Cour de cassation, 26 mars 2020. 19-12.725

CIV. 3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10206 F Pourvoi n° Z 19-12.725 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 La société Actium, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-12.725 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2018 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Delma, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Bricomarché, défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Actium, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Delma, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Actium aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Actium et la condamne à payer à la société Delma la somme de 3 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Actium. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement, débouté la société Actium de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial passé avec la société Delma le 26 novembre 2009 ; Aux motifs propres que « sur les emprises irrégulières : il ressort des pièces soumises à l'examen de la cour que le bail initial du 2 mai 1992 a décrit les immeubles loués comme dépendant « d'un immeuble sis à [...] , appartenant au bailleur et que le preneur déclare bien connaître, savoir : - un terrain représentant 80 emplacements de stationnement et les voies d'accès pour desservir l'ensemble, - un bâtiment à usage de supermarché comportant une surface de vente et des annexes (serre, cour intérieure, réserve ) qui portent la surface développée à 3 874 m², le tout pris dans un ensemble formé des parcelles cadastrales rénovées [...] et [...] ) ; qu'il ne figure pas de plan annexé à ce contrat ; qu'il est toutefois constant que, préalablement, la société Actium avait fait réaliser par un géomètre-expert, le cabinet [...], un plan de bornage comportant reconnaissance des lieux, délimitation et pose de bornes et repères du bâti et des éléments caractéristiques, comme en témoigne une facture d'honoraires ; qu'à l'occasion du renouvellement du bail, il a été annexé à l'acte du 10 juillet 2002, un plan de bornage qui est revêtu de la signature des parties et sur lequel est matérialisée l'emprise des bâtiments initialement loués à la société Delma ; que ce plan, dépourvu de date, mentionne l'emplacement de bornes ; qu'il énonce deux indications de superficie : la première, de 3 874 m², correspondant à la surface développée mentionnée dans le bail initial ; la seconde, le 4 904 m² n'est accompagné d'aucune autre mention ; que la position de l'emprise bâtie est indiquée sur ce plan au moyen de trois indications de distance par rapport aux limites des parcelles ; qu'en revanche, aucune indication n' a été portée s'agissant de la surface du terrain loué comportant les places de stationnement et les voies d'accès ; qu'il ne contient pas davantage la délimitation des parcelles cadastrées [...] et [...] ; que pour établir que la société Delma occupait des surfaces qui ne lui avaient pas été louées, la société Actium a fait établir, le 7 novembre 2013, en présence d'un huissier de justice, un relevé par un géomètre-expert ; que ce dernier, M. S..., indique s'être livré à une comparaison entre les données relevées lors de sa visite des lieux et la surface de 3 874 m² inscrite au bail ; que selon ce technicien, cette comparaison a mis en évidence : une surface de vente extérieure de 434 m² au niveau de la jardinerie, une cour intérieure de 367 m², une surface de magasin de 11 m², une surface de vente extérieure de 9 m² et une surface résiduelle non occupée de 14 m² qui n'étaient pas incluses dans la location ; qu'il a retenu qu'à la date de ses investigations, la surface exploitée était de 4 681 m² ; que la cour ne peut que relever qu'il réside une totale imprécision dans les baux s'agissant des surfaces non bâties louées au preneur ; que par ailleurs, la délimitation des bâtiments, telle que matérialisée sur les plans établis par M. S..., ne correspond plus à celle qui est portée sur le plan annexé au bail ; que des travaux d'extension du magasin ont effectivement été réalisés depuis la conclusion du contrat de location ; que cette extension a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 23 février 2001 ; qu'auparavant, le bailleur, propriétaire de la parcelle [...] , avait autorisé le preneur à déposer un dossier d'autorisation d'urbanisme ; que de plus, le plan de 2013 fait apparaître un auvent, non mentionné sur le plan initial mais dont il n'est pas contesté que l'emprise se situe, pour la majeure partie, sur le fonds loué à la société Delma ; qu'en fonction de telles constatations, s'il apparaît inévitable que la détermination du loyer commercial soit sujette à litige, l'occupation de trois surface inférieures à 15 m², qui ne sont susceptibles d'aucun autre emploi par la société Actium en raison de la configuration des lieux et de leur proximité immédiate avec l'immeuble bâti, à la supposer irrégulière, n'est en aucun cas susceptible de revêtir une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ; que l'emprise de 434 m², à proximité de l'auvent de la jardinerie, constitue effectivement une superficie de vente non comprise dans les 3 874 m² donnés à bail et, partant, non prise en considération dans la détermination du loyer commercial ; que toutefois, un second constat d'huissier de justice réalisé le 2 juin 2014 à la demande de la société Actium, a montré que la société Delma s'était retirée de cette surface qui demeure, néanmoins, enclavée après les travaux d'agrandissement du bâtiment de vente ; qu'au regard du volume global des surfaces louées et du montant du loyer, l'occupation, un temps privative, de cette surface, qui n'apparaît pas susceptible d'une autre utilisation, et à laquelle il a été mis un terme lorsque s'est révélé un différend entre les parties quant à la détermination des surfaces louées et au montant du loyer commercial, ne constitue pas davantage un manquement d'une gravité telle qu'il pourrait justifier la résiliation du bail, d'autant qu'il est manifeste qu'il ne s'agissait pas d'une situation nouvelle et inconnue du bailleur ; qu'au contraire, le contentieux relatif aux superficie loués et à leur occupation est né à l'occasion des discussions des parties relatives à la détermination du loyer commercial ; que l'autre emprise extérieure, d'une surface de 367 m², qui, selon le plan dressé par M. S..., constitue une cour intérieure, possède des dimensions qui apparaissent équivalentes à la surface trapézoïdale apparaissant sur le plan annexé au bail ; qu'elle se situe à l'angle du bâtiment occupé par la société Delma ; que la société Actium reproche à la société Delma de s'être appropriée cette surface ; que néanmoins, l'examen des différents plans montre que les limites physiques de ce trapèze sont restées identiques tout au long de l'occupation de la société Delma ; et que si la société Actium se plaint que ce tènement aurait fait l'objet d'une occupation privative par l'installation d'un portail, la société Delma établit, toutefois, par la production d'une photographie contemporaine de l'affichage du permis de construire qui lui a été délivré le 23 février 2001, que cette grille existait déjà ; que dès lors, à supposer établi le manquement aujourd'hui reproché au preneur, force est de constater qu'il a été toléré pendant plus de 14 ans par le bailleur, qui n'en tire aujourd'hui argument qu'à raison du litige opposant les parties quant à la détermination du loyer, et dans des conditions qui ne sauraient justifier la sanction de la résiliation du bail commercial ; que, sur les travaux non autorisés : la société Actium reproche à la société Delma d'avoir fait construire un auvent de 548 m² sur le terrain loué ; et que la présence de cet ouvrage est mentionné sur les plans dressés par M. S... ; que la société Delma n'établit pas qu'elle a obtenu le consentement exprès du bailleur pour édifier cet ouvrage ; que néanmoins, la présence de la jardinerie et de l'ouvrage, qui l'abrite, ne pouvait manifestement pas être ignorée du bailleur et sa réalisation n'est pas contemporaine du constat dressé en novembre 2013 ; que la société Actium qui, au terme du bail, disposera de la faculté de faire déposer cet ouvrage amovible et de faire rétablir les lieux dans leur état ou, au contraire, de le conserver en vertu de la clauses d'accession contenue au bail, ne peut utilement invoquer cette infraction au contrat pour obtenir la résiliation du bail commercial ; que la société bailleresse reproche encore au preneur d'avoir déposé la clôture d'origine séparant la parcelle [...], qui lui appartient, de la parcelle [...] que possède la société Delma et d'avoir, de surcroît, édifié une partie de l'agrandissement du magasin et de l'auvent de la jardinerie sur la parcelle [...] ; que la présence d'un triangle de quelques mètres carrés de construction édifié sur la parcelle [...] ressort effectivement du plan dressé en novembre 2013 ; que l'auvent amovible est, quant à lui, plus largement construit sur le fonds appartenant à la société Delma ; que toutefois ces travaux ont été réalisés à l'occasion de l'agrandissement qui a donné lieu au permis de construire délivré le 23 février 2001 ; que si le plan versé aux débats par la société Actium (sa pièce n0 24) tend à montrer qu'il existait avant ces travaux une clôture séparant les deux fonds, la situation des lieux n'a pu qu'être modifiée par le projet qui a été autorisé et se traduisant par une extension substantielle de l'immeuble bâti ; que ce projet était connu du bailleur qui a donné « un accord de principe » par une lettre du 1er décembre 2000 (pièce n° 7) ; que si la société Actium soutient aujourd'hui qu'elle n'a donné cet accord qu'à la condition que l'ensemble du projet soit édifié sur la parcelle [...] dont elle est propriétaire, ce qui ne ressort d'ailleurs pas clairement de sa lettre, il apparaît néanmoins indubitable que la modification manifeste de la situation physique des lieux, qu'elle dénonce aujourd'hui, n'a pu lui échapper dès l'accomplissement des travaux quoiqu'elle puisse indiquer sur la distance d'environ 24 km qui sépare le domicile de son représentant légal des locaux loués ; que, là encore, la société bailleresse qui ne pouvait ignorer ces travaux, a attendu l'année 2014 et le différend opposant les parties quant au montant du loyer commercial pour dénoncer cette situation qu'elle a pourtant très longuement tolérée et qui ne saurait, après un tel délai, justifier la résiliation judiciaire du bail longuement poursuivie ; que la société Actium reproche enfin au preneur la modification complète du sas d'entrée après percement du bardage et installation d'une porte automatique ; qu'il a effectivement été réalisé une modification du sas d'entrée qui a fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme déposée en mairie de Malicorne le 23 mars 2012 ; que néanmoins, ces travaux modifiant le trajet des personnes fréquentant le magasin n'ont pas fait l'objet d'une demande présentée au bailleur ; et que, à juste titre, le tribunal a retenu le caractère indiscutable de ce grief ; qu'en effet, la modification du sas d'entrée a été réalisée en 2012, postérieurement au second renouvellement du bail commercial et dans des conditions qui se sont traduites par un percement du bardage métallique sur la partie latérale droite du sas ; qu'une ouverture dotée d'une porte vitrée y a été créée ; que cependant, cette infraction aux obligations du bail ne s'est traduite par aucune modification de la structure du bâtiment ; qu'ainsi, ses conséquences seront aisément réversibles au terme de la location si le bailleur vient à exiger la remise en état des lieux, ce qui est, d'ailleurs, peu vraisemblable eu égard aux normes d'accessibilité relatives aux établissements recevant du public ; que c'est donc à bon escient, que le tribunal, prenant en considération le caractère limité de ce manquement et l'amélioration qu'il apporte au local commercial, a refusé de prononcer la résiliation du contrat à raison de ce grief » (arrêt attaqué, p. 5 à 7) ; Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « au fond, selon le bail commercial initial du 2 mai 1992, l'emplacement loué est constitué : - d'un terrain représentant 80 emplacements de stationnement et les voies d'accès pour desservir l'ensemble ; - d'un bâtiment à usage de supermarché comportant une surface de vente et des annexes (serre, cour intérieure, réserve ) qui portent la surface développée à 3 874 m² ; le tout pris dans un ensemble formé des parcelles cadastrales rénovées [...] et [...] ; qu'il ressort du dossier que la SCI Actium avait fait préalablement pratiquer par un géomètre expert, le cabinet [...] et associés, un plan de bornage pour le Bricomarché, comportant la reconnaissance des lieux, la délimitation et la pose de bornes, avec relevé sur le terrain des bornes et repères du bâti et des éléments caractéristiques, comme en témoigne la facture d'honoraires produite en date du 20 mai 1992 ; que, de fait, un plan avec cotes précises est annexé au bail et indique, à peu près en son centre, une surface hachurée, formant un bloc unique, de 3 874 m² ; que pour autant, il n'existe pas de délimitations précises du bien loué, non plus que du détail de ses annexes, dont le parking de 80 places, à un emplacement indéterminé ; que le bail renouvelé le 10 juillet 2002 spécifie que : « la désignation des lieux loués est identique. Toutefois, il est indiqué que le bailleur a autorisé le preneur à exécuter des travaux d'agrandissement conformément à l'autorisation accordée par la CDEC le 15 novembre 2000 et au permis de construire le 23 février 2001 » ; que le renouvellement du bail du 26 novembre 2009 ne fait état d'aucune modification de l'étendue ou de la nature du bien loué ; que le 7 novembre 2013, le géomètre expert O... S..., opérant en présence d'un huissier, a procédé à un relevé, en comparant l'état de lieux à la surface inscrite au bail de 3 874 m² et a noté l'existence, par rapport à la masse principale de l'Intermarché et de son auvent jardinerie, d'excroissances hors bail, à savoir une cour intérieure de 367 m², une surface de vente extérieure de jardinerie de 434 m² outre, de façon plus accessoire, quelques surfaces résiduelles de 11 m², 9 m², et 14 m² ; que le 13 février 2014, la SCI Actium, reconnaissant que le calcul du preneur quant au montant du loyer du bail renouvelé était « malheureusement peu contestable » (sic), lui faisait cependant savoir qu'au regard des opérations du géomètre-expert, il s'était arrogé une superficie commerciale hors bail, lui laissant le choix entre une libération des lieux occupés indûment ou une augmentation de loyer tenant compte de la surface réelle occupée ; que le 2 juin 2014, un constat d'huissier opéré à la demande du bailleur a établi que le preneur s'était retiré de la surface hors bail de 434 m², cette superficie restant cependant enclavée et inaccessible au bailleur ; que l'huissier mandaté par le preneur à la même occasion relate également le délaissement de cette zone mais ajoute en sus que la zone de 367 m² est également libre, l'occupation des lieux n'étant déduite que de leur fermeture par un portail, apparemment ancien ; que pour les zones résiduelles minimes, le même huissier relève l'absence de limites précises ; qu'il ressort des écritures mêmes de la SCI Actium que : « l'exploitation du site était chargée, confuse et imbriquée dans la surface de terrain attenante », voulant expliquer par-là son inertie face à une emprise illicite mais reconnaissant, par la même occasion, le flou sur la délimitation exacte du bien loué ; que selon l'huissier du preneur, le représentant de la SCI Actium aurait même déclaré, ce qui est formellement contesté par la partie adverse : « que le bail comportait des erreurs lors de sa rédaction » ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'emprise illicite sur les surfaces minimes de 9, 11 et 14 m² est peu objectivable et que celle de 367 m² est largement discutable, seule paraissant incontestable une emprise hors bail de 434 m², observation faite qu'instituée à une époque indéterminée, elle a largement perduré dans le temps sans objection de quiconque et que le preneur, à la première sommation, a délaissé les lieux, arguant de sa bonne foi, sans être véritablement et utilement contredit sur ce dernier point ; que par ailleurs, dans sa première protestation, le bailleur s'est borné à solliciter du preneur soit qu'il verse un loyer qui tienne compte de la surface réelle occupée, soit « que la société Delma libère les lieux qu'elle occupe indûment » ; l'hypothèse de la résiliation judiciaire du bail commercial n'étant même pas évoquée ; qu'on ne peut par ailleurs s'empêcher de faire un lien direct entre la présente procédure et la demande de majoration du loyer commercial, d'autant que l'augmentation de superficie commerciale, opportunément révélée, permettait, par une augmentation corrélative du loyer à verser, de compenser l'échec de la première réclamation financière ; que le moyen invoqué ne permet donc pas de prononcer la très grave sanction que constitue la résolution judiciaire d'un bail commercial ; que concernant les travaux effectués sans autorisation, à savoir la création d'un auvent de 548 m², la dépose de la clôture d'origine délimitant les parcelles [...] et [...] et la modification du sas d'entrée pour installation d'une porte automatique, après percement de la paroi bardage double peau, on relèvera que les 2 premiers griefs sont peu avérés, d'autant que la société avait reçu, lors du premier renouvellement du bail commercial, l'autorisation d'effectuer certains travaux et que la dépose alléguée de la clôture n'est étayée par aucun document particulier au dossier ; que seul le 3e grief est indiscutable, d'autant que la modification du sas a été réalisée en 2012, soit très récemment, postérieurement au second renouvellement du bail et que l'entreprise chargée de l'opération précise, dans un courrier établi le 30 septembre 2016 : « avoir créé une ouverture sur menuiserie existante afin d'installer notre porte automatique », ce qui valide l'accusation du bailleur d'avoir touché au bardage alors que le preneur minimise l'intervention, reconnaissant seulement avoir rendu mobile une partie fixe de la vitrine d'entrée ; que c'est vainement encore que la société Delma prétend que ces aménagements ont été réalisés dans le cadre de la modernisation imposée par son enseigne ou encore pour des motifs de sécurité ; qu'il n'en demeure pas moins qu'aux termes du bail, le preneur ne pouvait faire aucune installation ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et sans la surveillance de l'architecte de ce dernier ; que cependant, au regard du caractère limité du manquement, de l'amélioration apportée au bien de ce fait, de l'absence de préjudice véritable du bailleur, du défaut de réactivité de ce dernier qui a attendu 3 ans pour dénoncer des travaux apparents au premier coup d'oeil, il apparaît au tribunal que la faute reprochée au preneur ne justifie pas la action particulièrement grave que serait la résiliation judiciaire d'un bail commercial affectant une entreprise d'ampleur certaine et tenant un rôle économique important, reconnu par les pouvoirs publics à l'occasion des travaux d'extension autorisés ; que s'agissant du manquement à l'obligation d'entretien, ce grief a pour seul fondement une mention lapidaire du constat d'huissier du 2 juin 2014 : « la majorité des emplacements de parking du parking public sont effacés. Il y a un défaut d'entretien » ; qu'il est établi au dossier que les marques au sol ont été repeintes en 2015, selon une pratique habituelle dès que le besoin s'en fait sentir ; que par ailleurs de nombreux éléments du dossier et notamment le rapport d'expertise du cabinet X..., mandaté pour évaluer la valeur vénale et locative du supermarché, concourent à établir un bon état du bien ; que le grief, au reste imprécis hors le marquage et la qualité du parkings, n'est dons pas établi ; qu'il ressort des éléments susvisés qu'il convient de débouter la SCI Actium de sa demande de résiliation de bail, observation faite qu'elle ne présente pas de demande subsidiaire, comme l'indemnisation financière du préjudice allégué » (jugement entrepris, p. 3 à 6) ; 1) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'en retenant qu'il « ne s'agissait pas d'une situation nouvelle et inconnue du bailleur » (arrêt attaqué, p. 6, § 6), pour juger que l'occupation irrégulière de 434 m² de jardinerie ne pouvait pas justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'au cas présent, pour dire que l'occupation d'une surface trapézoïdale de 367 m² ne saurait justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a relevé que cette infraction avait été tolérée pendant plus de 14 ans par le bailleur (arrêt attaqué, p. 7, § 10) ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'au cas présent, pour retenir, que la construction de l'auvent de 548 m² à proximité de la jardinerie, sans autorisation du bailleur, ne pouvait pas être utilement invoquée par ce dernier pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, la cour d'appel a relevé que l'ouvrage litigieux « ne pouvait manifestement pas avoir été ignoré du bailleur » et que « sa réalisation n'était pas contemporaine du constat dressé en novembre 2013 » (arrêt attaqué, p. 7, § 1) ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 4) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'au cas présent, pour retenir que la dépose de la clôture d'origine séparant la parcelle [...] de la parcelle [...] sans autorisation du bailleur, ne pouvait pas être utilement invoquée par ce dernier pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, la cour d'appel a relevé que « la bailleresse, qui ne pouvait ignorer ces travaux, a attendu l'année 2014 et le différend opposant les parties quant au montant du loyer commercial pour dénoncer cette situation qu'elle a pourtant très longuement tolérée et qui ne saurait, après un tel délai, justifier la résiliation judiciaire du bail » (arrêt attaqué, p. 7, § 8) ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 5) Alors que l'occupation d'un espace en infraction aux clauses du bail, donc non prise en compte dans la détermination du loyer, est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, peu important que cet espace ne soit pas susceptible d'une autre utilisation ; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que l'occupation de la jardinerie ne constituait pas une infraction d'une gravité telle qu'elle justifiait la résiliation du bail aux motifs que l'espace de 434 m² ainsi occupé, enclavé, « n'apparaissait pas susceptible d'une autre utilisation » par le bailleur (arrêt attaqué, p. 6, § 6) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser l'absence de gravité de la faute constituée, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 6) Alors que la réalisation de travaux modifiant les lieux loués, sans autorisation du bailleur, est susceptible de constituer une cause de résiliation du bail ; que la cour d'appel, qui a elle-même constaté la réalisation par le preneur d'importantes modifications des lieux loués sans l'autorisation du bailleur (édification d'un auvent de 548 m² et modification du sas d'entrée par percement du bardage), n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations quant à l'existence de fautes du preneur de nature à entraîner la résiliation du bail, et a ainsi violé les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1728 du Code civil ; 7) Alors que la réalisation de travaux modifiant les lieux loués, sans autorisation du bailleur, est susceptible de constituer une cause de résiliation du bail, peu important qu'ils ne soient pas irréversibles ; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que la réalisation par le preneur d'importantes modifications des lieux loués sans l'autorisation du bailleur (édification d'un auvent de 548 m² et modification du sas d'entrée par percement du bardage), n'étaient pas de nature à justifier la résiliation du bail aux motifs que ces travaux n'étaient pas irréversibles (arrêt attaqué, p. 7, § 2 et 13) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser l'absence de gravité des fautes constituées, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.