Cour d'appel, 09 novembre 2023. 21/03009

AFFAIRE : N° RG 21/03009 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G3UM   ARRÊT N° SP ORIGINE : DECISION en date du 04 Octobre 2021 du TJ à compétence commerciale de CAEN RG n° 19/02224 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 APPELANTS : Monsieur [P] [V] né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 2] S.A.R.L. TDTRR N° SIRET : 751 614 629 [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal représentés par Me Renan DROUET, substitué par Me DURAND, avocats au barreau de CAEN, assistés de Me François LEROY, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A. KLEPIERRE N° SIRET : 780 152 914 [Adresse 3] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Sabrina JOUTET, substituée par Me LE HELLOCO, avocats au barreau de CAEN, assistée de Me Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS INTERVENANTE : Maître [F] [J] liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL TDTRR [Adresse 6] [Localité 2] Non représentée, bien que régulièrement assignée COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 14 septembre 2023 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 09 novembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2012, la société Corio, aux droits de laquelle vient la société SA Klepierre, a consenti à la société SARL Tour de terre resto rapide (TDTRR), dont M. [P] [V] est le gérant, un bail portant sur un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du centre commercial [Adresse 8]), pour une durée de 10 ans à compter du 20 octobre 2012, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 42.240 euros HT, cet espace étant destiné à l'exploitation d'une activité de commerce de petite restauration de type rapide à consommer sur place ou à emporter, café-bar, débit de boissons, brasserie, sous l'enseigne 'Stratto'. Par acte du même jour, la société Le Trait d'union a cédé son fonds de commerce au profit de la société TDTRR. Le 21 juin 2019, à la suite de plusieurs échéances de loyer demeurant impayées, la société Klepierre a délivré à la société TDTRR un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 13.384,13 euros représentant le solde dû au titre des loyers et charges des deux premiers trimestres de l'année 2019. Ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-41 du code de commerce. Par exploit d'huissier de justice en date du 16 juillet 2019, la SARL TDTRR et son gérant, M. [P] [V], ont assigné la SA Klepierre devant le tribunal de grande instance de Caen, aux fins d'indemnisation de leurs préjudices en raison, à titre principal, des man'uvres dolosives lors de la conclusion du contrat et, à titre subsidiaire, d'une inexécution des obligations contractuelles. Suivant acte notarié du 12 novembre 2020, la société Klepierre a cédé les murs de la galerie marchande, ainsi qu'une partie de sa créance correspondant aux impayés relatifs aux premier et deuxième trimestres de l'année 2020 à une autre société, mais conservé sa créance correspondant aux loyers et charges contractuels des troisième et quatrième trimestres 2020, jusqu'à la date du transfert de propriété de l'ensemble immobilier, soit le 12 novembre 2020. Par un jugement du 10 novembre 2021, tribunal de commerce de Caen a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL TDTRR, fixé la date de cessation des paiements de la société TDTRR au 20 octobre 2021 et désigné Me [F] [J] ès qualités de liquidateur judiciaire. Par jugement du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Caen a : - déclaré l'action en responsabilité délictuelle de la société TDTRR recevable ; - déclaré les demandes reconventionnelles de la société Klepierre recevables ; - débouté la société TDTRR et M. [P] [V] de leurs demandes ; - condamné la société TDTRR à payer à la société Klepierre la somme de 61.351,91 euros au titre des loyers impayés à la date du 12 novembre 2020 ; - condamné la société TDTRR aux dépens ; - condamné la société TDTRR à payer à la société Klepierre la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné I'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration au greffe en date du 3 novembre 2021, la SARL TDTRR et M. [P] [V] ont fait appel de ce jugement. Par acte d'huissier de justice en date du 27 avril 2022 délivré à domicile, la SA Klepierre a assigné en intervention forcée Me [F] [J] ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL TDTRR. La déclaration d'appel et l'ensemble des conclusions régularisées par les parties ont été signifiées