Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/00679

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00679 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ILGE AD JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES 13 décembre 2021 RG :21-000089 [T] [B] C/ [E] [E] Grosse délivrée le à Me Atthenont Me Allard COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section A ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 13 Décembre 2021, N°21-000089 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Madame Virginie HUET, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 19 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Septembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Madame [V] [T] née le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES Monsieur [C] [B] né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 13] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES INTIMÉS : Monsieur [O] [E] né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 11] [Adresse 7] [Localité 5] Représenté par Me Stéphane ALLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES Madame [J] [E] née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 10] [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Stéphane ALLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Mai 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 14 Septembre 2023, Exposé : Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès le 13 décembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit : Vu la loi du 6 juillet 1989, l'article 1353 du code civil, - déboute les époux [O] et [J] [E] de leurs demandes en validité du congé et en expulsion de leurs locataires, - déboute Madame [V] [T] et Monsieur [C] [B] de leurs demandes en réduction du montant du loyer, d'expertise et de consignation des loyers, - fait partiellement droit à la demande indemnitaire de Madame [V] [T] et Monsieur [C] [B], - condamne les époux [O] et [J] [E] à payer à Madame [V] [T] et Monsieur [C] [B] la somme de 1 000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance pour les lieux loués, ainsi que la somme de 187,86 € en remboursement des réparations à leur charge, - déboute les parties de leurs demandes pour le surplus, - rappelle que l'exécution provisoire est de droit, - laisse à chacune des parties la charge de leurs propres dépens. Vu l'appel interjeté le 17 février 2022 par Madame [T] et Monsieur [B]. Vu les conclusions des appelants en date du 22 mai 2023, demandant de : Tenant l'appel limité, - réformer le jugement dont appel en date du 13 décembre 2021, en ce qu'il a * débouté les consorts [T]/ [B] de leur demande de réduction de loyers, * rejeté la demande au titre du remplacement du sable de filtre de piscine, * refusé la consignation des loyers dans l'attente des réparations. Statuant à nouveau, y ajoutant, - condamner Monsieur et Madame [E] à payer à Madame [T] et à Monsieur [B] la somme de 5434 € au titre de la réduction de loyer proportionnelle à la réduction de surface habitable. Somme arrêtée à septembre 2022, à parfaire au jour de l'arrêt, - condamner les bailleurs au remboursement de la facture indûment supportée par les locataires de 339, 94 € outre la facture de 93,44 € sur la pompe de piscine, - donner acte et dire que la dépense de 750 € + 60 € concernant la fuite des canalisations vient en compensation du loyer, - ordonner aux bailleurs de faire procéder à la réparation des volets roulants défectueux, - autoriser les consorts [T]/ [B] à consigner le montant du loyer entre les mains de la caisse des dépôts et consignations jusqu'à ce que la réparation soit effectuée, - dire qu'au regard des pièces et éléments circonstanciés apportés au débat, les locataires ont bel et bien subi un trouble de jouissance, - condamner les bailleurs à indemniser ledit trouble à hauteur de 9 000 €, en tout état de cause, - condamner les bailleurs au remboursement des frais d'huissier engagés (PV de constat, sommation), - condamner Monsieur et Madame [E] à payer à Madame [T] et à Monsieur [B] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur et Madame [E] aux dépens. Vu les conclusions de Monsieur et Madame [E] en date du 23 mai 2023, demandant de : Vu l'appel interjeté par Madame [T] et Monsieur [B] le 17 février 2022 - dire n'y avoir à lieu à statuer sur la demande formulée par Madame [T] et de Monsieur [B] au titre du préjudice de jouissance et de la somme de 187,86 €, - déclarer irrecevable la demande de diminution des loyers de Madame [T] et de Monsieur [B], - débouter Madame [T] et Monsieur [B] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, subsidiairement, - confirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation des époux [E] à la somme de 1 000 € au titre du préjudice de jouissance, - condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [B] à rembourser la somme de 310 €, - déclarer recevable et bien fondé l'appel incident des époux [O] et [J] [E] à l'encontre du chef de jugement les ayant déboutés de leurs demandes en validité du congé et en expulsion de leurs