Cour d'appel, 17 décembre 2024. 22/04121

17/12/2024 ARRÊT N° 472 N° RG 22/04121 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PDUF CG VS Décision déférée du 23 Septembre 2022 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 19/01496) MME [Z] S.A.S. DEDISSUD VENANT AUX DROITS DELA SOCIETE DECATHLON C/ S.A.S. IMOCOMPARK T 2 VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE MARQUORENS INFIRMATION Grosse délivrée le à - Me FORGET - Me BENOIT-DAIEF REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.S. DEDISSUD VENANT AUX DROITS DELA SOCIETE DECATHLON Prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat postulant au barreau de TOULOUSE Représentée par Me Aymeric ANTONIUTTI de la SELEURL ANTONIUTTI AVOCAT, avocat plaidant au barreau de LILLE INTIMEE La Société IMOCOMPARK, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable sous la forme Société par actions simplifiée, au capital initial de 64.320.043,37 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS et identifiée sous le numéro 830 725 073 Ayant son siège social [Adresse 1]., venant aux droits de la société IMOCOMINVEST 2 par suite de la fusion absorption de cette dernière par IMOCOMINVEST 3 (devenue IMOCOMPARK) en date du 30 novembre 2021, venant aux droits de la société MARQUORENS, venant aux droits de la société AURORA,Représentée par sa Présidente, la société IMOCOMPARTNERS, société par actions simplifiée au capital de 275 000 euros ayant son siège social à [Localité 6], [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de de PARIS et identifiée sous le numéro B 537.449.662, domiciliée en cette qualité audit siège,agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE Représentée par Me Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente S. MOULAYES, conseillère M. NORGUET, conseillère Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre Exposé des faits et procédure : Par acte sous seing privé du 15 avril 1997, la Sci Aurora a donné à bail à la Sa Décathlon, aux droits de laquelle se trouve désormais la Sas Dedissud, un immeuble à usage commercial, sis [Adresse 7] à [Localité 8], comprenant une surface de vente et des réserves, locaux, annexes, pour une Shon de 1.596 m2 dont 948 m2 de surface de vente et un parking comprenant 39 places. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir au plus tard le 16 août 1997 aux fins d'y exploiter tout commerce de vente au détail sur 948 m2 de surface de vente. Le bail a commencé à courir le 12 novembre 1997. Suivant protocole du 20 janvier 2006, la Snc Carrera, la Sci Les Pinsons, la Snc Société Des Centres d'oc et d'oil, venant ensemble aux droits de la bailleresse initiale, et la Sa Decathlon ont convenu du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans commençant à courir le 12 novembre 2006 et se terminant le 11 novembre 2015. Suivant acte sous seing privé en date du 31 décembre 2008, la société Decathlon a cédé son droit au présent bail à sa filiale la Sas Dessidud à effet du 31 décembre 2008. À l'échéance, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Le loyer annuel indexé s'élève désormais à la somme de 155.341,52 euros ht et hc. Par exploit d'huissier du 15 mars 2017, la Sas Dedissud a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 109.260 euros ht et hc, en indiquant qu'elle n'entendait pas renoncer au plafonnement du loyer du bail renouvelé en application de l'ILC, mais qu'elle poursuivait la fixation du loyer à la valeur locative, inférieure au loyer indexé. Par exploit du 14 juin 2017, la Sci Marquorens, crédit-preneur des lieux loués venu aux droits de la Sci Aurora, a notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017 et sollicité le paiement d'un loyer annuel de 190.391,68 euros ht et hc au motif notamment d'une augmentation de la surface de vente et en application de l'article 6 de l'acte de renouvellement du 20 janvier 2006. La bailleresse a, par ailleurs, fait sommation à la locataire de justifier de la date à partir de laquelle la surface de vente a été agrandie, de fournir la copie des autorisations obtenues et de procéder à la rectification des déclarations afférentes à la Taxe sur les Surfaces Commerciales auprès du Trésor Public. Par exploit d'huissier du 28 juillet 2017, la Sas Dedissud a contesté la nouvelle surface retenue par la société bailleresse puis a, en l'absence d'accord, notifié son mémoire préalable le 4 octobre 2017. Suivant acte authentique du 05 octobre 2017, la Sci Marquorens a cédé le contrat de crédit-bail détenu sur l'immeuble loué à la Sas Imocominvest 2. Suivant acte notarié en date du 20 novembre 2017 passé par devant Me [X] [I], notaire à [Localité 5], la Sas Imocominvest 2 a acquis l'immeuble en pleine propriété. Par assignation datée du 3 mai 2019, le preneur à bail a saisi le juge des loyers commerciaux de sa demande de voir fixer le loyer renouvelé à la valeur locative au montant de 108 420 euros ht. Par jugement en date du 14 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux a désigné Madame [W] en qualité d'expert judiciaire avec mission complète destinée notamment à donner son avis sur la demande de déplafonnement du loyer et lui donner tous éléments utiles permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er avril 2017. Le rapport de Madame [W] a été déposé le 15 juillet 2021. Aux termes de celui-ci, la valeur locative a été estimée à la somme de 176 800 euros ht hc / an. Le 10 septembre 2021, la société Dedissud a notifié son mémoire après expertise sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à un montant annuel de 121 643 euros ht/hc. Par jugement du 23 septembre 2022, le juge des loyers près le tribunal judiciaire de Toulouse a : rappelé que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2017, fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 173.155,84 euros hors taxes et hors charges par an à compter de la date du renouvellement ; dit que, pour chacune des échéances, la Sas Dedissud doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers à compter de la date de délivrance de l'assignation, avec capitalisation des intérêts par année entière à compter de cette date ; dit que la variation du loyer qui découle de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; dit qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de Commerce et l'exécution