Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 22/08799

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 22/08799 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYYB N° de Minute : BX24/00605 JUGEMENT DU : 05 Septembre 2024 S.A. VILOGIA C/ [K] [Y] [J] [I] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 05 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M. [O] [L], muni d'un mandat écrit ET : DÉFENDEUR(S) Mme [K] [Y] demeurant [Adresse 5] M. [J] [I] ès qualité de curateur de Mme [Y] demeurant [Adresse 5] représentés par Me Daphné JORE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2024 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 05 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 5 juin 2007, LOGICIL (actuellement dénommée S.A. VILOGIA) a donné en location à Madame [K] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 5]. Le 7 septembre 2022, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [K] [Y] ET Monsieur [J] [I] ès qualité de curateur de Madame [K] [Y] un commandement de payer pour défaut de paiement et d'assurance visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier de justice du 15 décembre 2022, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [K] [Y] et Monsieur [J] [I] ès qualité de curateur de Madame [K] [Y], pour l'audience du quatre Mai deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de : - constater ou prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges; - ordonner l'expulsion ; - condamner Madame [K] [Y] au paiement: - de la somme de 1855,37 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ; - d'une indemnité mensuelle d'occupation ; - de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [K] [Y] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire. A l'audience, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa demande à 1848,47 euros selon décompte arrêté au 5 mars 2024. Elle précise également qu'elle ne s'oppose pas à cette demande de délais de paiement. Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 21 mars 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 puis prorogée au 5 Septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du commandement : Il convient de constater que le contrat de location du 5 juin 2007 comporte bien une clause résolutoire de plein droit. Le commandement de payer est donc valable. Sur l'exception d'inexécution soulevée par Madame [Y] : Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il faut une inexécution d'une certaine gravité. Il appartient au juge de décider d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat. Il faut que le logement soit dans un état d'inhabitabilité totale, ce qui est le cas en l'espèce. En effet dès le 28 février 2020, le conseil de Madame [Y] a transmis à la S.A. VILOGIA le procès-verbal d'huissier établi à la demande de Madame [Y] le 7 octobre 2019 constatant la présence de moisissures dans l'ensemble du logement et des traces d'humidité. Le 27 mars 2023, considérant l'absence de réponse de la S.A. VILOGIA, le Préfet du Nord a pris un arrêté de traitement de l'insalubrité du logement situé à [Adresse 5]. Il a constaté que le logement constitue un danger pour la santé des personnes qui l'occupent. Il convient de se référer aux motifs énumérés dans l'arrêté, notamment en ce qui concerne l'humidité et l'aération ainsi que les risques d'intoxication au monoxyde de carbone et une présence possible de plomb dans les peintures. Dans ces conditions le commandement délivré le 7 septembre 2022 ne peut produire effet, et la S.A. VILOGIA sera déboutée de sa demande de résiliation. Sur les sommes dues : Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 1er mai 2023, à la somme de 1663,41 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. L'arrêté d'insalubrité indique que le logement est interdit à l'habitation à titre temporaire au départ des occupants dont l'hébergement devra être assuré au plus tard à la date du 1er juin 2023, et que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie. Il résulte des pièces du dossier que l'arrêté a été notifié à la S.A. VILOGIA par l'ARS le 3 avril 2023, les loyers cessent donc d'être dus à compter du 1er mai 2023. Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale. Madame [Y] sera condamnée à payer en deniers ou quittances valables à la S.A VILOGIA la somme de 1663,41 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023 Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement : Madame [K] [Y] sollicite des délais de paiement et offre de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 52 euros. Au regard de la situation financière de Madame [K] [Y], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 52 euros en soulignant toutefois que, dès le premier impayé, la totalité de la dette redeviendra exigible après une simple mise en demeure. Sur les préjudices subis et la demande de réparation : Il sera rappelé qu'aux termes des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a pour obligation de : -"remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité publique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". -"délivrer au locataire, l'immeuble en bon état de réparations