Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 21/16189

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/16189 N° Portalis 352J-W-B7F-CV26O N° MINUTE : 2 Assignation du : 14 Décembre 2021 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDERESSE S.A.S. TOULEMONDE BOCHART [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Delphine RODRIGUE-MORICONI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0831 DÉFENDERESSE S.C. SCI GENERALI COMMERCE II [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière DÉBATS À l'audience du 13 Mars 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée en date du 23 juillet 2010, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II et la S.A.S. GENERALI FRANCE IMMOBILIER ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. TOULEMONDE BOCHART, devenue depuis la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART, des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol ainsi que des caves constituant les lots n°703, n°704 et n°726 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de dix années à effet au 27 juillet 2010 afin qu'y soit exercée une activité de vente de tapis et de revêtements de sol à titre principal, et d'accessoires de décoration de la maison à titre connexe, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 56.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir. Par acte d'huissier en date du 6 janvier 2020, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II a fait signifier à la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART un congé pour le 26 juillet 2020 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 27 juillet 2020, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 66.000 euros hors taxes et hors charges. Après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [H] [U] de la S.A.S. [U] EXPERTISES, la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 4 mars 2020, déclaré à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial, mais s'est opposée au prix offert par cette dernière, en suggérant que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 56.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 juillet 2020. À défaut d'accord sur le montant du loyer, la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 22 septembre 2021 réceptionnée le 23 septembre 2021, notifié à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 14 décembre 2021, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement contradictoire en date du 19 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 27 juillet 2020 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [E] [I] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges. L'experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 22 juin 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 25 novembre 2022, et a déposé son rapport définitif le 29 décembre 2022, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 62.700 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 11 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le même jour, la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de l'article 1343-2 du code civil, et de l'article 138 du code de procédure civile, de : avant dire droit, enjoindre à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II de produire l'intégralité des mandats de gestion confiés par cette dernière à la S.A. SAVILLS en 2016 et en 2021, et de justifier de la réalité du caractère technique de cette gestion facturée à un montant correspondant à 2,5% de celui du loyer annuel, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 52.700 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 juillet 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de leur mise en conformité avec les règles d'ordre public régissant le statut des baux commerciaux ;en tout état de cause, condamner la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à lui rembourser le trop-perçu de loyers depuis le 27 juillet 2020, assorti des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021, date de notification de son mémoire préalable, avec capitalisation des intérêts, ainsi que le trop-perçu de dépôt de garantie ;dire et juger qu'à défaut d'exercice par l'une ou l'autre des parties de son droit d'option prévu par les dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce et qu'à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est prononcée, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution ;condamner la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART fait valoir que le contrat de bail commercial met à sa charge les honoraires de la gestionnaire de l'immeuble, dont le montant peut atteindre 2,5% de celui du loyer, sans que la réalité des prestations prétendument effectuées au titre de cette gestion immobilière ne soit établie, ce qui justifie sa demande avant dire droit de communication de pièce sous astreinte. Sur le fond, elle souligne qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 73,15 m2, la valeur locative unitaire s'élève non pas à la somme de 850 euros par mètre carré pondéré retenue par l'experte judiciaire, mais à la somme de 800 euros, prenant en considération à la fois les effets durables de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, laquelle a conduit à la généralisation du télétravail, et les travaux réalisés au sein de la salle de concert dite Salle Pleyel, laquelle organise environ 165 concerts par an avec restriction de la circulation, ce qui empêche l'accès à ses locaux. Elle précise que le contrat de bail commercial comporte des clauses exorbitantes de droit commun, ce qui justifie l'application d'un abattement de 5% au titre des travaux de mise aux normes prescrits par l'administration mis à sa charge et de 2,5% au titre des honoraires de gestion de l'immeuble qui lui sont refacturés, ainsi que la déduction de la taxe foncière d'un montant de 842 euros et de l'assurance d'un montant de 74,39 euros. Elle conclut que le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 52.700 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant de la valeur locative à la baisse des locaux. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 26 février 2024 réceptionnée le 29 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 26 février 2024, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-31, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-23 du code de commerce, de : débouter la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART, comme étant irrecevable au regard de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, de ses nouvelles demandes d'injonction de production de l'intégralité des mandats de gestion confiés à la S.A. SAVILLS et de justification de la réalité du caractère immobilier des frais de gestion qui lui sont partiellement facturés ;constater que le loyer du contrat de bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée supérieure à neuf années du bail expiré ;en conséquence, à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle principale de 66.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 juillet 2020, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et par son décret d'application ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle principale de 62.700 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 juillet 2020, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et par son décret d'application ;en tout état de cause, débouter la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART de l'ensemble de ses prétentions ;dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout différentiel de loyer à compter de chaque échéance contractuelle, et ce à compter de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé ;condamner la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;à titre subsidiaire, faire masse des dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire, et dire qu'ils seront partagés par moitié entre les parties. Au soutien de ses demandes, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II s'oppose à l'injonction sous astreinte réclamée par la locataire, soulignant que le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer sur le bien-fondé des charges ou taxes refacturées à celle-ci, et faisant au surplus observer que cette question est étrangère à l'appréciation de la valeur locative de renouvellement. Sur le fond, elle reconnaît que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé doit correspondre à celui de la valeur locative. Elle expose que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 74,85 m2, si bien que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme de 900 euros par mètre carré pondéré, ou à celle de 850 euros retenue par l'experte judiciaire. Elle conteste toute minoration relative aux effets de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 et aux travaux réalisés au sein de la Salle Pleyel, affirmant que d'une part, sa preneuse a été en mesure de poursuivre son activité, notamment par l'intermédiaire de son site Internet de vente en ligne, et que d'autre part les restrictions de circulation engendrées par les concerts organisés n'empêchent nullement l'accès aux locaux, lesquels restent accessibles à la clientèle jusqu'à l'heure de fermeture de la boutique. Elle admet que doivent être déduits le montant de la taxe foncière ainsi que celui de la prime d'assurance contre l'incendie, mais précise que les travaux de mise en conformité, dont la charge est contractuellement transférée sur la preneuse, sont déjà pris en considération dans l'appréciation de la valeur locative unitaire, et que les honoraires de gestion locative ne peuvent désormais plus être facturés à cette dernière, ce qui exclut tout abattement supplémentaire. Elle conclut que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 66.500 euros hors taxes et hors charges à titre principal, ou à la somme annuelle de 62.700 euros hors taxes et hors charges correspondant à l'estimation expertale à titre subsidiaire. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024, puis prorogée successivement au 12 juin, au 26 juin et au 31 juillet 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de communication de pièces Aux termes des dispositions de l'article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime. En outre, en application des dispositions de l'article 138 du même code, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce. En vertu des dispositions de l'article 139 dudit code, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte. Selon les dispositions de l'article 142 de ce code, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. Il convient de rappeler que seul le tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur la validité d'une clause d'un bail commercial (Civ. 3, 20 mars 1996 : pourvoi n°94-14869). En l'espèce, la clause intitulée « 6.3 CHARGES » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial conclu entre la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II et la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART en date du 23 juillet 2010 stipule notamment qu' : « Outre le loyer, le Preneur devra acquitter ou rembourser au Bailleur la quote-part afférente aux lieux loués des charges [...]. En conséquence, ces charges comprendront notamment, sans que cette liste ne puisse avoir un caractère limitatif : les honoraires du gestionnaire de l'immeuble, sans que ceux-ci ne puissent excéder un pourcentage de 2,5% sur le loyer contractuellement dû » (pièce n°1 en demande, page 11). Cependant, il y a lieu de relever que les premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, applicables aux contrats de baux commerciaux renouvelés à compter du 1er septembre 2014 en vertu du II de l'article 21 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, disposent que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. En outre, conformément aux dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article R. 145-35 du même code, applicables aux contrats de baux commerciaux renouvelés à compter du 6 novembre 2014 selon le second alinéa de l'article 8 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, ne peuvent être imputés au locataire : 4°) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail. Dès