Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/04394

MINUTE N° : 24/00425 JUGEMENT DU 26 Février 2025 N° RG 24/04394 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JMXR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]” ET : [I] [L] GROSSE + COPIE le à COPIE le à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : V. AUGIS DÉBATS : A l'audience publique du 18 décembre 2024 DÉCISION : Annoncée pour le 26 FEVRIER 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société BROSSET VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2], Représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me CHABOISSON de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS D’une part ; DEFENDERESSE Madame [I] [L], demeurant [Adresse 3] Non comparante, ni représentée D’autre part ; EXPOSE DU LITIGE Mme [I] [L] est propriétaire du lot n°11 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] (37). Le 18 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] a donné assignation à Mme [I] [L] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2482,84 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 août 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2024 ;la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ; ordonner la capitalisation des intérêts ; ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 28 août 2024 la somme de 2482,84 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété. A l’audience du 18 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, maintient ses demandes. La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de dépôt à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ; - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 28 août 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 2403,64 € Frais sollicités 638,40 € TOTAL 3042,04 € Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [I] [L] n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 28 août 2024 à hauteur de la somme de 2403,64 €. La lettre de mise en demeure présentée le 27 août 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. Mme [I] [L] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2403,64 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 28 août 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024. - Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure ; - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 158,40€. Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. Les diligences exceptionnelles ont été facturées le 18 décembre 2023, or le seul contrat versé au débats permettant de vérifier les frais de syndic porte sur la période postérieure (à compter de juin 2024). En conséquence, la demande formulée à ce titre sera rejetée. *** Mme [I] [L] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 158,40 € au titre des frais de recouvrement. - Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires Mme [I] [L] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande. - Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, Mme [I] [L] sera tenue aux dépens. Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1300 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, Condamne Mme [I] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] les sommes suivantes : 2.403,64 € (DEUX MILLE QUATRE CENT TROIS EUROS SOIXANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus selon décompte arrêté au 28 août 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024;158,40 € (CENT CINQUANTE-HUIT EUROS QUARANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement ; Rejette le surplus des demandes au titre des frais de syndic ; Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ; Condamne Mme [I] [L] aux dépens ; Condamne Mme [I] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 1.300,00 € (MILLE TROIS CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER, Signé V. AUGIS LE PRÉSIDENT, Signé C. BELOUARD