Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Chambre 01
N° RG 22/04193 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WG45
JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024
DEMANDEUR :
M. [H] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.S. AUDIT CPA
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Bérengère LECAILLE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Novembre 2023 ;
A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 12 Novembre 2024
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 15 juin 2017, M. [H] [E] a conclu un bail avec la société CPA Hauts-de-France aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. Audit CPA portant sur un local commercial dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 24 000 euros pour une durée de neuf années à compter du même jour.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er octobre 2019, la société Audit CPA informait le bailleur de son intention de résilier le bail à l'issue de la première période triennale, soit pour le 14 juin 2020.
Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 15 juin 2020 par huissier de justice.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juin 2020, le conseil de M. [E] mettait en demeure le preneur de régler une somme de 3 300 euros au titre d'un loyer impayé et faisait état de dégradations locatives.
Puis par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2020, il le mettait en demeure de régler une somme totale de 7 425,20 euros au titre de loyers restant dus et de réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 7 425,20 euros.
Par ordonnance du 27 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a notamment :
- condamné la société Audit CPA à une somme de 3 300 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus au 15 juin 2021 avec intérêts ;
- dit n'y avoir lieu à référé pour statuer sur les demandes en paiement à titre provisionnel de la somme de 4 225 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie et de la somme de 3 990 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier pour perte de loyers.
Par exploit d’huissier délivré le 22 juin 2022, M. [H] [E] a assigné la S.A.S. Audit CPA devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et réparations locatives et en indemnisation du préjudice subi.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 mai 2023, M. [H] [E] sollicite de la juridiction de :
Débouter la société Audit CPA de l'ensemble de ses demandes ;
Faire droit à ses demandes ;
Condamner la société Audit CPA à lui payer la somme de 4 225 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 2 000 euros, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points conformément au bail à compter de la mise en demeure du 28 mai 2020 ;
La Condamner à lui payer la somme de 330 euros au titre de la clause pénale ;
La Condamner à lui payer la somme de 3 990 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;
La Condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 juin 2023, la S.A.S. Audit CPA s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande à la juridiction de :
A titre principal,
Débouter M. [H] [E] de ses demandes,
A titre reconventionnel,
Le Condamner à lui restituer le dépôt de garantie de 2 000 euros ;
Le Condamner à lui verser une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 8 novembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 mai 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2024 prorogé au 12 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur la demande au titre des réparations locatives
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
D'après l'article 1730 dudit code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l'article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;
– Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
En vertu de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par les parties.
Selon l'article 1231-1 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Sur le fondement de cet article, l'indemnisation d'une partie suppose un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.
En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi par procès-verbal de constat d'huissier de justice le 15 juin 2017.
Le contrat de bail du 15 juin 2017 (pages 12/13) prévoit classiquement que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien. Il est précisé « Étant ici observé, que le preneur devra particulièrement veiller à l'entretien du parquet en chêne massif du local, objet des présentes ainsi qu'à l'entretien des parois vitrées en aluminium ». Il est encore spécifié (page 14) que « Le Bailleur déclare que le local, objet des présentes, dispose de vitres en façade revêtues d'un film opaque à l'effigie de son activité. Ce film opaque devra être maintenu, le bailleur autorisant le preneur à le remplacer en respectant les critères de dimension et de couleur ».
Le bailleur se plaint de diverses dégradations et réclame le paiement d'une somme totale de 6 225 euros correspondant à une facture de 6 000 euros de la société MAV Bâtiment, au prix du routeur Netgear pour 150 euros et au prix du support arrière d'un téléviseur non restitué pour 75 euros.
Il convient de rappeler que l'état des locaux s'apprécie à la date de leur restitution caractérisée par la remise des clés, laquelle n'est intervenue en l'espèce que le 15 juin 2020. Le fait que le preneur ait déménagé de manière anticipée plusieurs mois avant ladite restitution des locaux est sans incidence et il reste responsable des réparations locatives devenues nécessaires à la date de celle-ci.