locataires, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [O] et [J] [E] de leurs demandes en validité du congé et en expulsion de leurs locataires, statuant à nouveau, - juger valable au fond et en la forme le congé délivré 2020 par Maître [G] à Madame [T] et à Monsieur [B] le 29 juillet 2020 pour le 4 mars 2021, en conséquence, - juger Madame [T] et Monsieur [B] occupants sans droit ni titre des locaux qu'ils occupent sis à [Adresse 6], - ordonner l'expulsion de Madame [T] et Monsieur [B] desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail s'était poursuivi, - assortir la décision à intervenir d'une astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à complète libération des locaux dans l'hypothèse où Madame [T] et Monsieur [B] persisteraient à se maintenir dans les lieux, - condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [B] à 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [B] aux entiers dépens en ceux compris les frais du congé. Vu la clôture du 25 mai 2023. Motifs Le litige opposant les parties est relatif à un bail conclu le 2 décembre 2017 sur une maison d'habitation située à [Localité 5] entre les époux [E], bailleurs et Madame [T] ainsi que Monsieur [B], locataires. Les bailleurs ont délivré congé à leurs locataires pour reprise le 29 juillet 2020. Plusieurs questions sont débattues : la validité du congé, le montant du loyer dû et les désordres invoqués par les locataires . Sur la validité du congé : Le congé pour reprise est régi par les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable congé est de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur. Ces dispositions sont d'ordre public. En l'espèce, le congé mentionne : « Ce congé est motivé par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de Madame [M] [N] , mère de Monsieur [E] [O], laquelle est actuellement domiciliée [Adresse 12] à [Localité 9] . Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise est justifié par les éléments suivants : Madame [M] entend se rapprocher de sa propre mère aujourd'hui âgée dont la santé est très fragile et qui demeure sur la commune de [Localité 5]». Il résulte cependant du certificat de décès produit que celle-ci était décédée à la date du 16 juillet 2019, antérieurement à la délivrance du congé. Peu importe que les époux [E] aient donné mandat à leur huissier instrumentaire de délivrer l'acte avant la survenance de ce décès et n'aient pas pensé à informer leur huissier du décès entre temps survenu. Dès lors que le motif de la reprise n'existait ainsi plus, le congé sera jugé comme ayant été ainsi délivré dans des conditions ne caractérisant pas le caractère sérieux de la reprise tel que précisé à l'acte et ce quand bien même le défunt n'est pas le bénéficiaire du congé, Mme [N] [M] étant, elle-même, toujours en vie et le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que ledit congé délivré le 29 juillet 2019 est nul. Sur la demande de réduction du loyer motif pris de la critique de la superficie habitable réelle du bien loué : La réduction proportionnelle du loyer, motif pris d'une superficie habitable différente de celle mentionnée au bail, est prévue par la loi du 6 juillet 1989 qui précise à cet égard qu'à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de la demande de diminution de loyer, le juge peut être saisi dans un délai de 4 mois à compter de cette même demande afin de déterminer le cas échéant la diminution de loyer appliquée, cette demande prenant effet à la date de signature du bail ; que lorsque la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. La surface habitable doit par ailleurs être inférieure de plus de 1/20 à celle exprimée dans le contrat de location. Le premier moyen sur cette question est opposé par les bailleurs qui prétendent que l'action est atteinte de forclusion depuis le 25 mai 2019. Le délai invoqué de 4 mois prévu à l'article 3 ' 1 de la loi du 6 juillet 1989 est effectivement un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. En l'espèce, il n'est pas contesté que les locataires ont réclamé une diminution de loyer par courrier du 25 janvier 2019 à leur bailleur, qu'ils ont saisi le juge par requête en remboursement du trop-perçu et révision du loyer le 25 avril 2019 et que la demande a été déclarée irrecevable par un jugement du 21 septembre 2020 de sorte que l'acte introductif de cette instance n'a eu aucun effet interruptif de la forclusion. Les locataires ont ensuite initié la présente instance par un exploit du 19 février 2021, à une date où celle-ci était, dans ces conditions, atteinte de forclusion. Le jugement sera donc infirmé et la demande de diminution des loyers sera déclarée irrecevable. Sur le préjudice de jouissance dont l'indemnisation est réclamée par le locataire : Le bailleur est tenu, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimal, doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et de le maintenir en bon état de fonctionnement en lui assurant la jouissance paisible, enfin, d'y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le contrat liant les parties en l'espèce prévoit par ailleurs plus spécifiquement, au titre de son article 6. 