Cour de cassation, 25 février 2016. 14-21.115

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 283 F-D Pourvois n° R 14-21.115 et E 14-21.151JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Statuant sur le pourvoi n° R 14-21.115 formé par la société Sandra, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], contre un arrêt rendu le 15 mai 2014 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [Y], domiciliée [Adresse 3], défenderesse à la cassation ; II - Statuant sur le pourvoi n° E 14-21.151 formé par la société Silvestri-Baujet, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société à responsabilité limitée Sandra, contre le même arrêt rendu dans le litige l'opposant à Mme [Y], domiciliée [Adresse 3], La demanderesse aux pourvois, invoquent à l'appui de ses recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Sandra, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme [Y], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu leur connexité, joint les pourvois n° R 14-21.115 et E 14-21.151 ; Sur le moyen unique : Vu l'article L. 145-41 du code de commerce ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 mai 2014), que Mme [Y], propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Sandra lui a délivré, le 9 avril 2010, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à remettre en état les locaux loués ; que la bailleresse, attraite en annulation de ce commandement, a sollicité la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la société Sandra et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; Attendu que, pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le preneur n'a pas régularisé dans le délai imparti et se borne à assigner son bailleur en opposition à commandement et nullité de ce commandement et qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce ; Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation n'avait pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, sans répondre aux conclusions de la locataire qui sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate la résiliation du bail commercial du 1er janvier 1997, renouvelé le 31 octobre 2005, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail et au commandement du 9 avril 2010, ordonne l'expulsion de la SARL Sandra dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, condamne la SARL Sandra au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, l'arrêt rendu le 15 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Condamne Mme [Y] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [Y] et la condamne à verser 3 000 euros à la SCP Silvestri-Baujet, ès qualités ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit aux pourvois n° R 14-21.115 et E 14-21.151, par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Sandra. Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la SARL Sandra de son opposition à commandement et de ses demandes en nullité de commandement, constaté la résiliation du bail commercial du 1er janvier 1997, renouvelé le 31 octobre 2005, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail et au commandement du 9 avril 2010, ordonné l'expulsion de la SARL Sandra dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, condamné la SARL Sandra au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et rejeté l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE le commandement rappelle que Mme [Y] a été autorisée par ordonnance sur requête à faire constater par huissier que sa locataire ne déférait pas à ses obligations et en l'occurrence avait procédé sans autorisation du bailleur à la modification de la façade de l'immeuble, la modification de l'entrée en joignant la partie à usage d'habitation et la partie commerciale, la suppression des toilettes dans la partie garage, le murage de la seule fenêtre de la partie habitation ; qu'il décrit chacune des constatations faites par l'huissier de justice à savoir tout d'abord l'apposition d'une enseigne sans autorisation du bailleur au mépris des clauses du bail, ensuite la condamnation d'un accès en joignant la partie habitation et la partie commerciale, la suppression d'une toilette et le murage d'une fenêtre sans autorisation du bailleur ; que la clause résolutoire insérée au bail y est citée dans son intégralité ; que la SARL SANDRA y est en conséquence mise en demeure d'avoir à mettre fin aux infractions à ses obligations dans le délai d'un mois pour tout délai à compter de la délivrance du commandement « d'avoir à remettre en état les locaux tels que visés dans le cadre du contrat de bail » et qu'à défaut la bailleresse entendait se prévaloir si bon lui semble de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ; que les dispositions de l'article 145-41 du Code de commerce étaient rappelées ; que certes la mise en demeure qu'il contient ne vise pas à nouveau expressément chacune des infractions précédemment décrites auxquelles le preneur doit mettre fin ni n'indique l'action à entreprendre mais ainsi que l'a considéré avec justesse le premier juge cela se déduit à l'évidence des termes du commandement auquel il ne peut donc être reproché d'être rédige de façon imprécise ; qu'en conséquence c'est à bon droit que le premier juge a déboute la SARL SANDRA de sa demande d'annulation ; que la clause résolutoire insérée au bail commercial est ainsi rédigée : « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, de charges ou de prestations qui en constituent l'accessoire ou plus généralement de toute somme due par le preneur et notamment des réajustements de loyer ou en cas d'inexécution de l'une ou l'autre des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure restés sans effet le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin de le demander en justice » ; que le bail commercial dispose que le preneur ne pourra installer aucune plaque, enseigne lumineuse ou non dans les parties communes ou sur la façade de l'immeuble sans avoir obtenu l'autorisation expresse du bailleur ; que le constat du démontre l'apposition d'un important panneau pour laquelle la SARL SANDRA ne justifie d'aucune autorisation expresse de la part de la bailleresse ; qu'elle ne peut non plus se référer à un effet de purge du fait du renouvellement du bail, la date à laquelle ce panneau a été appose étant ignorée et la renonciation invoquée ne pouvant qu'être expresse ; qu'il est justifié par le procès-verbal de constat établi à la requête de Mme [Y] que la SARL SANDRA a fait procéder à la suppression de la cuvette de l'un des deux WC installés dans le garage ; que ces travaux ont été exécutés selon une attestation courant 1997 ; que certes il ressort de l'attestation de M. [F] que ni l'arrivée ni l'évacuation de l'eau n'ont été supprimées ; que le bail dispose qu'en application des conditions générales de louage le preneur restera responsable de toutes dégradations survenues dans les lieux loués ; que si l'accès à l'escalier donnant sur le local d'habitation se faisait par une porte d'entrée commune avec le garage, quoiqu'une attestation de l'ancien locataire tende à établir que pour accéder à la partie habitation il y avait un sas avec deux entrées, l'une pour le garage et l'autre pour l'habitation, il est établi par les constats versés aux débats qu'en raison des travaux exécutés sans autorisation par la SARL SANDRA il est désormais en outre nécessaire pour accéder à cet escalier de passer par un bureau fermé qu'elle a nouvellement crée ; que la nécessité de passer par ce bureau pour accéder au local d'habitation intègre en fait celui-ci au bail commercial et change en conséquence sa destination et constitue un abus de jouissance en violation des clauses du bail commercial et de la volonté des parties, ce d'autant qu'il n'est pas occupé et changé en local de stockage ; que le murage de la fenêtre du local d'habitation qui au vu des photographies annexées aux divers constats versés aux débats n'est pas occupé, s'il ne peut effectivement constituer en lui-même une infraction au bail commercial mais seulement au bail d'habitation témoigne cependant de la volonté du preneur de s'affranchir de tout respect de ses obligations envers la bailleresse ; qu'il est certes établi que M. [Y] époux de Mme [Y] est l'un des associes de la SARL SANDRA ; que toutefois il ne peut en être déduit que celle-ci a autorisé implicitement ou expressément les travaux exécutés par sa locataire et qu'elle serait en conséquence de mauvaise foi en invoquant la clause résolutoire insérée au bail, ce d'autant qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale n'est produit et que M. [Y] serait pharmacien et elle-même préparatrice en pharmacie ; que le fait que le quartier dans lequel se situe l'immeuble de Mme [Y] soit en pleine évolution et l'objet de projets immobiliers, et qu'elle puisse avoir quelque projet spéculatif -ce qui n'est pas établi - ne caractérise nullement sa mauvaise foi puisque les infractions reprochées a la SARL SANDRA sont parfaitement caractérisées ; qu'enfin Mme [Y] qui a été condamnée à exécuter des travaux de remise en état d'un mur pignon et de la toiture du local donne à bail justifie de l'exécution de travaux par le constat du et la production d'une facture ; le fait que la SARL SANDRA les estime insuffisants ou incomplets ne l'autorise nullement à manquer à ses propres obligations ; qu'il est par ailleurs exact qu'en raison d'importants travaux de démolition/construction à proximité divers riverains dont Mme [Y] ont obtenu dans le cadre d'un référé préventif en date du 8 décembre 2010 la désignation d'un expert et que celui-ci dans une note fait état de la grande fragilité structurelle de l'immeuble où la SARL SANDRA exerce son activité ; que cette expertise étant postérieure à la délivrance du commandement ne permet pas de considérer que la bailleresse ait alors été de mauvaise foi ; que le preneur n'a pas régularisé dans le délai d'un mois visé au commandement, se bornant à assigner son bailleur en opposition à commandement et nullité de ce commandement ; qu'il y a lieu dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire conformément à l'article L. 145-41 du Code de commerce ; ALORS QUE le juge ne peut constater la résiliation d'un bail commercial en application d'une clause résolutoire sans statuer, au préalable, sur la demande de suspension de la réalisation et des effets de cette clause dont il est saisi, dès lors que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant force de chose jugée ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait constaté la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, sans se prononcer sur la demande de délai et de suspension des effets de cette clause formulée par la société Sandra, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce.