 janvier 2014 que jusqu'au 31 juillet 2014. Ainsi dans le délai courant jusqu'au 31 juillet 2014, la SASU Angelotti a bien entrepris des demarches admnistratives pour aboutir à l'autorisation de son projet immobilier comme il est mentionné en page 2 de l'acte du 7 janvier 2011. Le débouté sera confirmé b) Sur le versement par la SASU Angelotti de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d'un manquement contractuel à son obligation d'information Les appelants reprochent à la SASU Angelotti de ne pas les avoir régulièrement informés des diligences accomplies en vue de permettre la réalisation des conditions suspensives ; selon eux, elle ne les aurait jamais informés de l'avancée de ses démarches. Il s'avère que la promesse synallagmatique de vente ne prévoit pas l'obligation pour la SASU Angelotti d'informer les vendeurs de l'avancée du dossier et par ailleurs les pièces produites aux débats portent trace d'un courrier de la SASU Angelotti du 25 mai 2012 qui démontre qu'il y a bien eu des informations téléphoniques dispensées. La SASU Angelotti a accompli les démarches lui incombant dans le délai du compromis de vente, et n'était pas tenue d'effectuer de démarches intermédiaires. En l'absence de faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle, le débouté sera confirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [Z] [O] et Mme [R] [M] née [O], succombants, seront condamnés à payer à la SASU Angelotti la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du 11 février 2019 du Tribunal de Grande Instance de Béziers. Condamne M. [Z] [O] et Mme [R] [M] née [O], à payer à la SASU Angelotti Aménagement la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Le greffier, Le président,