La facture du 28 juillet 2020 de la société MAV Bâtiment comprend divers postes :
S'agissant de la réfection du parquet massif : ponçage, réparation, vitrification
Les parties ont porté une attention particulière à l'entretien de ce parquet dans le bail.
Dans l'état des lieux d'entrée, il est mentionné globalement un parquet verni en bon état, avec à certains endroits des traces de pointes de talons.
Dans l'état des lieux de sortie, il est mentionné pour l'entrée « Le sol est recouvert d'un parquet qui présente des traces liées à l'usage, ainsi que des traces noirâtres, des griffes et des traces de frottement », « Le sol est recouvert d'un parquet qui présente des traces de frottements, des traces noirâtres par endroits, des petits coup, des petits éclats ainsi que des griffes éparses » (pour la partie sur voirie).
Il résulte de la comparaison de ces deux états des lieux que le parquet massif n'était pas neuf lors de l'entrée en possession et présentait déjà des traces. Les photographies en noir et blanc de l'état des lieux de sortie ne permettent pas de constater les traces relevées par l'huissier de justice ni de mesurer leur ampleur.
Les traces décrites par l'huissier correspondent à de l'usure normale, et les parties n'ont pas prévu contractuellement une remise en parfait état du parquet massif, mais seulement son « entretien ».
En conséquence, il n'y a pas de dégradation par le locataire justifiant de mettre à sa charge la rénovation du parquet.
S'agissant du nettoyage des parois vitrées, carrelage, joints, WC, VMC :
Il résulte de l'état des lieux de sortie que les locaux sont sales, avec notamment des vitrages empoussiérés, alors que le preneur devait les rendre propres à la date de leur restitution, soit à la date de la remise des clés.
Il devra en conséquence supporter ce poste de 960 euros TTC.
S'agissant du retrait de la sérigraphie, du nettoyage des volets roulants, des châssis et des fenêtres :
Concernant la sérigraphie, au vu des mentions au bail et de l'état des lieux d'entrée, une sérigraphie à l'effigie de la précédente activité était présente sur les fenêtres à l'entrée en possession, le bailleur n'est donc pas fondé à en exiger le retrait.
En revanche, le nettoyage est justifié au regard de la saleté constatée lors de la restitution des locaux.
Sur ce poste, seule une somme de 350 euros sera mise à la charge du locataire.
S'agissant de l'évacuation du rat mort, du nettoyage et de la désinfection pour dératisation:
Les frais de dératisation ne font pas partie des charges récupérables dont la liste limitative est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Ils restent ainsi à la charge exclusive du propriétaire, de sorte qu'aucune somme ne sera accordée à ce titre.
S'agissant des diverses réparations : poignée de la porte des toilettes, joint des parois vitrées, fissures côté porte d'entrée, choc sur le radiateur :
La nécessité de réparer la poignée de porte, de remplacer les joints des parois vitrées et l'existence d'un choc sur le radiateur sont établis par le procès-verbal d'état des lieux de sortie. Ces réparations induites constituent des réparations locatives à la charge du preneur.
En revanche, s'il résulte du procès-verbal la présence de fissures verticales dans le placage bois, les photographies ne permettent pas de les constater, l'origine de ces fissures n'est pas démontrée et rien ne permet d'établir qu'elles résultent de dégradations locatives et non d'une cause structurelle liée à l'immeuble ou aux travaux réalisés dans les immeubles voisins.
En conséquence, ce poste sera limité à 180 euros.
S'agissant du routeur Netgear et du support du téléviseur :
Outre le fait qu'il n'est pas justifié des factures correspondant aux sommes réclamées, il ne ressort pas des procès-verbaux de constat que ces éléments étaient présents lors de l'entrée en possession et manquaient à la restitution des locaux. Aucune somme ne sera accordée à ce titre.
Au total, le preneur sera condamné au paiement de la somme de 1490 euros (960€ + 350€ + 180€). Cette somme portera intérêts à compter de la mise en demeure du 26 juin 2020, première mise en demeure concernant les réparations locatives après l'état des lieux de sortie.