provisoire étant ordonnée, le présent jugement constituera un titre exécutoire ; laissé les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire à la charge de la Sas Imocompark ; dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (cpc); ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration en date du 29 novembre 2022, la Sas Dedissud, venant aux droits de la société Décathlon, a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont : fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 173.155,84 euros hors taxes et hors charges par an à compter de la date du renouvellement ; dit que, pour chacune des échéances, la Sas Dedissud doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers à compter de la date de délivrance de l'assignation, avec capitalisation des intérêts par année entière à compter de cette date ; dit que la variation du loyer qui découle de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; dit qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de Commerce et l'exécution provisoire étant ordonnée, le présent jugement constituera un titre exécutoire ; dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le 29 décembre 2023, la société Dedissud a exercé et notifié son droit d'option. Les locaux ont été libérés le 31 mars 2024. Par courrier en date du 6 septembre 2024, la Sas Dedissud s'est désistée de son incident de mise en état en date du 13 août 2024. La clôture de l'affaire est intervenue le 9 septembre 2024. Prétentions et moyens des parties : Vu les conclusions récapitulatives après droit d'option notifiées le 6 septembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Dedissud demandant, au visa de l'article 145-17 du Code de commerce, de : constater que la société Dedissud a, par l'exercice de son droit d'option notifié le 29 décembre 2023, légalement renoncé au renouvellement du bail objet de l'instance en fixation de loyer ayant donné lieu au jugement du 23 septembre 2022 ; constater que le jugement du 23 septembre 2022 et l'instance d'appel sont devenus sans objet, donner acte de ce que Dedissud s'en rapporte à la Cour quant à la demande d'indemnisation des frais de l'instance en renouvellement réclamés par Imocompark pour 32 121, 62 euros ht, dire n'y avoir lieu à statuer sur le loyer du bail renouvelé, dire n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement statuer en équité sur cette demande. Vu les conclusions modificatives notifiées le 12 août 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Imocompark, venant aux droits successivement des sociétés Imocominvest 2 et Imocominvest 3 devenue Imocopark, demandant, au visa des articles L145-57 du code de commerce, de : déclarer tant recevable que bien fondée la société Imocompark, venant aux droits de la société Imocominvest 3 en ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit, vu l'exercice par la société Dedissud de son droit d'option notifié en date du 29 décembre 2023, dire n'y avoir lieu à statuer sur le loyer du bail renouvelé, condamner la société Dedissud à payer à la société Imocompark la somme de 32 121,62 euros ht correspondant aux honoraires d'avocats plaidant et postulants dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé antérieurement à l'exercice par la société Dedissud de son droit d'option ; condamner la société Dedissud à payer à la société Imocompark la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la société Dedissud aux entiers dépens de première instance et d'appel et ce compris les frais d'expertise. Motifs de la décision : -sur la recevabilité des demandes de la société Imocompark : la société Imocompark vient aux droits de la société Imocominvest 2 et Immocominvest 3, ce qui n'est pas contesté par l'appelante. Dès lors, ses demandes sont recevables étant subrogée dans les droits de la bailleresse. -sur le fond : les demandes initiales du preneur à bail sont devenues sans objet dès lors qu' après dépôt du rapport d'expertise judiciaire pour fixation du prix du bail renouvelé, le preneur a exercé son droit d'option, renoncé au renouvellement du bail et a restitué les locaux à la bailleresse. Il n'y a donc plus lieu à fixation du loyer du bail renouvelé. Restent en débats la charge des dépens et des frais irrépétibles. -sur les demandes accessoires : la bailleresse demande l'application de l'article L145-57 alinéa 2 du code de commerce et la condamnation du preneur qui a exercé son droit d'option en renonçant au renouvellement du bail à tous les frais de procédure. Elle sollicite sa condamnation à tous ses frais d'avocat depuis 2019 soit 32.121,62 euros HT et 4000 euros en cause d'appel. Elle précise que les frais d'expertise avaient été laissés à la charge de la société Dedissud. De son coté la société Dedissud précise qu'avant l'exercice du droit d'option qui met fin à l'instance de plein droit, il n'avait pas été demandé par la bailleresse de prendre en charge les frais de procédure. Toutefois, si elle admet l'application de plein droit de l'article L145-57 alinéa 2 du code de commerce, elle s'en rapporte à l'appréciation de la cour sur le quantum demandé en rappelant qu'elle n'en a pas eu connaissance avant les conclusions du 26 août 2024 et qu'il lui apparaît que les frais de plaidoirie en appel ne se justifient plus. L'article L145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. » Il appartient à la société locataire qui a exercé le droit de d'option de prendre en charge les frais de procédure, par conséquent les dépens en ce compris les frais d'expertise. Concernant les frais irrépétibles, après examen des pièces produites par la bailleresse, la cour eu égard aux circonstances particulières du litige fixe les frais irrépétibles de première instance et d'appel de la bailleresse laissés à la charge de l'appelante à 12.000 euros. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, -Infirme le jugement Et, statuant à nouveau et y ajoutant, -Déclare recevables les demandes de la société Imocompark -Constate l'exercice par la société Dedissud de son droit d'option -Dit n'y avoir lieu à fixation du loyer du bail renouvelé -Condamne la société Dedissud aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire -Condamne la société Dedissud à payer à la société Imocompark la somme de 12.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente, .