Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/04215

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/04215 N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJDB Minute : 1045/24 Monsieur [O] [L] Représentant : Me Floriane BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB192 C/ Monsieur [Y] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BOUST Copie délivrée à : M. [V] Le 30 Septembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] Représenté par Maître Floriane BOUST, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] Non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 1er octobre 2022, Monsieur [O] [L] a donné à bail à Monsieur [Y] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer de 880 euros, des factures réelles pour l'eau, et le versement d'un dépôt de garantie de 880 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [L] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2023. Il a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 6 mai 2024 aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, - à défaut, prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs du locataire - en conséquence : - ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir ; - rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant actuel du loyer et charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; - condamner Monsieur [Y] [V] au paiement : - de l'indemnité d'occupation à compter d'avril 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, - de la somme de 6599,44 € à valoir sur les loyers, charges, et accessoires impayés, terme de mars 2024 inclus et avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens. A l'audience du 24 juin 2024, Monsieur [O] [L], représenté, a réactualisé la créance locative à un montant de 9453,69 euros, échéance du mois de juin 2024 comprise et a maintenu l'intégralité de ses demandes. Il a indiqué que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et est opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, au profit du locataire. Monsieur [Y] [V], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [O] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 30 janvier 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 1er octobre 2022 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2023, pour la somme en principal de 3048,44 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 mars 2023. L'expulsion de Monsieur [Y] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [Y] [V] de quitter les lieux. En effet, en l'espèce, le recours à la force publique se révèle une me-sure suffisante pour contraindre Monsieur [Y] [V] à quitter les lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Monsieur [Y] [V] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 25 mars 2023. Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 25 mars 2023, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Il n'y a en effet pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur au montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En vertu du principe du contradictoire, la non-comparution de Monsieur [Y] [V] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative à la hausse sollicitée par la partie demanderesse. Monsieur [O] [L] produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [V] reste devoir la somme de 6599,44 euros, terme du mois de mars 2024 inclus. Monsieur [Y] [V], non-comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais d'avis d'échéance (16 x3,50 €), les frais de relance (10 €), les frais d'huissier (194,72 €), la facturation de l'eau (121,44 € + 198,57 € + 219,94 € + 88,54 +125,53 € ) dont le montant n'est pas justifié par des éléments versés aux débats. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5584,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 mai 2024 date de l'assignation. Sur les mesures accessoires Monsieur [Y] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [O] [L], Monsieur [Y] [V] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2022 entre Monsieur [O] [L] et Monsieur [Y] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 mars 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, Monsieur [O] [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à Monsieur [O] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 25 mars 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux; CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à Monsieur [O] [L] la somme de 5584,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 mai 2024 date de l'assignation, CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à Monsieur [O] [L] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [O] [L] du surplus de ses demandes; CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2023; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 26 septembre 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge