Texte intégral
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 octobre 2016
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1084 FS-D
Pourvoi n° D 15-22.028
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
1°/ M. L... M...,
2°/ Mme Q... D...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 27 avril 2015 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme J... O... épouse S..., domiciliée [...] ,
2°/ à M. K... O..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme A... O... épouse X..., domiciliée [...] ,
4°/ à Mme F... O... épouse Y..., domiciliée [...] ,
5°/ à Mme W... O... épouse C..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Pronier, Nivôse, Maunand, Mme Le Boursicot, M. Bureau, Mme Greff-Bohnert, conseillers, Mmes Abgrall, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. M... et de Mme D..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts O..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 avril 2015), que, les 16 juin et 7 juillet 2011, les consorts O... ont signé avec M. M... et Mme D... un "compromis" de vente portant sur une maison d'habitation, sous condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant de 280 000 euros d'une durée de vingt-cinq ans au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 5 %, la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard dans un délai de quatre-vingt-dix jours ; que les acquéreurs ont versé un dépôt de garantie de 35 000 euros ; que, faisant valoir qu'ils n'avaient pas obtenu leur prêt, M. M... et Mme D... ont, après une sommation demeurée infructueuse, assigné les consorts O... en restitution du dépôt de garantie ;
Attendu que M. M... et Mme D... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la demande de prêt versée aux débats était dénuée de tout caractère probant compte tenu de ses anomalies et que les trois attestations de la Société générale n'étaient pas de nature, eu égard à leurs termes approximatifs et aux ajouts manuscrits qui y figuraient, à démontrer que les acquéreurs avaient déposé une demande de prêt dans le délai prévu, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que M. M... et Mme D... ne rapportaient pas la preuve qu'ils avaient déposé une demande de prêt dans les conditions et délais prévus au "compromis" de vente et que leur demande de restitution du montant du dépôt de garantie devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. M... et Mme D... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. M... et Mme D... et les condamne in solidum à payer la somme de 3 000 euros aux consorts O... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. M... et Mme D...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur L... M... et Madame Q... D... de leur demande tendant à la condamnation des consorts O... à leur restituer le dépôt de garantie de 35.000 euros qu'ils avaient versé à l'occasion du compromis de vente qui avait été conclu, entre les parties, les 16 juin et 7 juillet 2011 ;
Aux motifs propres qu'aux termes de l'article 1134 du code civil « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». Le compromis de vente met à la charge des acquéreurs l'obligation d'effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de leur financement dans les meilleurs délais et notamment de déposer le dossier d'emprunt au plus tard dans les 30 jours de la signature du compromis de vente par les vendeurs. Il est précisé que toute somme qui aurait pu être versée par eux à titre de dépôt de garantie devra leur être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement. Par ailleurs il est indiqué que si les conditions suspensives ne se réalisent pas dans les délais impartis le dépôt de garantie devra être restitué purement et simplement aux acquéreurs à charge pour ces derniers d'apporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de leur fait, de leur faute ou de leur négligence. Il en ressort qu'il appartient à L... M... et à Q... D... de rapporter la preuve qu'ils ont respecté les obligations mises à leur charge pour obtenir restitution de la somme de 35.500 €. Pour justifier qu'ils ont respecté celles-ci et que le prêt sollicité leur a été refusé par la banque, L... M... et Q... D... produisent plusieurs documents émanant de la société générale. Ils produisent tout d'abord un refus de prêt de la société générale en date du 8/12/2011. Néanmoins, outre le fait que ce document est tardif puisqu'il est établi au-delà du terme fixé par le compromis pour la signature de l'acte authentique, il ne mentionne pas la date à laquelle le prêt a été sollicité et il ne reprend pas non plus les conditions contractuelles auxquelles devait répondre ce prêt (montant de 280.000 € d'une durée de 25 ans et au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 5 %). Certes les acquéreurs joignent à ce document la photocopie d'une demande de prêt datée du 1/07/2011 et reprenant les conditions imposées conventionnellement. Toutefois, tout d'abord, elle est signée uniquement par L... M.... Ensuite, et ainsi que l'a constaté le tribunal, il est permis de douter que le refus de prêt soit une réponse à cette demande dans la mesure où chronologiquement le document du 8/12/2011 est antérieur à celui du 1/07/2011 puisqu'il porte le n° 41823731 alors que celui du 1/07/2011 porte le n° 41823932. Enfin il est mentionné sur cette demande de prêt, en haut de la 1ère page, que la date d'émission était le 1/12/2011, cette date dactylographiée ayant été barrée et remplacée de façon manuscrite par celle du 1/07/2011. Dès lors cette demande de prêt, compte tenu des anomalies qu'elle présente, est dénuée de tout caractère probant. Les appelants produisent ensuite un autre courrier de refus de prêt datant du 17/04/2012 et émanant encore de la société générale. Mais de même que pour le courrier précédant, ce document est tardif, ne reprend pas dans ses mentions dactylographiées la date à laquelle le prêt a été sollicité ni, non plus les conditions contractuelles auxquelles il devait répondre. De plus l'ajout à la main, sans signature en marge, sur cette attestation des mentions suivantes : refus du dossier rendu le 6/8/2011- prêt de 280 K€ sur 300 mois, sans qu'au demeurant le taux d'intérêt n'y figure, apparaît curieux et est de nature à ôter à ce document toute force probante. Enfin ils produisent un 3ème courrier en date du 25/11/2013 intitulé « attestation de refus de financement du projet immobilier » aux termes duquel la société générale confirme son refus du 8/l2/2011 tout en précisant la date à laquelle le financement a été sollicité (1/06/2011) et les conditions auxquelles le prêt a été demandé (montant de 280.000 € d'une durée de 25 ans et au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 5 %), conditions qui correspondent à celles figurant sur le compromis de vente. Cependant cette attestation est insuffisante pour rapporter la preuve de la demande de prêt faite dans les délais puisque, selon ce dernier courrier, la demande de financement aurait été faite avant la signature du compromis de vente, ce qui est incohérent, à moins, ce qui est vraisemblable, qu'il ne s'agisse que d'une demande formulée à titre d'information par L... M... et Q... D... auprès de leur banque à l'époque des pourparlers. Dès lors aucune des trois réponses de la société générale, délivrées tardivement alors que l'acte authentique devait être signé le 7 /10/2011, n'est de nature, eu égard à leurs termes approximatifs et aux ajouts manuscrits qui y figurent, à démontrer que L... M... et Q... D... ont déposé une demande de prêt dans le délai de 30 jours qui a suivi la signature du compromis de vente par les vendeurs. Pour pallier l'insuffisance des réponses fournies par la banque il aurait tout simplement convenu que L... M... et Q... D... produisent le double en leur possession de leur demande de prêt conjointe formulée dans les conditions et délais requis, ce qu'ils ne font pas sans même fournir d'explication sur ce point. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments il y a lieu de constater que les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe qu'ils ont respecté les obligations mises à leur charge aux termes du compromis de vente. Dès lors ils n'établissent pas que la non réalisation de la condition suspensive ne provient pas de leur fait, de leur faute ou de leur négligence. Ils seront dans ces conditions déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie versé ;
Et aux motifs éventuellement réputés adoptés du jugement entrepris que l''acte de vente prévoit que si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis, le dépôt de garantie devrait être restitué purement et simplement à l'acquéreur, à charge pour ce dernier d'apporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence. En l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse et restée infructueuse. Il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. En l'espèce, les acquéreurs devaient, dans un délai de 30 jours à compter de la signature du compromis de vente par les vendeurs, procéder au dépôt des dossiers de demande de prêt auprès des établissements bancaires. Les vendeurs ont signé l'acte sous seing privé le 7 juillet 2011. Les acquéreurs avaient donc jusqu'au 7 août 2011 pour déposer la demande de prêt. En l'espèce, M. M... dit avoir déposé une demande de prêt à la société générale pour lui et Mme D... le 1er juillet 2011. La demande porte sur un prêt de 280.000 euros, d'une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,95 % (taux en vigueur au jour de la demande, susceptible de subir des variations ; le taux définitif est fixé dans l'offre de prêt). Cette demande n'est pas signée de Mme D.... Elle n'est donc pas complète. Le 8 décembre 2011, le directeur de l'agence Toulouse Saint Michel de la société générale a certifié avoir reçu de M. M... et Mme D... une demande de financement en vue de l'acquisition d'une maison d'un montant de 710.000 euros. Il a refusé cette demande. Le détail de la demande n'est pas repris dans la lettre de refus, ni la date de la demande. On ne sait donc pas si ce refus correspond au dossier qui aurait été déposé par M. M... !e 1er juillet 2011. D'ailleurs, il y a une ambiguïté dans les numéros chronos des documents, ce qui permet de douter que la demande produite ait effectivement été déposée avant la date de refus du prêt. Le 17 avril 2012, le directeur de l'agence Toulouse Saint Michel de la société générale a également refusé la demande de prêt présentée par M. M... et Mme D..., étant précisé qu'il s'agissait d'un dossier du 6 août 2011, prêt de 280.000 euros sur 300 mois. Rien ne permet d'établir que ce dossier du 6 août se rapporte à une demande du 1er juillet 2011. Faute de plus amples précisions, on ne sait pas quel était le taux d'intérêt maximum demandé. On ne sait donc pas si le prêt sollicité correspondait aux caractéristiques prévues dans l'acte sous seing privé. S'agissant de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel, la lettre de refus du 30 septembre 2011 fait état d'un prêt d'une durée de 240 mois. La durée n'est donc pas celle contractuellement prévue. S'agissant de la Caisse d'épargne de Midi Pyrénées, l'attestation du 6 avril 2012 ne précise aucunement les caractéristiques du prêt sollicité. M, M... et Mme D... qui ne démontrent pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuellement convenues seront déboutés de leurs demandes ;
Alors, d'une part, que la preuve d'un fait juridique est libre ; que celui qui s'engage à acquérir un bien sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit peut se prévaloir, afin de justifier avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques convenues, des courriers qui lui ont été adressés par l'établissement bancaire ayant refusé de le lui octroyer, seraient-ils postérieurs au terme fixé pour la signature de l'acte authentique ; qu'en retenant, pour refuser tout caractère probant aux courriers de refus de prêt de la SOCIETE GENERALE des décembre 2011 et 17 avril 2012 comme, ensuite, à l'« attestation de refus de financement du projet immobilier » du 25 novembre 2013, que « ce document est tardif puisqu'il est établi au-delà du terme fixé pour le compromis pour la signature de l'acte authentique », la Cour d'appel a violé les articles 1315 et 1341 du code civil et 9 du code de procédure civile, ensemble l'article 1178 du code civil ;
Alors, d'autre part, que celui qui s'engage à acquérir un bien sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit satisfait à ses obligations, dès lors qu'elle est conforme aux caractéristiques convenues, lorsqu'il effectue sa demande de prêt antérieurement à la signature du compromis ; qu'en retenant que l'« attestation de refus de financement du projet immobilier » du 25 novembre 2013 n'était pas probante puisque « la demande de financement aurait été faite avant la signature du compromis de vente, ce qui est incohérent », la Cour d'appel, qui a par ailleurs constaté que ce courrier « précis(e) la date à laquelle le financement a été sollicité (1/06/2011) et les conditions auxquelles le prêt a été demandé (montant de 280.000 € d'une durée de 25 ans et au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 5 %), conditions qui correspondent à celles figurant sur le compromis de vente », a violé l'article 1178 du code civil ;
Et alors, enfin, qu'en ajoutant, sur ce second point, qu'en cet état, il était « vraisemblable qu'il ne s'agisse que d'une demande formulée à titre d'information par L... M... et Q... D... », la Cour d'appel, qui s'est prononcée à partir de motifs dubitatifs, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