2, que le locataire doit entretenir de manière générale le jardin (entretien courant, allées, pelouse, taille, élagage des arbres et arbustes...) ainsi que la piscine et tout le matériel afférent (système de filtration, bâche hiver, alarme, PVC armé, margelle'). L'état d'entrée dans les lieux mentionne dans son ensemble un bon état général du bien loué. Les locataires soutiennent présentement une demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance à concurrence de 9000 €. Ils sollicitent par ailleurs l'autorisation de consigner le montant du loyer jusqu'à ce que la réparation des volets roulants soit effectuée. Enfin, ils réclament également le remboursement de factures dont ils affirment avoir fait l'avance à la place de leur propriétaire. Il leur est opposé l'absence de saisine régulière de la cour au motif que dans leur déclaration d'appel, le recours a été limité aux chefs du jugement suivants : déboute Madame [T] et Monsieur [B] de leur demande en réduction du montant du loyer et de consignation des loyers fait partiellement droit à la demande indemnitaire de Madame [T] et de Monsieur [B] déboute les parties de leurs demandes pour le surplus. Contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [E], cette déclaration d'appel critique bien le chef du jugement qui a alloué aux locataires une somme inférieure à celle qu'ils réclamaient au titre du préjudice de jouissance. La cour est donc régulièrement saisie de l'appel de ce chef. Sur le fond et au soutien de leur demande indemnitaire, les appelants font état de désordres passés et présents procédant des désagréments liés aux problèmes ayant affecté la piscine, procédant également des fuites d'eau entre le compteur et la maison, de l'évacuation des eaux usées, de la panne des volets roulants. Ils font état des pertes de temps occasionnés par ces désordres, des désagréments qui y sont liés ainsi que de l'avance des frais qu'ils ont dû faire. La somme de 9000 € qu'ils sollicitent représente 60 mois depuis le mois de mars 2018 jusqu'au mois de mars 2023 à raison de150 € par mois. Ils invoquent également la prise en charge de certaines dépenses dont ils prétendent qu'elles incombent au bailleur. En ce qui concerne, de ce chef et en premier lieu, la somme de 187,86 €, qui leur a été allouée par le tribunal au titre de la prise en charge de la réparation des vannes piscine, celle-ci n'est pas critiquée par les appelants quant à son montant et correspond donc à des travaux sur les vannes . Le contrat ne met à la charge des locataires que l'entretien de la piscine ainsi que de tout le matériel y afférent (système de filtration, bâche hiver, alarme, PVC armé, margelle') ; les bailleurs leur reprochent, pour contester leur condamnation de ce chef, une mauvaise utilisation des vannes et un mauvais entretien, qu'ils ne démontrent cependant pas. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. En ce qui concerne la fuite d'eau survenue en janvier 2022, la réparation en a été prise en charge par les bailleurs qui en a imputé le prix avancé par les locataires sur le montant de leur loyer. En ce qui concerne le problème de l'évacuation des eaux usées, il n'est pas contesté que certaines canalisations étaient obstruées, mais les bailleurs font valoir que le problème a été résolu et que leurs pièces démontrent qu'ils ont agi dans un délai satisfactoire. Les locataires affirment que la réparation n'est finalement intervenue que début février 2022 et qu'ils ont été empêchés d'utiliser leur toilette depuis le 27 septembre 2021. Or, les pièces invoquées de ce chef par les bailleurs consistant dans un relevé unilatéral de leurs interventions sans pièce justificative de celles ci n'établissent pas la réactivité satisfactoire qu'ils invoquent tandis que les locataires versent,pour leur part, aux débats un constat d'huissier démontrant la persistance des soucis d'évacuation du WC le 19 janvier 2022, outre le non fonctionnement de deux volets roulants et la présence de fissurations des murs, à tout le moins disgracieuses, même si aucune information technique sérieuse n'est donnée sur une éventuelle atteinte à la solidité du bien loué. Il n'est pas davantage démontré que la réalité des dysfonctionnements de la piscine qui, selon eux, les a conduit à engager certains frais seraient imputables au bailleur en l'état du contrat conclu et des dispositions sus rappelées y contenues à l'entretien de la piscine. Aucun élément n'est, en effet, versé sur la panne de la pompe de la piscine dont la réparation s'est élevée à 80 € pour la main-d''uvre et 13,44 € pour les pièces, et les locataires, qui ont donc conventionnellement la charge de l'entretien de tout le matériel afférent à la piscine, ne peuvent prétendre, dans ces conditions, démontrer que cette réparation incomberait au bailleur. Ils seront par ailleurs également déboutés de leur demande de prise en charge de la dépense de 339,94€ dès lors que la facture produite a pour objet des prestations et fournitures relevant de l'entretien du système de filtration . Enfin, ils n'établissent pas avoir été privés de la jouissance de la piscine. Ils ne prouvent pas davantage, en l'absence de bilan ou document d'étude sur la question la réalité d'une consommation énergétique de la maison, déraisonnable ou excessive. Sur la réclamation des bailleurs pour voir les locataires condamner à leur rembourser une somme de 310 € qu'ils ont imputée sur le paiement de leur loyer et qui correspond à des frais de recherche de fuite, les bailleurs ne contestent que ces frais ont été engagés en raison d'une fuite d'eau sur le système d'adduction entre le compteur et la maison, mais opposent seulement qu'ils doivent être supportés par le locataire qui en a pris l'initiative. Or, dès lors que la cause de l'engagement de ces frais n'est pas contestée, ils n'incombent pas, vu leur nature, au locataire au titre de leurs obligations locatives de sorte que les bailleurs qui font valoir que les locataires ne pouvaient retenir cette somme sur le montant de leur loyer et leur en réclament le paiement sont mal fondés de ce chef, leur demande étant, en conséquence, rejetée . Il n'y a pas lieu de leur donner acte que les dépenses de 750 € et 60 € concernant la fuite des canalisations viennent en compensation avec le loyer, ce qu'au demeurant les bailleurs n'ont jamais contesté, l'office du juge étant, en toute hypothèse, limité à arbitrer entre des prétentions adverses sur un litige . En ce qui concerne la panne des volets roulants les pièces (salon et chambre), le grief qui leur est fait de ce chef tient à ceux constatés dans le procès verbal d'huissier du 19 janvier 2022 faisant état de leur défaut d'ouverture . Ces griefs ne sont pas critiqués par les bailleurs qui n'ont pas présenté d'observations à leur sujet. Le bailleur étant tenu d'assurer le clos et le couvert et les désordres concernant les volets en relevant, ils seront condamnés à les réparer dans les termes demandés par les locataires. En revanche, la demande de consignation du loyer sollicitée dans l'attente des travaux par ceux-ci sera rejetée, le principe de la jouissance du bien donné à bail n'étant pas anéanti. Compte tenu de l'appréciation ci-dessus faite des différents désagréments liés aux désordres, le jugement sera confirmé sur le principe de la condamnation au titre du préjudice de jouissance, que le bailleur ne critique au demeurant pas puisqu'il sollicite dans le dispositif de ses conclusions qui lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile la confirmation du « jugement en ce qu'il a limité la condamnation des époux [E] à la somme de 1 000 € au titre du préjudice de jouissance ». La décision déférée sera toutefois réformée sur le montant de cette indemnisation, qui compte tenu de la nature et persistance des désordres affectant les volets et les problèmes d'évacuation du WC , compte tenu également des désordres à tout le moins esthétiques relevant de l'état de certains murs sera arbitrée à la somme de 2000 euros, le surplus des dommages n'étant pas établi. Enfin, le caractère nécessaire des frais de huissier engagés par les locataires est justifié pour le seul constat du 19 janvier 2022 dont le coût est de 350 € pour le constat et 70 € pour sa dénonce. Les bailleurs seront donc condamnés à le rembourser à leurs locataires à l'exclusion de tous autres . Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance respective des parties. L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Dit que la cour est régulièrement saisie par Madame [T] et Monsieur [B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance , Confirme jugement ' en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur et Madame [E] en validité du congé et en expulsion, ' en ce qu' au titre du rejet du surplus des demandes il a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, rejeté la demande de consignation des loyers et rejeté la demande de diminution du loyer, sauf présentement à la dire irrecevable comme forclose, rejeté la demande de condamnation de Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [B] et Madame [T] les sommes de 339,94 €, 93,44 €, ' en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [B] et à Madame [T] la somme de 187,86€, ' ainsi qu'en ses dispositions accessoires notamment sur les dépens dont il convient de préciser que s'en trouvent excluent les frais du congé, Infirme le jugement sur la condamnation au titre du préjudice de jouissance et statuant à nouveau de ce chef Condamne Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [B] et à Madame [T] la somme de 2000 €, y ajoutant : Condamne Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [B] et à Madame [T] la somme totale de 420 € au titre des frais d'huissier, Condamne Monsieur et Madame [E] à procéder ou faire procéder à la réparation des volets roulants défectueux tels qu'ils apparaissent dans le constat d'huissier des locataires du 19 janvier 2022, Rejette les demandes de condamnation de Madame [T] et de Monsieur [B] à rembourser à Monsieur et Madame [E] la somme de 310 € et toutes demandes plus amples d'indemnisation de la part de Monsieur [B] et Madame [T], Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,