Cour d'appel, 23 juin 2023. 21/09436

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 23 JUIN 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09436 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWC4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 avril 2021 - Tribunal judiciaire d'EVRY RG n° 19 / 01818 APPELANT Monsieur [H], [L] [N] né le 17 janvier 1973 à [Localité 7] [Adresse 4] [Adresse 3] représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 substituée par Me Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMÉS Monsieur [V] [K] né le 13 juillet 1983 à [Localité 10] [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615 Monsieur [O] [Z] [J] né le 23 septembre 1971 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 5] assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 17 juillet 2021 à étude conformément à l'article 658 du CPC. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mai 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. 21/9436 délibéré 24 février 2023 ******* M. [Z] [J], propriétaire de l'immeuble situé à [Adresse 8], a divisé celui-ci en lots et l'a placé sous le régime de la copropriété. Par acte du 8 décembre 2013, il a vendu à M. [K] un appartement correspondant au lot numéro 3. Par acte du 15 septembre 2014, M. [K] a revendu ce lot à M. [N]. Après expertise, M. [N], se fondant sur la garantie des vices cachés et sur un défaut de délivrance conforme, a assigné M. [K] en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts au motif que le bien était affecté des désordres suivants : - traces d'infiltrations dans le faux plafond de la cuisine et de la salle de bain, dues au rejet de l'air provenant de la hotte de la cuisine dans le plénum du plafond ; - traces d'infiltrations dans le faux plafond de la chambre dans le prolongement de la salle de bain dues à une absence de ventilation, à l'absence de larmier et à un défaut de la toiture dont la pente est insuffisante ; - défaut de réalisation de travaux de finition (absence de lambris en sous-face de la couverture, absence d'enduit sur le mur de clôture et le mur séparatif, absence d'enduit sur les rampes et sur les parties maçonnées du balcon, absence de protection hors gel des compteurs et canalisation) ; - l'emplacement de l'escalier permettant l'accès à son appartement nécessite le passage par les places de parking numéros 4 et 5 qui lui est refusé par leur propriétaire ; - non révélation d'une servitude de vue sur l'immeuble voisin le contraignant à condamner la fenêtre sur la façade nord de l'immeuble. M. [K] a appelé en garantie M. [Z] [J]. Par jugement du 16 avril 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a débouté M. [N] de ses demandes et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter la demande fondée sur la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu que les désordres dus à des infiltrations et ceux affectant l'extérieur du bien ne présentent pas une gravité suffisante pour rendre le bien impropre à sa destination ou diminuent tellement son usage que M. [N] ne l'aurait pas acquis ou en aurait proposé un prix moindre ; que les désordres affectant l'extérieur du bien étaient apparents et ont pu être décelés par ce dernier. Sur les difficultés liées à l'emplacement de l'escalier donnant accès à l'appartement, le tribunal a retenu que cette situation ne constituait pas un vice caché antérieur à la vente, l'assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2014 ayant autorisé M. [K] à détruire l'escalier existant et à le reconstruire sur un nouvel emplacement avec autorisation de passage sur les lots numéros 4 et 5 à usage de parking dont M. [Z] [J] était alors propriétaire avant de les vendre à Mme [A] le 16 avril 2015, soit postérieurement à la vente litigieuse. Le tribunal a ensuite retenu qu'aucun élément ne justifie l'existence d'une servitude conventionnelle ou légale de vue. Pour rejeter la demande fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance, le tribunal a retenu qu'il ne résulte de l'acte de vente 'aucune obligation particulière mise à la charge du vendeur relative à la réalisation des travaux de finition de l'appartement'. M. [N] a interjeté appel de ce jugement. Sur les désordres dus aux infiltrations d'eau dans le faux plafond causés par le rejet de l'air de la hotte dans le plénum, M. [N] a fait valoir que cette hotte a été installée par M. [K] au mépris des règles de l'art, qu'il ne peut donc se prévaloir de la clause exclusive de garantie et que les traces d'humidité situées autour des spots électriques de différentes pièces causent un risque d'incendie, ce qui rend le bien impropre à sa destination et l'a contraint à ne plus occuper l'appartement. Sur les désordres affectant l'extérieur de l'appartement, il a soutenu que M. [K] s'était engagé à réaliser les travaux de mise en place de lambris sur la soupente de la toiture et à réaliser un crépi sur le mur mitoyen. Sur l'emplacement de l'escalier d'accès à son appartement et le passage sur les lots numéros 4 et 5, M. [N] a fait valoir que M. [K] est responsable pour lui avoir vendu un appartement qui ne dispose pas d'accès à la voie publique puisqu'ils doit passer les lots appartenant à un tiers et qu'aucune servitude de passage n'a été constituée sur ces lots, l'existence de cette servitude ne pouvant être implicite, contrairement à ce que soutient M. [K]. M. [K] a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il a fait valoir : - qu'il n'avait pas connaissance au jour de la vente des infiltrations d'eau dans les plafonds de l'appartement ; - qu'il n'est pas responsable des infiltrations dues à la non-conformité de la couverture de l'immeuble qui est une partie commune et relèvent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires ; - qu'il ne peut être responsable que des infiltrations causées par la non-conformité de la gaine de rejet raccordée à la hotte de la cuisine qui rejette l'air dans le plénum du faux plafond mais qu'en tout état de cause ces désordres ne présentent pas une gravité suffisante pour engager la garantie des vices cachés ; - que les désordres affectant l'extérieur de l'immeuble étaient apparents lors de la vente ; - qu'ayant été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires à déplacer l'escalier permettant l'accès à l'appartement dont il était alors propriétaire, M. [Z] [J], qui était syndic bénévole de la copropriété et propriétaire des lots numéros 4 et 5 sur lesquels l'escalier a été édifié, a implicitement consenti au propriétaire du lot numéro 3 un droit de passage sur ces emplacements ; qu'il appartenait à M. [Z] [J] d'informer l'acquéreur des lots numéros 4 et 5, Mme [A], de l'existence de ce droit de passage et de faire apparaître ce droit de passage lors de la modification de l'état descriptif de division ; qu'ainsi la responsabilité de ce dernier est encourue, ce qui justifie qu'il soit fait droit à l'appel en garantie qu'à titre subsidiaire il forme contre M. [Z] [J] ; - qu'il n'existe aucun titre établissant l'existence d'une servitude de vue. Par arrêt du 24 février 2023, la cour, rappelant que M. [N] fait valoir que l'accès à son appartement se fait par un escalier qui nécessite le passage par les lots numéros 3 et 4 qui lui est refusé par Mme [A], propriétaire de ces lots et soutient que cette situation caractérise un vice caché justifiant la résolution de la vente, a constaté qu'un vice caché suppose un défaut de la chose affectant ses qualités matérielles alors que le trouble invoqué par M. [N], qui empêche une possession paisible du bien que lui a vendu M. [K], est imputé à la contestation que lui oppose un tiers, de sorte que son action ne relève pas de la garantie des vices cachés mais de la garantie d'éviction à laquelle le vendeur est tenu en application des dispositions des articles 1626 et suivants du code civil  ; que la cour a ajouté que M. [N] reproche en outre à M. [K] de n'avoir pas déclaré la servitude de vue grevant son fonds  et que cette allégation est également de nature à relever de la garantie d'éviction. La cour a ordonné la réouverture des débats pour leur permettre de présenter leurs observations sur ce fondement. M. [N] soutient que contrairement à ce que prétend M. [K], aucune servitude de passage n'a été constituée sur les lots numéros 4 et 5, la constitution d'une telle servitude ne pouvant être 'implicite', et qu'empêché d'accéder à l'escalier menant à son appartenant en empruntant ces lots, il est fondé à agir contre M. [K] sur le fondement de la garantie d'éviction. Il ajoute, alors qu'aucune servitude de vue ne figure sur son titre de propriété, il a reçu injonction de M. [Z] [J] de condamner les fenêtres situées 'côté façade nord', cette interdiction d'ouvrir les fenêtres de la cuisine et de la chambre à coucher constituant également une éviction dont M. [K] doit garantie. Il conclut en conséquence à l'infirmation du jugement et demande à la cour de prononcer la résolution de la vente et de condamner M. [K], à la restitution du prix et à lui payer à titre de dommages-intérêts : - la somme de 33 800 euros correspondant aux intérêts du prêt qu'il a contracté ; - la somme de 25 000 euros en remboursement des travaux de finition qu'il a fait réaliser ; - une somme correspondant aux frais de notaire ; - la somme de 7 596,84 euros correspondant aux frais d'expertise ; - la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [K] conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur l'action en garantie des vices cachés et sur l'action fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance Attendu qu'il est invoqué l'existence de désordres causés par des infiltrations d'eau au niveau du faux plafond de la cuisine, de la salle de bain, de la chambre dans le prolongement de la salle de bain ; que M. [N] invoque en outre des non-façons affectant l'extérieur de l'immeuble ; Attendu que les moyens soutenus en appel relatif à ces désordres ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 2 - Sur la garantie d'éviction Attendu que pour se prévaloir de la garantie d'éviction, l'acquéreur doit justifier avoir subi un trouble de droit actuel ; que si une menace non encore contentieuse suffit à constituer un tel trouble, il est nécessaire que cette menace soit suffisamment caractérisée ; Attendu qu'en l'espèce, concernant le passage sur les lots numéros 4 et 5 appartenant à Mlle [A], M. [N] produit une lettre du 10 février 2016, également destinée à M. [T], leur demandant,, de  : '- retirer immédiatement l'ensemble des (leurs) effets personnels installés sur (sa) terrasse dès réception de ce recommandé - de (lui) faire parvenir une clé du portillon qui, à ce jour, est physiquement une partie du terrain qui (lui) appartient - et d'utiliser le portail de la cour commune pour rentrer/sortir de chez (eux)' ; Attendu que cette lettre ne constitue pas une menace suffisamment sérieuse pour constituer un trouble de droit actuel ; Attendu, concernant la demande de condamnation de la fenêtre située sur la façade nord, que M. [N] produit une seule lettre que lui a adressée M. [Z] de Souza le 26 mars 2015 lui demandant de condamner la vue ; que cette demande ne suffit pas à caractériser un trouble de droit actuel ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement en toutes ses dispositions  ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Condamne M. [N] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Schaeffer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT