Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/00130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr N° RG 24/00130 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWN4 Minute : 25/00145 SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Monsieur [X] [J] Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025 DEMANDEUR : SEINE SAINT DENIS HABITAT [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [X] [J] [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000625 du 23/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représenté par Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS DÉBATS : Audience publique du 24 Janvier 2025 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 mars 2011, l'office public de l'habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint Denis Habitat, a consenti à M. [X] [J] la location d'un local d'habitation située [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer de 354,03 €, d'une provision pour charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 10 octobre 2022, le bailleur a délivré au locataire un commandement de payer la somme de 2251,68 € au titre des loyers et charges impayés à cette date et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs. Par exploit délivré le 9 novembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [X] [J] devant le juge contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référé aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer, - ordonner l'expulsion de M. [X] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner M. [X] [J] au paiement de la somme de 3574,38 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois d'août 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 10 octobre 2022, date du commandement de payer, - le condamner par provision à compter du mois de septembre 2023 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, - le condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, - le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 2 février 2024 a été renvoyée à plusieurs reprises. A l'audience du 24 janvier 2025, la requérante, représentée, s'est désistée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et a indiqué proposer de réduire le montant des charges contestées de 1688 euros, précisant qu'un remboursement de 673,50 euros est d'ores et déjà intervenu sur le compte locatif. Elle a en conséquence actualisé sa créance à la somme de 344,46 euros arrêtée au 17 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise. M. [X] [J], représenté, demande dans ses écritures déposées à cette même audience que soient déclarées irrecevables les demandes de Seine-Saint Denis Habitat, le commandement de payer étant nul puisque le contrat de bail ne contient aucune clause résolutoire. A défaut, il demande à titre principal que soit constaté l'existence de contestations sérieuses et en conséquence l'incompétence du juge des référés, qu'en conséquence Seine-Saint-Denis Habitat soit débouté de toutes ses demandes, condamné à lui verser la somme de 1688 euros au titre des charges indûment versées pour l'année 2019, qu'il soit condamné à lui verser une provision de 5 000 euros, qu'il soit enjoint de faire examiner les désordres relatifs à la surconsommation d'eau alléguée et d'y faire remédier, d'assortir cette injonction d'une astreinte de 50 euros par jour. A titre subsidiaire, M. [X] [J] demande à être autorisé à rembourser la dette de loyer selon un échéancier de 36 mois, à raison de 30 euros par mois et le solde à la dernière échéance, et à ce que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il demande enfin que soit ordonnée la compensation entre les créances réciproques des parties, que Seine-Saint-Denis habitat soit condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à verser à son conseil la somme de 1600 euros sur le fondement combiné des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, et de condamner le demandeur aux entiers dépens. Il soutient qu'il existe plusieurs contestations sérieuses et soulève : - la prescription, l'impayé portant intégralement sur une régularisation de charges d'eau froide sur la période comprise entre septembre 2016 et janvier 2021, sans que la prescription n'ait été interrompue par la délivrance d'un simple commandement de payer, - la répétition des charges indûment versées pour l'année 2019 pour un montant de 1688 euros, le bailleur n'ayant pas justifié de la nature de ces charges et de leur réalité, - le fait qu'aucune dette n'existait à la date du commandement de payer, dans la mesure où il n'est pas établi que les sommes réclamées sont dues, les éléments produits par le bailleur étant purement déclaratifs, et dans la mesure où le locataire s'était déjà acquitté des sommes réclamées suite aux régularisations des deux années précédentes. Il soutient que le bailleur a procédé à une régularisation de charges en juin 2022 de manière brutale et tardive et s'est abstenu durant près de 5 ans de faire relever les compteurs d'eau. Ce comportement fautif lui a causé un préjudice important, car il a dû multiplier les démarches et relances pour espérer obtenir des explications, vivant dans l'angoisse d'être expulsé. Ce préjudice moral nécessite qu'il leur soit alloué une provision de 3000 euros. La procédure étant par ailleurs abusive, en ce qu'elle porte sur des sommes déjà acquittées, une provision de 2000 euros supplémentaire doit lui être alloué à ce titre. Afin qu'un tel scénario se reproduise à l'avenir, il demande que son bailleur soit enjoint de faire examiner les désordres relatifs à la surconsommation d'eau alléguée et d'y faire remédier. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025. MOTIFS Sur la recevabilité des demandes M. [X] [J] conteste la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré, prétendant que le contrat de bail litigieux ne contient pas de clause résolutoire. Il résulte des conditions générales du contrat de bail produit par Seine-Saint-Denis Habitat et signées par le locataire que le bail comprend une clause résolutoire à l'article 11. En outre, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 14 novembre 2023 soit plus de six semaines avant la première audience du 2 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi le 30 août 2022 la caisse d'allocations familiales, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Il convient de prendre acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande d'acquisition de clause résolutoire. Les demandes afférentes à l'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront en conséquence rejetées. Sur la compétence du juge des référés L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande de condamnation au paiement de Seine-Saint-Denis Habitat La contestation sérieuse relative aux charges réclamées en 2019 n'en est plus une, le bailleur indiquant à l'audience que la somme de 1688 euros doit être déduite du solde locatif ressortant du décompte locatif arrêté au 17 janvier 2025. Il apparait à l'examen dudit décompte locatif que le locataire était à jour du paiement de ses loyers et charges avant la régularisation de charges intervenue en juin 2022. Sa contestation porte en conséquence sur cette régularisation, expliquée dans le courrier établi par Seine-Saint Denis Habitat en date du 15 juillet 2021. Cette régularisation fondée sur un relevé manuel qui aurait été effectué par le gardien de l'immeuble le 27 janvier 2021, dont il n'est pas démontré qu'il ait réalisé contradictoirement avec le locataire, vient rattraper le défaut de télérelevés entre septembre 2016 et janvier 2021, les sommes réclamées au titre de l'eau en 2019 et 2020 étant basées sur des estimations du bailleur. Seine-Saint Denis Habitat indiquant désormais que la régularisation de charges pour l'année 2019 n'est plus due, cet état de fait vient mettre à mal la régularisation effectuée en 2022, dont le calcul est établi notamment sur l'estimation de consommation réalisée et facturée pour l'année 2019. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera en conséquence considéré qu'il existe une contestation sérieuse quant au montant du par le défendeur et qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette question. Sur les demandes reconventionnelles en paiement S'il existe une contestation sérieuse quant au montant dû par le défendeur, les demandes financières de M. [X] [J] font de fait également l'objet d'une contestation sérieuse ne pouvant donner lieu à référé. Sur la demande relative à la production de l'attestation d'assurance M. [X] [J] verse aux débats une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs pour le logement litigieux. La demande de Seine-Saint-Denis visant à le condamner à produire sous astreinte ladite attestation sera en conséquence rejetée. Sur la demande reconventionnelle d'examen des désordres relatifs à la surconsommation d'eau alléguée et d'y faire remédier Il apparait qu'à la lecture du courrier du 15 juillet 2021 établi par Seine-Saint Denis Habitat, ce dernier indiquait avoir mandaté l'entreprise Proxiserve afin de faire procéder au remplacement du compteur d'eau du défendeur, a priori défaillant. M. [X] [J] n'indique pas avoir rencontré de nouvelles difficultés quant au paiement des charges d'eau pour les années 2022 à 2024. Ainsi, en l'absence de démonstration de nouvelles défaillances du bailleur dans la comptabilisation des charges d'eau, la demande de M. [X] [J] visant examiner et à faire remédier aux désordres relatifs à la surconsommation d'eau sera rejetée. Sur les demandes accessoires En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties ses frais non compris dans les dépens. En vertu de l'article 696 du même code, chaque partie succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS, Nous juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra, Déclarons recevables les demandes de Seine-Saint-Denis Habitat ; Constatons le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; Déboutons Seine-Saint-Denis Habitat de ses demandes d'expulsion, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'injonction de produire une assurance locative ; Constatons l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande de paiement de la dette locative de Seine-Saint-Denis Habitat, Disons n'y avoir lieu à référé sur cette demande, Constatons l'existence d'une contestation sérieuse concernant les demandes reconventionnelles financières de M. [X] [J], Disons n'y avoir lieu à référé sur ces demandes, Déboutons M. [X] [J] de sa demande visant à enjoindre à Seine-Saint-Denis Habitat de faire examiner les désordres relatifs à la surconsommation d'eau alléguée et d'y faire remédier, sous astreinte ; Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles, Laissons à chaque partie la charge de ses dépens. Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 février 2025. Le Greffier Le Juge