II- Sur les pénalités et intérêt de retard
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, il est prévu à l'article CLAUSE PENALE du contrat de bail (p.11) une sanction forfaitaire de 10% des sommes dues et une majoration de 4 points du taux d'intérêt légal.
Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.
S'agissant de la dette locative de 3 300 euros correspondant au loyer de mai 2020 et au prorata de juin 2020, s'il est acquis aux débats qu'elle a été réglée, aucune des parties n'explique à quelle date cela a été fait.
Cette somme n'avait pas été réglée à la date de l'ordonnance de référé du 27 août 2021.
Elle n'a ainsi été réglée que plus d'un an après son échéance, et alors que l'exigibilité des loyers n'était pas sérieusement contestable. La clause pénale de 10 %, d'usage en la matière et qui constitue la loi des parties n'apparaît pas manifestement excessive, puisque son montant est de 330 euros, au regard du délai de retard de paiement.
En conséquence, il convient de condamner le preneur au paiement de cette somme de 330 euros à titre de clause pénale.
S'agissant de la majoration du taux d'intérêt, elle apparaît manifestement excessive au regard du montant des réparations locatives finalement retenu. En conséquence, seule une majoration de 2 points sera accordée.
III- Sur la restitution du dépôt de garantie
Il convient de condamner le bailleur à la restitution du dépôt de garantie de 2000 euros.
IV- Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier
M. [E] se plaint d'une perte de loyers d'un mois et demi liée à l'impossibilité de relouer les locaux avant la fin des travaux de réparations des locaux soit avant le 28 juillet 2020.
La demande de M. [E] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de louer ses locaux sur la période du 15 juin au 28 juillet 2020.
Or, le preneur produit une annonce en vue de la vente de l'immeuble, de sorte qu'il apparaît que le propriétaire a envisagé à une période de vendre son bien plutôt que de le relouer.
Ensuite, les échanges via le site « Le bon coin » en vue de la location de l'immeuble sont tous postérieurs au 7 juin 2020, de sorte qu'il n'est pas justifié d'une recherche de locataire antérieurement à cette date.
Par une attestation régulière, M. [Z] [G] fait état d'un projet de signature d'un bail pour les locaux à compter du 1er juillet 2020 et d'un abandon du projet en raison de l'état des locaux visités le 18 juin 2020.
Il sera relevé que la certitude du projet n'est étayée par aucun élément, alors que les parties ont échangé par courriel, que le projet de bail notarié n'est pas produit et que M. [E] continuait en parallèle à offrir son immeuble à la location (cf. annonce et messages « Le Bon Coin »).
Il n'est ainsi justifié que d'une seule visite à laquelle il n'a pas été donné suite en raison de l'état des locaux.
Enfin, il sera relevé que même après la réalisation des travaux en juillet 2020, ce n'est qu'à compter de fin décembre 2020 que le bien a été effectivement reloué., soit plus de cinq mois après la remise en état.
Au regard de ces éléments, et alors qu'il existe fréquemment un délai de latence entre la libération des locaux et leur relocation, le préjudice financier du bailleur en lien avec l'état des locaux n'est pas suffisamment caractérisé.
En conséquence, il convient de rejeter la demande.
V- Sur les demandes accessoires
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Compte tenu de l'issue du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de dire que chacune d'elle conservera la charge de ses propres dépens et de n'accorder aucune indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'une ou l'autre des parties.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la S.A.S. Audit CPA à payer à M. [H] [E] la somme de 1 490 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de la mise en demeure du 26 juin 2020 ;
La CONDAMNE à lui payer la somme de 330 euros au titre de la clause pénale de 10 % ;
CONDAMNE M. [H] [E] à restituer à la société Audit CPA la somme de 2 000 euros versée à titre de dépôt de garantie ;
DÉBOUTE M. [E] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier ;
DÉBOUTE M. [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la S.A.S. Audit CPA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE M. [H] [E] de ses autres demandes ;
DÉBOUTE la S.A.S. Audit CPA de ses autres demandes ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUME Aurélie VERON