de toute espèce et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement" -"assurer la jouissance paisible de l'immeuble et garantir le locataire contre les vices ou défauts, de nature à y faire obstacle" -"entretenir les lieux loués en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués." Bien plus, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit un logement décent comme logement qui répond au caractéristiques définies par le présent décret. Or, en son article 2 il est précisé que le logement décent est celui qui "est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer." Les disposititfs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité. En sa qualité de bailleur, la S.A. VILOGIA était donc tenue de délivrer un logement décent, et d'assurer à Madame [Y] la jouissance paisible de son logement et de la garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle. Les dégâts occasionnés au logement occupé par Madame [Y] constituent indéniablement une violation manifeste de l'obligation d'entretien du bailleur telle qu'elle découle des textes et de la jurisprudence, dans la mesure où il n'y a pas été porté remède par le bailleur, dûment sollicité. Maître [X] [Z], Huissier de Justice a pu constater les nombreux désordres existants par constat établi en date du 7 octobre 2019. Par l'intermédiaire de son conseil de l'époque Madame [Y] avait alerté le bailleur des désordres existants, et avait adressé le constat établi. Le bailleur n'a pas remédié aux désordres dont il a eu connaissance. Il est ainsi suffisamment démontré que le logement de Madame [Y] contrevenait aux normes de décence définies par les dispositions du décret du 30 janvier précité et, que ces non-conformités créent un risque pour la sécurité physique des occupants et leur santé. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle un arrêté d'insalubrité a par la suite été rendu. Les éléments constituant le trouble de jouissance allégué, et les préjudices matériels directement imputables à l'insalubrité du logement devront être indemnisés. Il est de jurisprudence constante qu'en cas de manquement du bailleur à ses obligations de réparations et d'entretien, le locataire peut demander des dommages-intérêts qui pourront donner lieu à compensation avec tout ou partie du loyer. Au vu de ce qui précède, il est certain que Madame [Y] a été troublée dans la jouissance paisible de sa location, Au regard du trouble de jouissance subi, Madame [Y] sollicite des dommages et intérêts correspondants à la réfaction du montant du loyer à hauteur de 50% depuis le 17 octobre 2019, date de la constatation des désordres, et ce jusqu'à l'arrêté de péril. Le procès-verbal n'a été porté à la connaissance de la S.A. VILOGIA que le 28 février 2020. Une proposition de relogement a été faite à Madame [Y] le 21 septembre 2020 pour un logement de type 5 à [Localité 4]. Madame [Y] a refusé de visiter le logement le 14 octobre 2020. Dès lors il convient de réduire la réfaction à 225 euros sur 7 mois, soit 1575 euros. Madame [Y] n'est pas recevable à présenter une demande en réparation du préjudice porté à la santé de son fils Monsieur [J] [I], ce dernier étant majeur et pouvant agir en son nom propre. En revanche il est établi que le logement constitue un danger pour la santé des personnes qui l'occupent. Dès lors sa demande au titre de la réparation de son préjudice moral est fondée, et la S.A. VILOGIA sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros. Il y a lieu d'ordonner la compension entre le montant de la dette locative et le montant des Dommages et Intérêts accordés à la locataire. Il y a lieu de laiser à la charge de la S.A. VILOGIA les dépens. Il y a lieu de rejeter la demande de Me JORE fondée sur les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dans la mesure où elle indique intervenir en tant que conseil de Monsieur [M] PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ; Dit que le commandement du 7 septembre 2022 est valable; Déboute la S.A. VILOGIA de sa demande de résiliation du bail ; Condamne Madame [K] [Y] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 1663,41 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Autorise Madame [K] [Y] à payer sa dette, en principal, intérêts et frais par mensualités de 52 euros ; Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; Dit que faute de paiement d'une seule des mensualités fixées ci-dessus le solde de la dette deviendra immédiatement exigible après une simple mise en demeure restée infructueuse ; Condamne la S.A. VILOGIA à payer à Madame [K] [Y] la somme de 1575 euros correspondant à la réfaction du montant du loyer à hauteur de 50% entre le 28 février 2020 et le 14 octobre 2020 ainsi que la somme de 1000 euros aux titre du préjudice moral ; Ordonne la compensation entre le montant de la dette locative et le montant des Dommages et Intérêts ; Dit irrecevable la demande présentée par Madame [Y] au titre du préjudice subi par Monsieur [J] [I] ; Rejette la demande de Maître JORE fondée sur les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ; Laisse les dépens à la charge de la S.A. VILOGIA. Ainsi jugé et prononcé le 05 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT