Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/07881

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02 @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/07881 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z22K Minute : JUGEMENT Du : 27 Janvier 2025 Association [Z] C/ Madame [D] [V] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 25 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Association [Z] [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Substitué par Me Diaka CISSE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS DÉFENDEUR : Madame [D] [V] [Adresse 2] [Adresse 10] [Localité 7] Présente et assistée de Me Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Aide Juridictionnelle Totale n° N930082024011482 en date du 23-10-2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexia DROUX Me Pasquale BALBO Expédition délivrée le à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 11] EXPOSÉ DU LITIGE Suivant convention d'occupation signée le 4 décembre 2020 et à effet le 8 décembre 2020, l'association [Z] a donné en résidence à Madame [D] [V] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 784,76 € charges comprises. Après plusieurs mises en demeure infructueuses, suivant commandement en date du 21 mai 2024, l'association [Z] a mis en demeure Madame [D] [V] de lui payer les redevances impayées échues visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 9 576,24 € selon décompte arrêté au 7 mai 2024. Suivant citation délivrée à personne le 20 août 2024, l'association [Z] a attrait Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin. L'association [Z] a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : De prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence pour manquement de Madame [D] [V] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Madame [D] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [D] [V] ;De condamner Madame [D] [V] au paiement d'une somme de 10 354,71 € au titre de l'arriéré arrêté au 9 août 2024 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;De condamner Madame [D] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 784,76 € à compter du 22 juillet 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ;De condamner Madame [D] [V] au paiement d'une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.Le 22 août 2024, l'association [Z] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 25 novembre 2024. À cette audience, l'association [Z] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 21 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 10 833,18 €. Elle précise que la prescription est de droit commun et donc de cinq ans, la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable. Elle indique qu'un seul versement est intervenu depuis 2021. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement suspensifs d'un montant inférieur à 200 € au regard du montant de la dette. Madame [D] [V], assistée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, ne conteste pas le principe de la dette et demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en plus de la redevance et de juger n'y avoir lieu à exécution provisoire. Elle soutient en premier lieu qu'une partie de la dette est prescrite à hauteur de 1 081, 70 € et que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable. Elle expose avoir connu des difficultés financières du fait d'une situation de chômage liée à son état de santé, de problèmes médicaux la concernant ainsi que ses deux enfants avec des frais onéreux. Elle soutient avoir désormais obtenu une meilleure prise en charge de ces frais médicaux et avoir pu reprendre récemment le paiement de la redevance, et avoir engagé une procédure afin d'obtenir une contribution à l'entretien et l'éducation des enfants par le père. Elle indique avoir été reconnnue prioritaire DALO et prochainement assigner le préfet en indemnisation du fait de la carence de ce dernier à lui proposer un logement. Elle fait valoir que le caractère précaire de l'occupation est sujet à débat, la convention ayant été renouvelée trois fois. L'enquête sociale a été transmise au greffe du tribunal avant l'audience. Elle reprend les informations données à l'audience par Madame [D] [V]. L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 21 mai 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. Une convention d'occupation précaire ou temporaire est un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En matière de locaux d'habitation, la validité d'une convention d'occupation précaire dérogatoire aux règles d'ordre public régissant les baux est subordonnée à la caractérisation de l'existence, au moment de sa signature, de circonstances objectives, indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient que l'on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude. En l'espèce, la commune intention des parties de conclure un contrat d'occupation temporaire des lieux ressort explicitement des termes de la convention, notamment de son préambule et des articles 2 et 4. Cette convention a en outre été signée dans le cadre du dispositif Solibail financé par l'État. Ce dispositif a pour objet d'accueillir et d'accompagner socialement des familles privées de logement dans l'attente de leur relogement durable. Le motif invoqué au soutien de la convention d'occupation temporaire n'est ainsi pas constitutif d'une volonté de fraude car il poursuit un but social et d'intérêt général. L'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l'article 5 du contrat signé par les parties. De plus, la convention d'occupation comporte une clause résolutoire (article 10) selon laquelle l'association [Z] pourra résilier le contrat notamment en cas de défaut de paiement de la redevance de deux mois consécutifs, ou inexécution de l'occupant de l'une de ses obligations résultat du contrat ou du règlement intérieur. Le paiement de la redevance est donc une obligation essentielle de la convention d'occupation. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que des mises en demeure ont été envoyées à la défenderesse les 3 avril 2023, 3 mai 2023, 5 juin 2023, 2 octobre 2023, 1er février 2024, puis qu'un commandement de payer a été régulièrement signifié à Madame [D] [V] le 21 mai 2024, pour un montant principal de 9 576,24 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux. L'association [Z] verse par ailleurs au dossier un décompte en date du 21 novembre 2024 établissant la situation d'impayé locatif depuis le mois de mai 2021 hormis un unique paiement le 12 novembre 2024. L'article 1343-5 du code civil prévoit cependant que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Madame [D] [V] justifie de ressources et de propositions d'apurement trop faibles au regard de l'importance de la dette, qui ne permettent pas de solder la présente dette dans les délais légaux. Bien que la précarité de sa situation ne soit pas contesté, il convient de constater qu'elle n'est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Madame [D] [V] sera ainsi écartée. Le défaut de paiement du loyer depuis plus de trois ans caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement, et l'expulsion de Madame [D] [V] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, l'association [Z] sera autorisée à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [V]. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte des stipulations de la convention d'occupation que l'occupant est tenu de payer la redevance au terme convenu (article 5 – contreparties financières). En application de l'article 40 III de la loi du 6 juillet 1989, les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. A contrario, l'article 7-1 leur est bien applicable. Aux termes de cet article, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, l'association [Z] verse aux débats un décompte arrêté au 21 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse) établissant l'arriéré à la somme de 10 833,18 €. La somme de 1 081, 70 € était prescrite au moment de l'assignation. Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [V] à verser à l'association [Z] la somme de 9 751,48 € actualisée au 21 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), au titre des redevances impayées, outre intérêts au taux légal sur la somme de 9 576,24 € à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Madame [D] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'association [Z] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant de la redevance, charges comprises, qui aurait été due en cas de non-résiliation de la convention d'occupation. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [V] au paiement des entiers dépens de l'instance. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. L'équité commande en l'espèce de ne pas accorder au bailleur d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire qu'il n'y a pas lieu d'écarter. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public, mis à disposition au greffe et en premier ressort, PRONONCE la résiliation de la convention d'occupation signée le 8 décembre 2020 entre l'association [Z] et Madame [D] [V] concernant le bien situé [Adresse 3] à compter du présent jugement ; REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [D] [V] ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [D] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, et AUTORISE l'association [Z] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [D] [V] à verser à l'association [Z] la somme de 9 751,48 € actualisée au 21 novembre 2024, au titre de l'arriéré comprenant les redevances et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 9 576,24 € à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXE, à compter de la résiliation de la convention d'occupation, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [V] au montant de la redevance qui aurait été due en l'absence de résiliation et au besoin CONDAMNE Madame [D] [V] à verser à l'association [Z] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DÉBOUTE l'association [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [D] [V] au paiement des dépens de l'instance ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE LA JUGE