Texte intégral
ARRÊT N° 462
N° RG 23/00509
N° Portalis DBV5-V-B7H-GX3N
S.A. MMA IARD
S.A.S. OCEAN NOTAIRES
& CONSEILS
C/
[C]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 10 février 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE
APPELANTES :
S.A. MMA IARD
N° SIRET : 440 048 882
[Adresse 3]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
S.A.S. OCEAN NOTAIRES & CONSEILS
N° SIRET : 776 220 535
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 11]
ayant pour avocat postulant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉS :
Monsieur [N], [G] [C]
né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 9] (ROYAUME-UNI)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 12] (ROYAUME-UNI)
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
Madame [Y], [J] [C]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 7] (ROYAUME-UNI)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 12] (ROYAUME-UNI)
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 9 septembre 2002, les époux [N] [C] et [Y] [D] ont conclu avec la société Gestion Patrimoine Loisirs deux contrats de réservation préalables à la vente en l'état futur d'achèvement de deux biens immobiliers situés à [Localité 11] (Vendée), constituant les lots n° 64 (devenu le lot n° 92) et n° 69 (devenu le lot n° 95) de la [Adresse 10].
L'acte de vente a été reçu le 27 mai 2003 par Maître [F] [P], notaire associé à [Localité 11] au sein de la scp [P] - Chaigne - Massonneau - Baron - Gagnebet devenue la société Océan Notaires et conseils. A cet acte, les acquéreurs s'engageaient à consentir un bail commercial à la société Gestion Patrimoine Loisirs.
Ces baux avaient été consentis par acte sous seing privé du 9 septembre 2002. Ils stipulaient notamment que le preneur s'engageait à ne pas solliciter d'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement de ceux-ci.
Par courrier en date du 16 mai 2007, les époux [N] et [Y] [C] ont été avisés de la reprise de ces contrats par la société [Localité 11].
Par acte du 27 juin 2013, les époux [N] et [Y] [C] ont fait délivrer au preneur un congé portant refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, à effet au 31 décembre 2013. Ce congé portant sur le lot n° 95 visait la clause de renonciation stipulée au bail.
Par courrier en date du 26 août 2013, la société [Localité 11] a répondu au bailleur que le droit à renouvellement du preneur était d'ordre public et qu'il ne pouvait y être dérogé par aucune clause contractuelle.
Par acte du 16 décembre 2015, elle a fait assigner les bailleurs devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne. Elle a sollicité l'annulation du congé délivré et demandé de constater que le bail s'était poursuivi par tacite reconduction, à être réintégrée dans les lieux et à être indemnisée de son préjudice.
Par acte du 30 juin 2016, les époux [N] et [Y] [C] ont fait délivrer au preneur un second congé portant refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, à effet au 31 décembre 2016. Ce congé portant sur le lot n° 92 visait la clause de renonciation également stipulée à ce second bail.
Par acte du 17 décembre 2018, la société [Localité 11] a de nouveau assigné les époux [N] et [Y] [C] devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne.
Par jugement assorti de l'exécution provisoire du 4 février 2020, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a dans le litige relatif au lot n° 95 notamment :
- dit que le bail conclu le 9 septembre 2002 était un bail commercial ;
- dit que la clause de renonciation au droit à renouvellement et à indemnité d'éviction avait vocation à s'appliquer ;
- débouté le preneur de sa demande de nullité du congé.
Par arrêt du 30 août 2022, la cour d'appel de Poitiers a notamment :
- confirmé le jugement du 4 février 2020 en ce qu'il avait débouté le preneur de sa demande nullité du congé sans offre de renouvellement, ni offre de payer une indemnité d'éviction, de ses demandes de réintégration, d'expulsion des bailleurs et restitution des clés sous astreinte ;
- infirmé le jugement pour le surplus ;
- déclaré recevable la contestation de la société [Localité 11] de la régularité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction stipulée à l'article 1er alinéa 4 du bail commercial ;
- déclaré cette clause non-écrite et inopposable au preneur ;
- avant-dire droit sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, ordonné une mesure d'expertise ;
- condamné in solidum les époux [N] et [Y] [C] à payer à la société [Localité 11] la somme de 20.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction ;
- condamné in solidum les époux [N] et [Y] [C] au paiement des sommes de 37.144,33 € au titre de la perte d'exploitation subie du 1er avril 2017 au 31 décembre 2020 du fait de sa dépossession, de 740 € par mois à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction (ou acceptation de la réintégration effective du preneur).
Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a, s'agissant du lot n° 92, notamment considéré que le bail litigieux était commercial et a annulé le congé délivré par les bailleurs.
Par courrier recommandé en date du 27 octobre 2022, le conseil des époux [N] et [Y] [C] a mis en demeure la société Ocean Notaires et conseils de prendre en charge le montant de ces condamnations à hauteur de 84.649,33 € à cette date et de lui adresser la copie de son attestation d'assurance.
Ces demandes sont demeurées infructueuses.
Par acte des 22 et 23 décembre 2022, les époux [N] et [Y] [C] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne la société Océan Notaires et conseils et la société Mma Iard son assureur. Ils ont à titre principal demandé paiement à titre provisionnel des sommes de 84.649,33 € à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice financier et de 10.000 € à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral.
Ils ont soutenu à l'appui de leurs prétentions que le notaire instrumentant avait manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas leur attention sur l'irrégularité de la clause du bail relative à l'indemnité d'éviction.
Les défendeurs n'ont pas comparu.
Par ordonnance du 10 février 2023, le juge des référés tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'CONDAMNONS la SCP Océan Notaires à verser à Mr et Mme [C] la somme de 51 397, 03 euros, à titre de provision à valoir sur leur préjudice;
La CONDAMNONS également à leur verser la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamnons aux dépens, y compris ceux en lien avec l'exécution de là présente décision'.
Il a considéré :
- qu'un arrêt du 30 novembre 2021 de cette cour intervenu dans un autre litige établissait le manquement du notaire à son devoir de conseil ;
- que le préjudice subi par les demandeurs était une perte de chance de renoncer à l'acte litigieux et de ne pas être condamnés au paiement de sommes au profit du preneur, évaluée à 70 % du montant des condamnations prononcées à leur encontre.
Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2023, la société Océan notaires & conseils et la société Mma Iard ont interjeté appel de cette ordonnance.
Par ordonnance du 15 juin 2023, le premier président a sur la demande des appelantes statué en ces termes :
'Ordonnons la consignation par la SAS OCEAN NOTAIRES & CONSEILS entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Poitiers désigné en qualité de séquestre, de la somme de 52 397,03 euros, correspondant au montant des condamnations prononcées à son encontre selon ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE en date du 10 février 2023.
Disons que la SAS OCEAN NOTAIRES & CONSEILS devra justifier auprès du conseil de Monsieur [N] [C] et Madame [Y] [C] de la consignation de ladite somme dans le délai d'un mois suivant cette ordonnance, à défaut de quoi l'exécution provisoire reprendra ses pleins et entiers effets ;
Déboutons Monsieur [N] [C] et Madame [Y] [C] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Déboutons Monsieur [N] [C] et Madame [Y] [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons au surplus ;
Condamnons Monsieur [N] [C] et Madame [Y] [C] aux dépens'.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, la société Océan notaires & conseils et la société Mma Iard ont demandé de :
'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la SAS OCEAN NOTAIRES ET CONSEILS et de la société MMA IARD annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.
Vu les dispositions de l'article 2224 du code civil.
Déclarer prescrite l'action engagée par Monsieur et Madame [C] à l'encontre de la SAS OCEAN NOTAIRES ET CONSEILS et la société MMA IARD.
En tout état de cause,
Dire et juger que la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle de la SAS OCEAN NOTAIRES ET CONSEILS, fait l'objet d'une contestation sérieuse, tant en ce qui concerne la faute, le lien de causalité que le préjudice indemnisable.
Infirmer en conséquence l'ordonnance rendue par Madame le Président du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE, statuant en référé, du 10 février 2023 en ce qu'elle a condamné la SCP OCEAN NOTAIRES à verser à Monsieur et Madame [C] :
- 51 397,03 € à titre de provision à valoir sur leur préjudice,
- 1 000 € sur le fondement article 700 du code de procédure civile ,
- les dépens, y compris ceux en lien avec l'exécution de la décision.
Et statuant à nouveau
Débouter Monsieur et Madame [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SAS OCEAN NOTAIRES ET CONSEILS et la MMA IARD.
Les condamner au contraire à payer à la SAS OCEAN NOTAIRES ET CONSEILS et à la MMA IARD une somme de 4 000 € sur le fondement article 700 du code de procédure civile.
Les condamner enfin en tous les frais et dépens tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile'.
Elles ont en premier lieu soutenu que l'action des époux [N] et [Y] [C] était prescrite, le délai de l'article 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter de la date de leur assignation devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne, du 16 décembre 2015.