lors que les dispositions susvisées sont applicables au contrat de bail commercial litigieux dont le renouvellement a été constaté à compter du 27 juillet 2020 par le précédent jugement en date du 19 avril 2022, il appartiendra, soit aux parties, postérieurement à la présente décision, de conclure un avenant aux fins de modification de la liste des charges imputables à la locataire, soit à la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART d'introduire une action devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause litigieuse et en paiement de l'indu, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-15 du code de commerce et des articles 1302 à 1302-3 du code civil, sans que la production par la bailleresse des mandats de gestion confiés à la S.A. SAVILLS ne se révèle essentielle à la solution du présent litige, lequel a pour unique objet la fixation du montant du loyer de renouvellement. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART de ses demandes de communication sous astreinte des mandats de gestion confiés par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A. SAVILLS au cours des années 2016 et 2021 et d'injonction de justification de la réalité du caractère technique d'une telle gestion. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le loyer des baux renouvelés d'une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 7 juin 1989 : pourvoi n°88-10858 ; Civ. 3, 20 mars 1991 : pourvoi n°89-19493). En l'espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART a été conclu par acte sous signature privée en date du 23 juillet 2010 à effet au 27 juillet 2010 pour une durée de dix années (pièce n°1 en demande, page 3), de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative. En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux. Sur les caractéristiques des locaux En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 29 décembre 2022 que les locaux donnés à bail : dépendent d'un immeuble de six étages édifié en 1883 à façade en pierre de taille et toiture en zinc au ravalement un peu ancien ; jouissent d'une bonne visibilité avec un beau linéaire de façade et des vitrines de grande hauteur ; présentent une configuration régulière bien adaptée à l'activité exercée ; et sont en très bon état d'entretien apparent, avec des aménagements et une décoration soignés (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, pages 13 et 17). D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.), étant précisé que la décision d'un locataire de ne pas exploiter la totalité des surfaces données à bail n'est pas opposable au bailleur (Civ. 3, 3 avril 2012 : pourvoi n°10-21008). En l'espèce, l'experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 135,32 m2, et retient qu'ils sont divisés en cinq zones, à savoir : une première zone de vente au rez-de-chaussée d'une surface utile et d'une surface pondérée de 36,20 m2 ; une deuxième zone de vente au rez-de-chaussée d'une surface utile de 21,29 m2 et d'une surface pondérée de 17,03 m2 ; une cuisine au rez-de-chaussée d'une surface utile de 13,48 m2 et d'une surface pondérée de 8,09 m2 ; une réserve en sous-sol d'une surface utile de 47,35 m2 et d'une surface pondérée de 11,84 m2 ; et d'autres locaux en sous-sol, consistant en des caves, d'une surface utile de 17 m2 et d'une surface pondérée de 1,70 m2 ; soit une surface pondérée totale de 74,86 m2 (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, page 20). Contrairement à ce que soutient la demanderesse, il n'y pas lieu d'exclure les caves, selon elle « non reliées et à l'abandon » (page 9 de son dernier mémoire), alors même que la clause intitulée « ARTICLE 1 : DÉSIGNATION » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial litigieux stipule expressément que les locaux sont composés notamment « du lot n°703 : situé au sol de la "Maison [Adresse 4]", accès par l'escalier principal 8, ce lot consiste en la cave double n°4-5 ; du lot n°704 : situé au sol de la "Maison [Adresse 4]", accès par l'escalier principal 8, ce lot consiste en une cave » (pièce n°1 en demande, page 3), de sorte que lesdites caves font incontestablement partie intégrante des locaux donnés à bail, nonobstant le choix éventuel de la locataire de ne pas les entretenir et de ne pas les utiliser. En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 74,86 m2. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage Aux termes des dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il y a lieu de rappeler que si le tribunal ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, il ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809). En l'espèce, compte tenu des vingt et une références analysées, constituées de sept locations nouvelles au prix du marché, de onze renouvellements amiables et de quatre loyers décapitalisés, l'experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 850 euros par mètre carré pondéré (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, pages 20 à 22). Si la preneuse produit aux débats un rapport d'expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [H] [U] de la S.A.S. [U] EXPERTISES en date du 10 mars 2020 fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 800 euros par mètre carré pondéré (pièce n°5 en demande, page 19), force est toutefois de constater que celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément. De même, si la bailleresse communique un rapport d'expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Madame [N] [O], portant sur des locaux différents situés dans la même rue mais sur le trottoir opposé, estimant la valeur locative unitaire au montant de 850 euros par mètre carré pondéré (pièce n°2 en défense) qu'elle sollicite d'augmenter de 50 euros pour atteindre le montant de 900 euros, il y a cependant lieu de souligner que l'experte judiciaire a expressément répondu à cette objection, faisant observer qu' « il ne paraît pas y avoir de "bon trottoir" » (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, page 23). Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l'experte judiciaire au montant de 850 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction. En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 850 euros par mètre carré pondéré. Sur les facteurs locaux de commercialité En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En l'espèce, l'experte judiciaire relève, dans son rapport définitif en date du 29 décembre 2022 : que les locaux sont situés dans le quatrième et dernier tronçon de la [Adresse 8], lequel comporte de nombreux commerces de destination dont 19 enseignes nationales sur 78 boutiques ; que cette artère est très largement fréquentée ; que le secteur est très résidentiel et recherché, mais constitue également un quartier d'affaires comptant de nombreux bureaux, dont la population et les actifs disposent de revenus relativement élevés ; et que les lieux jouissent d'une bonne desserte par les transports en commun, comptabilisant trois stations de métropolitain, une station de RER, et sept lignes de bus à proximité (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, page 9). L'experte judiciaire conclut qu' « il s'agit d'un emplacement de bonne qualité et plutôt favorable pour le commerce d'équipement de la maison exercé, à la lisière de la partie la plus résidentielle du 17ème arrondissement » (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, page 9). S'il n'est pas contesté que la Salle Pleyel située à proximité a augmenté sa capacité d'accueil après onze mois de travaux achevés au mois de septembre 2016, l'allégation de la preneuse selon laquelle « les clients n'ont plus accès à la boutique en fin d'après-midi les jours de concert ou de spectacle, soit en moyenne 165 jours par an » (page 13 de son dernier mémoire) est contredite par l'experte judiciaire, laquelle note que « ce n'est pas le cas, le tronçon n'est pas fermé à la circulation, la boutique reste accessible jusqu'à sa fermeture à 19h00 » (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, page 24). De même, si la locataire invoque une diminution de la fréquentation du quartier consécutivement à la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, force est toutefois de constater que d'une part, cette crise, d'envergure planétaire, a eu des répercussions, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui se sont fait ressentir au niveau national, et non simplement local au sens des dispositions susvisées, ce qui ressort d'ailleurs des éléments produits aux débats par la demanderesse elle-même, l'article intitulé « Du présentiel au distanciel, la révolution silencieuse du travail » paru dans le journal Le Monde du 29 août 2021 mentionnant qu' « en moyenne, les Français souhaitent télétravailler 2 jours par semaine » (pièce n°11 en demande), et que d'autre part, il n'est pas établi que les effets de cette crise ont vocation à avoir un impact sur l'intégralité des neuf années du bail renouvelé. En conséquence, il convient de retenir que les travaux réalisés au sein de la Salle Pleyel et que la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 n'ont pas eu d'effet sur les facteurs locaux de commercialité. Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties Selon les dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943) ; que d'autre part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), ce qui justifie l'application d'un abattement ; et qu'enfin, il en va de même de la clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d'assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583). En l'espèce, le contrat de bail commercial en date du 23 juillet 2010 stipule : en sa clause intitulée « 6.2 IMPÔTS ET TAXES » insérée aux conditions générales, que « le Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part de tous impôts y compris [...] l'impôt foncier » ; en sa clause intitulée « 6.3 CHARGES », qu' : « outre le loyer, le Preneur devra acquitter ou rembourser au Bailleur la quote-part afférente aux lieux loués des charges et prestations, toutes dépenses d'exploitation, de réparations [...], même si ces dépenses [...] sont imposées par la mise en conformité de l'immeuble avec les normes administratives faisant l'objet ou non d'une injonction des services concernés [...]. En conséquence, ces charges comprendront notamment, sans que cette liste ne puisse avoir un caractère limitatif : [...] la totalité des dépenses exposées pour la conservation de l'immeuble en conformité et dans les limites ci-dessus stipulées ; [...] les primes d'assurances contractées par le bailleur pour la totalité de l'immeuble ou les lieux loués » ; et en sa clause intitulée « 8.2 MISE EN CONFORMITÉ », qu' : « en cours de bail comme de ses renouvellements éventuels, le Preneur sera tenu de se conformer à ses frais à la réglementation en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l'hygiène et la sécurité [...], en procédant à toutes interventions requises dans les lieux loués pour mettre ceux-ci en conformité avec les normes applicables » (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, pages 10, 11 et 16). Force est de constater que ces trois clauses sont empreintes d'un caractère exorbitant de droit commun et constituent un transfert de charge sur la preneuse, ce qui justifie leur prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail. De fait, les parties s'accordent pour déduire de la valeur locative la taxe foncière d'un montant de 842 euros et la cotisation de l'assurance de l'immeuble contre l'incendie d'un montant de 74,39 euros. S'agissant des travaux de mise en conformité, si la bailleresse reconnaît que « ce transfert peut justifier un abattement de la valeur locative », mais « à la condition qu'il ne soit pas tenu compte de cette stipulation dans l'appréciation du prix unitaire. Or, [...] l'expert judiciaire [...] a précisé que ce transfert ne justifiait pas d'abattement spécifique, de telle sorte qu'elle en avait nécessairement tenu compte dans l'appréciation du prix unitaire » (page 12 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément, la référence à cette clause exorbitante de droit commun ne figurant nullement dans la liste des dix critères énumérés par l'experte judiciaire pour parvenir à son estimation de la valeur locative unitaire (pièces n°23 en demande en n°10 en défense, page 21). Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que la clause mettant à la charge de la locataire les travaux de mise en conformité des locaux justifie l'application d'un abattement de 5%. En revanche, comme précédemment indiqué, aucun abattement supplémentaire au titre des honoraires de la S.A. SAVILLS en sa qualité de gestionnaire de l'immeuble, mis à la charge de la preneuse, ne doit être pratiqué dès lors que d'après les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, applicables au renouvellement litigieux ayant pris effet le 27 juillet 2020, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ne peuvent plus être imputés à la locataire, de sorte qu'il appartiendra, soit aux parties, postérieurement à la présente décision, de conclure un avenant aux fins de modification de la liste des charges imputables à la locataire, soit à la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART d'introduire une action devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause litigieuse et en paiement de l'indu, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-15 du code de commerce et des articles 1302 à 1302-3 du code civil En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail un abattement de 5% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail commercial relative aux travaux de mise en conformité, et de déduire le montant de 842 euros au titre de la taxe foncière et le montant de 74,39 euros au titre de la cotisation de l'assurance de l'immeuble contre l'incendie. Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 74,86 m2, à la valeur locative unitaire de renouvellement de 850 euros par mètre carré pondéré, à l'abattement de 5% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail commercial relative aux travaux de mise en conformité mis à la charge de la preneuse, et à la déduction de la taxe foncière d'un montant de 842 euros et de la cotisation de l'assurance de l'immeuble contre l'incendie d'un montant de 74,39 euros, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (850 x 74,86) - (850 x 74,86 x 5%) - 842 - 74,39 = 59.533,06 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 59.533,06 euros. Sur la restitution du trop-perçu de loyers et du complément au dépôt de garantie Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689). En l'espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 27 juillet 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu d'ordonner la restitution des loyers et du complément au dépôt de garantie perçus en trop par la bailleresse, sans pour autant prononcer de condamnation. En conséquence, il convient d'ordonner la restitution par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART des loyers et du complément au dépôt de garantie perçus en trop depuis le 27 juillet 2020 jusqu'à la date de la présente décision. Sur les intérêts moratoires En application des dispositions de l'article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue. En outre, en vertu des dispositions de l'article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande. En l'espèce, en l'absence de démonstration d'une quelconque mauvaise foi dont aurait fait preuve la bailleresse, la restitution des loyers et du complément au dépôt de garantie perçus en trop emportera intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021, date de l'assignation introductive de la présente instance, s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque paiement effectué s'agissant des sommes réglées postérieurement. En conséquence, il convient de dire que la restitution des loyers et du complément au dépôt de garantie perçus en trop par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II portera intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque paiement effectué s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complète restitution. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 14 décembre 2021, date de la signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d'indemnités respectives présentées par la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART et par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART de sa demande de communication sous astreinte des mandats de gestion confiés par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A. SAVILLS au cours des années 2016 et 2021 ainsi que de sa demande d'injonction de justification de la réalité du caractère technique de la gestion confiée par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A. SAVILLS, FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 59.533,06 euros (CINQUANTE-NEUF MILLE CINQ CENT TRENTE-TROIS euros et SIX centimes) hors taxes et hors charges à compter du 27 juillet 2020, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II et la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART portant sur les locaux constituant les lots n°703, n°704 et n°726 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 7] demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, ORDONNE à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II de restituer à la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART le montant des loyers et du complément au dépôt de garantie perçus en trop depuis le 27 juillet 2020 jusqu'à la date de la présente décision, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 décembre 2021 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque paiement effectué s'agissant des sommes réglées postérieurement au 14 décembre 2021, jusqu'à complète restitution, ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021, DÉBOUTE la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART et la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II de leurs demandes d'indemnités respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ORDONNE le partage des dépens de l'instance par moitié entre la S.A.S. TOULEMONDE BOCHART et la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à PARIS, le 31 juillet 2024. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM