Texte intégral
CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 octobre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10411 F
Pourvoi n° M 15-24.680
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société du Nord, société civile immobilière, dont le siège est chez M. [E] [F] [A], [Adresse 8],
contre l'arrêt rendu le 18 juin 2015 par la cour d'appel de Nîmes (chambre civile, 1re chambre B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [M] [O], domicilié [Adresse 5],
2°/ à M. [Y] [O], domicilié [Adresse 4],
3°/ à Mme [C] [O], domiciliée [Adresse 1],
4°/ à Mme [U] [O], domiciliée [Adresse 3],
5°/ à Mme [Z] [O], domiciliée [Adresse 9],
6°/ à M. [T] [D], domicilié [Adresse 2],
7°/ à la société Peytier Nunez, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6],
défendeurs à la cassation ;
Les consorts [O] ont formé par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Pronier, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Occhipinti, avocat de la société du Nord, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [D] et de la société Peytier Nunez, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat des consorts [O] ;
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Donne acte à la société du Nord du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Peytier Nunez et M. [D] ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société du Nord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du Nord à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [O] ; rejette les autres demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produis par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société du Nord, demanderesse au pouvoi principal,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit la terrasse couverte exclue du périmètre de la vente passée le 16 septembre 2003 et débouté SCI du Nord de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI du Nord a fait l'acquisition le 16 septembre 2003 auprès de l'indivision [O] d'un immeuble situé à [Adresse 7], cadastré section CE n°[Cadastre 1], pour une contenance de 1 a 95 ca ; Suivant arrêt définitif du 25 novembre 2008, la cour d'Appel de Nîmes ordonné la rectification de cet acte de vente en ce que la contenance de l'immeuble vendu est de la 36 ca et non 1 a et 95 ca ; La différence de contenance est constituée de la terrasse en forme de véranda d'une surface de 60 ca ; La Cour a en outre ordonné la démolition de la véranda aux frais de la SCI du Nord ; Par acte d'huissiers de justice, successifs, des 14 et 18 avril 2011 et 26 juin 2013, la SCI du Nord a fait citer [M] [O], [Y] [O], [C] [O], [U] [K] et [Z] [O] et maître [W] [H] aux fins d'entendre les consorts [O] condamner à lui payer une indemnité correspondant à la perte de la surface de la véranda (
) il est constant que la vente immobilière litigieuse a porté sur "un immeuble en très mauvais état anciennement à usage de commerce et d'habitation.... d'une contenance de la 95 ca sans autre élément de description, notamment de la terrasse couverte située sur l'emprise du [Adresse 7], et indiqué par erreur sur le cadastre comme faisant partie de la parcelle [Cadastre 1], constituée d'un immeuble construit d'un seul tenant ; Le différentiel de surface est constitué par ladite terrasse, réincorporée dans le domaine public par l'effet de l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 25 novembre 2008 ; La SC1 du Nord invoque le bénéfice de la garantie d'éviction prévue l'article 1626 du code civil au terme duquel le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il soere dans la totalité ou partie de l'objet vendu ; Il en résulte que la protection légale n'est due que pour autant que le bien ou la partie du bien dont l'acquéreur se prétend évincé, a été effectivement vendu ; La SCI affirme avoir toujours cru de bonne foi que la véranda faisait partie de l'immeuble vendu, étant entendu que son existence constituait un élément substantiel de l'achat fait en vue d'installer une agence immobilière clans les locaux, et n'avoir jamais été informé au préalable ni dans l'acte du statut particulier de cette terrasse couverte, et qu'en réalité, de mauvaise foi, les consorts [O] ont celé la réalité de la situation ; Cependant, c'est par une juste appréciation des faits soumis que les premiers juges ont considéré que la véranda ne faisait pas partie de l'assiette du bien vendu ; En effet, il ressort des pièces produites que, contrairement aux affirmations de la SCI, elle a été clairement informée de l'existence d'une redevance municipale semestrielle, qui ne pouvait être due que pour une occupation régulière du domaine public, puisqu'il est établi que le jour de la signature de l'acte, le septembre 2003, la SC1 a payé sa "côte-part redevance mairie de [Localité 1]", payée par un chèque de 382,45 euros, distinct du chèque remis pour l'avance des frais de vente, contre remise d'un reçu ; Si la SCI n'avait pas été consciente de la difficulté, les explications qu'elle a eues ou devait solliciter du notaire rédacteur ne pouvaient que mettre en évidence le caractère précaire du droit d'occupation de cette terrasse couverte, tandis que le simple examen du cadastre montrait qu'elle constituait une emprise évidente sur le domaine public, en l'occurence le [Adresse 7], de sorte que si un doute subsistait sur la réalité des droits de l'acquéreur sur cette terrasse, couverte de l'ancien débit de boissons, "Je café de l'industrie", elle n' aurait pas manqué d'émettre des réserves ou de reporter la signature, puisque la SCI affirme l'importance de la présence de cette véranda pour son projet futur De plus, il résulte de la lettre de maître [D] en date du 14 octobre 2003, à une époque où aucun conflit n'existait, adressée à maître [H] se plaignant qu'il ait "retenu sur ie prix la taxe d'occupation du 2° semestre, alors qu'il a toujours été convenu, et cela a été même confirmé le jour de la signature, qu'elle serait en totalité à la charge de l'acquéreur" Cette déclaration qui ne peut être soupçonnée de partialité, confirme la parfaite connaissance qu'avait ou a obtenu le jour de la signature de l'acte, le gérant de la SCI, lui-même agent immobilier et donc professionnel de la transaction immobilière, de l'existence du droit d'occupation précaire du domaine public sur la véranda ; De plus, et ce point n'est pas contesté, l'acte de vente ne fait aucune mention sur l'existence de la véranda, de sorte que si les vendeurs pouvaient être comptables de l'erreur sur la contenance du bien vendu, ils ne peuvent être tenus à garantie du fait de l'éviction d'une partie du bien que la SCI ne démontre pas avoir acquis ; L'erreur cadastrale ne peut être invoquée utilement, en raison de sa nature fiscale qui ne peut constituer, en soi, la preuve du droit de propriété invoqué ; Ainsi, la garantie d'éviction ne peut prospérer, tandis que les consorts [O] affirment à juste titre que la SCI n'aurait pu que diligenter une action, désormais prescrite, en diminution du prix de vente du fait de la non délivrance de 61 ares, en application de l'article. 1622 du code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte de vente du 16 septembre 2013 porte sur l'immeuble en très mauvais état anciennement à usage de commerce et d'habitation sis [Adresse 7] cadastré n° CE [Cadastre 1] pour une surface de 195 m2. L'extrait cadastral versé en pièce n° 2 reporte bien cette terrasse. L'acte est absolument muet sur les dépendances, installations précaires, droits d'occupation du domaine public en terrasse et sur le trottoir. La SCI acheteuse ne destinait pas l'immeuble acquis à la reprise d'une activité commerciale d'hôtel restaurant : elle le destinait à l'usage d'une agence immobilière : ce faisant, les associés de la SCI du Nord étaient des acheteurs avertis nécessairement de la précarité des terrasses comme des paillotes (pièce n°8) courrier du 13 janvier 2004 de la commune de [Localité 1] adressé à la SCI du Nord chez Monsieur [S] [Q] (SNC Selection Immobilière - agence Immobilière [Q]). D'autre part, la connaissance de l'exclusion de la terrasse du périmètre de la vente est antérieure à la vente et ressort des pièces suivantes : dans un courrier établi non pour les besoins de la cause mais dès réception du prix de vente, Maître [D] rappelle le 14 octobre 2003 à Maître [H] l'accord antérieur passé entre les parties selon lequel la taxe d'occupation du deuxième semestre devait être supportée dans son intégralité par l'acquéreur. Maître [H] a préféré appliquer un prorata tamporis et a demandé à l'acquéreur de payer la quote-part de la taxe, demande qui a été exécutée. La facture du 1er juillet 2003 relative à la taxe d'occupation du domaine public vise bien une surface couverte et fermée, précise le mode de calcul 61,20 m2 x 21 €. Il résulte de tout cela que l'acheteuse avait connaissance de l'exclusion de la terrasse et que par malice elle invoque l'erreur cadastrale. Elle sera déboutée de l'intégralité de ses prétentions ;
1°) - ALORS QUE la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que l'acte de vente faisait état de la vente d'un immeuble d'une surface de 1a 95ca et que, dans un précédent arrêt du 25 novembre 2008, la cour d'appel de Nîmes en avait ordonné la modification pour diminuer la surface à 1a 36ca, afin de tenir compte du fait que la vente avait porté sur une terrasse de 60 ca qui appartenait au domaine public de la ville de [Localité 1] ; qu'en estimant que la vente n'avait pas porté sur cette terrasse, en se fondant sur des éléments inopérants extérieurs à l'acte de vente, lequel concernait nécessairement la terrasse au égard à la surface qu'il visait et à l'arrêt de 2008 imposant sa modification, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1583 du code civil ;
2°) – ALORS QUE l'action en garantie d'éviction ne peut être rejetée que si une clause de l'acte de vente en dispense expressément le vendeur et si l'acheteur était au courant de façon précise du risque d'éviction ; qu'en se fondant sur la seule connaissance qu'aurait eue SCI du Nord du fait que la terrasse n'appartenait pas au vendeur pour rejeter l'action en garantie d'éviction, la cour d'appel a violé l'article 1626 du code civil.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les consorts [O], demandeurs au pourvoi incident éventuel,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, mis hors de cause Maître [D] et la SCP PEYTIER-NUNEZ ;
Alors que la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'il s'en suit qu'une éventuelle cassation de l'arrêt rendu, atteindrait également le chef de l'arrêt par lequel la Cour d'appel a mis hors de cause Maître [D] et la SCP PEYTIER-NUNEZ, qui avaient été appelés en garantie par les consorts [O], en application de l'article 625 alinéa 2 du code de procédure civile.