Elles ont en second lieu contesté toute faute du notaire ayant instrumenté. Elles ont rappelé que la décision ne pouvait pas être motivée par renvoi à celle d'un arrêt intervenu dans un autre litige. Elles ont exposé que les baux avaient été établis par actes sous seing privé, antérieurement à l'intervention du notaire et en infraction aux termes du contrat de réservation et de l'acte de vente et qu'ils n'avaient pas été annexés à l'acte de vente.
Elles ont en troisième lieu contesté tout lien de causalité entre le préjudice allégué et l'acte de vente, les baux commerciaux ayant été conclus en dehors de toute intervention du notaire.
Elles ont en dernier lieu contesté l'existence d'un préjudice indemnisable, le préjudice allégué ayant été compensé par les nombreux avantages retirés par les intimés de l'acquisition du lot (perception de loyers, occupation du bien de 8 à 15 semaines par an, dont 4 aux mois de juillet et août, avantage fiscal).
Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, les époux [N] et [Y] [C] ont demandé de :
'Vu l'article 835 du CPC,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Y venir les requis,
DECLARER les époux [C] recevables et bien fondés en leur appel incident,
DECLARER la société OCEAN NOTAIRES et les MMA IARD non fondées en leur appel,
Et en conséquences DEBOUTER les sociétés OCEAN NOTAIRES et MMA IARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société OCEAN NOTAIRES et évalué la perte de chance de ne pas renoncer à l'acte qui en a découlé pour les époux [C] à hauteur de 70% des condamnations prononcées à leur encontre,
CONFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société OCEAN NOTAIRES à payer aux époux [C] la somme provisionnelle de 51.397,03€ à valoir sur leur préjudice financier, et 1.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi que les dépens,
La REFORMER pour le surplus, et STATUANT à nouveau,
CONDAMNER in solidum la société OCEAN NOTAIRES et les MMA IARD à payer aux époux [C] la somme provisionnelle de 7.857,50 € correspondant à 70% du montant des condamnations prononcées à leur encontre au titre de l'article 700 du CPC et des dépens découlant de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de POITIERS le 30 Août 2022 (RG N° 21/00459 - N° PORTALIS DB V5-V-B7F-GGC V),
CONDAMNER in solidum la société OCEAN NOTAIRES et les MMA IARD à payer aux époux [C] la somme provisionnelle de 10.000€ en réparation de leur préjudice moral,
CONDAMNER in solidum la société OCEAN NOTAIRES et les MMA IARD à payer aux époux [C] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER in solidum la société OCEAN NOTAIRES et les MMA IARD aux entiers dépens. Dont distraction au profit de l'avocat constitué des demandeurs, la SCP ERIC TAPON ' YANN MICHOT'.
Ils ont soutenu que leur action était recevable, le délai de l'article 2224 du code civil ayant selon eux commencé à courir à compter de l'arrêt du 30 août 2022, ayant partiellement réformé le jugement de première instance et déclaré non écrite la clause litigieuse.
Ils ont maintenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, rappelant que les contrats de réservation et les baux avaient été signés le même jour, le 9 septembre 2022 en l'étude notariale et annexés aux contrats de réservation, que l'acte authentique faisait référence à ces baux. Selon eux, le notaire n'avait pas attiré leur attention sur la qualification commerciale du bail et l'irrégularité de la clause relative à l'absence d'indemnité d'éviction. Ils ont ajouté que la cour d'appel de Poitiers avait condamné l'étude notariale dans un litige similaire par arrêt du 30 novembre 2021, repris par le premier juge.
Ils ont maintenu que leur préjudice était constitué d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition du bien, à sa mise en location et de ne pas être condamnés au paiement de sommes au profit du preneur évincé. Ils ont conclu à la confirmation du jugement de ce chef, sauf en ce qu'il avait exclu de l'indemnisation les frais irrépétibles et les dépens mis à leur charge.
L'ordonnance de clôture est du 3 juillet 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA PROVISION
L'article 835 du code de procédure civile dispose que :
'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
L'article 9 du même code rappelle que : 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.
Il appartient dès lors aux époux [N] et [Y] [C] de justifier détenir sur la société Océan Notaires & conseils une créance non sérieusement contestable fondant leur demande de provision.
Cette société oppose à leur action des contestations tirées les unes de ce qu'elle serait prescrite, les autres de ce que sa responsabilité ne serait pas engagée.
L'article 2224 du code civil dispose que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'
Les intimés ont été assignés par la société [Localité 11] par acte du 16 décembre 2015. Cette société sollicitait à titre principal l'annulation du congé, subsidiairement le paiement d'une indemnité d'éviction, rappelant le caractère d'ordre public des dispositions relatives au bail commercial.
Les époux [N] et [Y] [C] avaient à la date de cette assignation connaissance de l'irrégularité alléguée de la clause insérée au contrat de bail les liant à la société Gestion Patrimoine Loisirs puis à la société [Localité 11].
Le délai de l'article 2224 précité pour agir à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente auxquels les époux [N] et [Y] [C] imputent un manquement à son devoir de conseil en n'ayant pas attiré leur
attention sur les stipulations du bail consenti à la société Gestion Patrimoine Loisirs, qui aurait été signé en son étude et dont il avait connaissance, pourrait avoir couru à compter de cette assignation.
L'action des époux [N] et [Y] [C] serait ainsi susceptible d'être prescrite.
Par ailleurs, il a été stipulé en page 27 de l'acte du 27 mai 2003, au paragraphe :
'DESTINATION DES LOTS 112 et 115 (logements) PRESENTEMENT VENDUS BAIL COMMERCIAL',
que :
'Les biens vendus dépendent d'un ensemble immobilier destiné à être exploité sous forme de parahôtellerie, conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.
Par suite, l'acquéreur déclare et reconnaît être parfaitement informé des sujétions particulières liées à la destination de l'immeuble et s'engage à en accepter les clauses et conditions spécifiques.
L'acquéreur s'engage de façon irrévocable sous peine de tous dommages et intérêts tant à l'égard de la société venderesse qu'à l'égard de tout copropriétaire dépendant de cette parahôtellerie à signer un bail commercial au profit de la société GESTION PATRIMOINE LOISIR (G.P.L) ayant son siège [Adresse 5] à [Localité 11], dont I'activité ne dépend pas du secteur de l'hôtellerie prévue aux normes fixées par l'arrêté du 14 Février 1986 du ministère chargé du tourisme.
Ce bail commercial sera régularisé par acte sous seings privés entre l'acquéreur et la société G.P.L'.
La copie de cet acte authentique versée aux débats par les intimés n'inclut aucune annexe.
Celle produite par les appelants comporte des annexes parmi lesquelles ne figure pas la bail litigieux.
Il se déduit de l'usage du futur dans le dernier alinéa du paragraphe précité ('Ce bail commercial sera régularisé') que le bail commercial, soit n'avait pas été conclu à la date d'établissement de l'acte authentique, soit n'avait pas été porté à la connaissance du notaire ayant instrumenté.
Il ne peut être sérieusement considéré que cette mention aurait été incomprise des époux [N] et [Y] [C] dès lors que l'acte de vente mentionne en dernière page que :
'Etant observé que Monsieur et Madame [C] ne pouvant s'exprimer et comprendre la langue française, une seconde lecture du présent acte a été effectuée en anglais, par Monsieur [U] [O].
En conséquence, Monsieur et Madame [C] ont déclaré approuver expressément les présentes suites à cette lecture'.
Cette mention a été suivie des signatures des acquéreurs.
La preuve que le notaire a participé à la rédaction du contrat de réservation puis du bail commercial, tous deux en date du 9 septembre 2002, n'est rapportée que par affirmation et ne résulte ni des termes de ces actes, ni de ceux de l'acte de vente.
L'arrêt du 30 novembre 2021 de cette cour dans un litige ayant opposé la société [Localité 11] aux époux [A] [B] et [X] [S], ceux-ci ayant appelé en garantie la société Océan notaires, ne caractérise pas dans le présent litige la faute du notaire.
La responsabilité de ce dernier n'est ainsi pas établie avec l'évidence nécessaire en référé.
Les époux [N] et [Y] [C] ne justifient dès lors pas détenir, au sens de l'article 835 précité, une créance non sérieusement contestable sur la société Océan Notaires et conseils, fondant leur demande de provision.
L'ordonnance sera pour ces motifs infirmée en ce qu'elle a fait droit à cette demande, laquelle sera rejetée.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés.
SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
L'ordonnance sera pour les motifs précèdent infirmée en ce qu'elle a condamné les appelantes sur ce fondement.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef.
PAR CES MOTIFS :
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME l'ordonnance du 10 février 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
et statuant à nouveau,
DEBOUTE les époux [N] [C] et [Y] [D] de leur demande en paiement d'une provision dirigée à l'encontre de la société Océan Notaires et conseils et de la société Mma Iard son assureur ;
CONDAMNE les époux [N] et [Y] [C] aux dépens de première instance et d'appel ;
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