à Me [F] [J] le 26 septembre 2022, à domicile. Par dernières conclusions déposées le 8 juillet 2022, la société TDTRR et M. [V] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non prescrite l'action de la société TDTRR ; - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société TDTRR et M. [P] [V] de leurs demandes ; Et, statuant à nouveau, Concernant les demandes formulées par la société TDTRR : A titre principal, - juger que la société Klepierre SA, venant aux droits et obligations de la société Corio, s'est rendue coupable, par actions ou omissions, de manoeuvres dolosives en : *présentant de manière fallacieuse les conditions d'exploitation réelles des locaux loués et en gardant sous silence des obstacles impactant l'exercice normal par le locataire de son activité ; *dissimulant l'importance des charges réelles pesant sur le locataire au regard de la vétusté des locaux ainsi que la commercialité des lieux suite au départ programmé de grandes enseignes du centre commercial. - juger en conséquence que la société Klepierre SA, venant aux droits et obligations de la société Corio, engage sa responsabilité délictuelle à l'endroit de la société TDTRR; - condamner la société Klepierre SA à verser à la société TDTRR la somme de 591.000 euros en réparation de son préjudice; A titre subsidiaire, - juger que la société Klepierre SA, venant aux droits et obligations de la société Corio, a manqué à son obligation d'assurer au locataire le maintien d'un environnement commercial favorable au sein du centre commercial ; - juger en conséquence que la société Klepierre SA, venant aux droits et obligations de la société Corio, a engagé sa responsabilité contractuelle à l'endroit de la société TDTRR ; - condamner la société Klepierre SA à verser à la société TDTRR la somme de 591.000 euros en réparation de son préjudice ; Concernant les demandes formulées par M. [P] [V] : - juger que la société Klepierre SA, venant aux droits et obligations de la société Corio, a engagé sa responsabilité délictuelle à l'endroit de M. [P] [V] ; - condamner la société Klepierre SA à verser à M. [P] [V] la somme de 185.000 euros en réparation de son préjudice financier et 50.000,00 euros en réparation de son préjudice moral ; En tout état de cause, - condamner la société Klepierre SA à verser à la société TDTRR et à M. [P] [V] la somme de 5.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Klepierre SA aux entiers dépens de la présente procédure qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions du 11 octobre 2022, la société SA Klepierre demande à la cour de : - sous réserve de la condamnation au paiement de la somme de 61.351,91 euros, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, - admettre la créance de la société Klepierre, pour un montant de 61.351,91 euros, représentant les loyers et charges impayés au titre de la période antérieure au jugement d'ouverture, au passif de la procédure collective de la société TDTRR ; - débouter la société TDTRR et M. [P] [V] de tous leurs chefs de demandes ; - les condamner solidairement aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. En cours de délibéré, il a été demandé par message RPVA à la société Klepierre de justifier de sa déclaration de créance à la procédure collective de la société TDTRR. SUR CE, LA COUR A titre préliminaire, il est relevé que les demandes de 'juger' ne sont pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer. Par ailleurs, la cour n'est pas saisie d'un appel sur la disposition du jugement déclarant recevable l'action en responsabilité délictuelle de la société TDTRR. Sur la responsabilité délictuelle de la bailleresse Selon l'article 1116 ancien du code civil, applicable à la cause, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. La société TDTRR fait valoir qu'elle a été victime lors de la conclusion du contrat de bail de manoeuvres dolosives de la part de la société bailleresse portant sur trois éléments déterminants de son consentement, à savoir : - le projet de restructuration et d'amélioration du centre, avec une extension de la zone commerciale, mentionné dans le préambule du bail commercial ce qui en faisait une condition essentielle de l'engagement du preneur, le projet d'extension du centre commercial ayant en outre été présenté comme validé dès le mois d'octobre 2010, soit antérieurement à la conclusion du bail, ce qui laissait légitimement penser que les travaux seraient imminents et cette promesse de réalisation de ce projet ayant justifié le loyer élevé alors qu'en réalité le bailleur connaissait déjà les incertitudes affectant le projet d'extension ; - l'attractivité du centre commercial, le preneur reprochant au bailleur son absence de bonne foi résultant de la dissimulation du départ programmé de plusieurs enseignes importantes, notamment Décathlon et précisant qu'il s'était engagé en considération d'un certain niveau de commercialité promis par la bailleresse alors que cette dernière savait déjà que cette promesse n'allait pas être tenue connaissant préalablement à la signature du bail, le souhait de Decathlon, principale enseigne, de quitter ce centre ; - l'état de vétusté des locaux, le preneur reprochant à la bailleresse d'avoir camouflé l'état de vétusté du centre commercial alors même que la toiture était totalement poreuse, que les portes n'étaient pas aux normes, ni les sprinklages et d'avoir mis à la charge du preneur l'ensemble des travaux, y compris ceux relevant de l'article 606 du code civil. La société Klepierre soutient que l'existence de man'uvres dolosives n'est aucunement démontrée, que l'attention du preneur a été attirée sur le fait que l'extension du centre commercial n'était qu'à l'état de projet, qu'aucune dissimulation du départ de certaines enseignes ne peut lui être reprochée, que le plan des locaux fourni en annexe du bail n'est pas une garantie d'immutabilité comme le précise le bail, qu'aucun état de vétusté du centre commercial n'est établi. Le preneur indique que le préambule du contrat de bail mentionne que le bailleur, ou toute autre personne qu'il se substiturait, 'envisage de réaliser des travaux de restructuration d'une partie du centre commercial existant et d'extension dudit centre par la création d'un ou plusieurs mails, de boutiques et de parkings', qu'il est précisé que c'est en l'état d'avancement de ce projet que le preneur a souhaité prendre à bail le local et que l'article 25 du bail précise que l'attention du preneur est attirée sur le fait qu'une restructuration et/ou une extension commerciale de la zone dans laquelle est situé le local loué est envisagée pendant la durée du bail. Toutefois, le préambule du contrat de bail indique également : 'Ce projet, tant dans sa réalisation que dans sa consistance, n'est donné qu'à titre indicatif. Le preneur déclare être parfaitement informé du projet visé, et du fait que la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée, à quelque titre que ce soit, - soit en cas de la non-réalisation de ce projet en tout ou partie, - soit en cas de réalisation, du fait des nuisances générées par les travaux et de la modification de la consistance actuelle du centre commercial qui en résultera.' La mention 'C'est en l'état d'avancement de ce projet que le preneur a souhaité prendre à bail le local visé ci-après aux conditions particulières', vient à la suite de ce paragraphe envisageant clairement la possibilité d'une non-réalisation du projet. Quant à l'article 25 du bail, il est intitulé 'Clause de transfert', il attire l'attention du preneur sur un projet de restructuration et/ou d'extension en précisant que pour ce faire, il conviendra de procéder au transfert d'exploitation de certains locaux privatifs dont celui afférent au bail objet des présentes, le preneur s'engageant dans ce cas à accepter le transfert du bail. Il ne résulte de ces mentions aucun engagement du bailleur sur la réalisation d'une extension du centre commercial. Les termes du contrat sont clairs, ne nécessitent aucune interprétation. Ils ne font référence à des travaux qu'en terme de projet, susceptible de ne pas aboutir, le preneur ayant accepté expressément de s'engager en fonction de cette situation. Le preneur ne peut se prévaloir par ailleurs d'un engagement de la bailleresse en se prévalant d'articles de presse non datés ou postérieurs à la signature du bail reprenant l'existence d'un projet d'extension du centre commercial. Aucun élément ne permet en outre de retenir que le loyer a été fixé en tenant compte d'une extension à venir du centre commercial. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la bailleresse n'avait jamais tenté de dissimuler que le projet de rénovation ou extension du centre commercial était incertain et au vu des mentions du bail, le preneur ne peut soutenir qu'il s'est engagé à la suite de l'engagement de la société bailleresse de réaliser les travaux. Le bail a été signé le 17 octobre 2012. Le magasin Decathlon a quitté le centre commercial fin 2014, suivi d'autres enseignes. Comme l'a relevé le premier juge, il résulte des coupures de presse versées aux débats que la société Corio a toujours communiqué sur l'évolution du centre commercial et les changements d'enseignes. Il n'est pas établi que la société Corio savait au moment de la conclusion du bail que le magasin Decathlon allait quitter la galerie. Il résulte des articles de presse communiqués par les appelants que cette enseigne faisait partie du projet initial de rénovation -extension du centre commercial et un article du 29 avril 2014 indique qu'à cette date, la décision de Decathlon n'était pas connue. Par ailleurs, si était annexé au bail un plan de la galerie faisant apparaître l'enseigne Decathlon, le bail précise toutefois dans son préambule : 'Les indications ou plans annexés aux présentes ne comportent aucune garantie d'une immutabilité physique ou commerciale qui serait incompatible avec les variations de la conjoncture et les opportunités de la distribution, le ou les propriétaires du centre conservant pendant toute la durée des présentes, de leur renouvellement et prorogation éventuelle, la faculté de réaliser toutes restructurations et extensions dans et sur les parties communes du centre ou toute modification du plan de commercialisation. Le preneur déclare avoir parfaite conscience et connaissance des obligations et sujétions de toute nature, qu'implique nécessairement pour les exploitants l'appartenance à ce centre commercial ou à l'ensemble immobilier dont il dépend.' C'est donc à bon droit, au vu de ces éléments, que le tribunal a jugé que le preneur ne saurait se prévaloir d'une réticence dolosive sur ce point. Les appelants soutiennent enfin que la bailleresse leur a caché que la toiture et l'ensemble du centre commercial étaient très vétustes et nécessiteraient rapidement des travaux de mise aux normes significatifs. Ces allégations ne sont étayées par aucun élément probant. Les appelants font état de la fermeture du centre commercial une journée le 13 juillet 2013 à la suite d'un orage ayant occasionné des dégats et d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 8 octobre 2015 constatant la fermeture de plusieurs enseignes et précisant que le plafond de la galerie est 'abîmé' et qu'il y a de la mousse au niveau de l'entrée n°2. Il ne ressort pas de ces pièces la preuve d'un état de vétusté du bâtiment, encore moins à la date de signature du bail. Il ne peut donc être retenu des manoeuvres dolosives de la bailleresse pour cacher un état de vétusté du centre commercial au moment de la signature du bail. Le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité délictuelle de la société Klepierre sur le fondement du dol. Sur la responsabilité contractuelle de la bailleresse Les appelants, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil, reprochent à la bailleresse des manquements à son obligation d'assurer au locataire le maintien d'un environnement commercial favorable. Selon l'article 1134 ancien du code civil, applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1147 ancien du code civil, applicable à la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Le bailleur est obligé , par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l'absence de clause particulière, d'en assurer la commercialité (3e Civ., 15 décembre 2021, n°20-14.424, 20-16.570). Le contrat de bail ne prévoit pas en l'espèce une obligation particulière du bailleur liée à l'existence de la galerie marchande notamment en ce qui concerne le maintien d'un environnement commercial favorable. Il y est au contraire stipulé que le preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité la commercialité de l'ensemble du centre et des locaux donnés à bail sans que le bailleur ne garantisse aucun résultat à quelque titre que ce soit et pour quelque cause que ce soit. Le bailleur ne garantit en aucun cas les chiffres d'affaires envisagés pour l'ensemble du centre et pour chaque exploitant. En outre, si des enseignes ont quitté le centre commercial depuis la conclusion du bail avec la société TDTRR, la société Klepierre justifie de l'installation d'autres enseignes entre 2015 et 2018 : Nocibé, Le bol d'or, Clopinette, Alain Afflelou, Gifi. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 2 décembre 2019 communiqué qu'à cette date 7 surfaces commerciales étaient fermées sur 36. Il sera constaté que le plan annexé au bail litigieux faisait déjà apparaître 6 surfaces fermées et que le contrat de bail ne prévoit aucun engagement d'agrandissement de la surface commerciale. Dès lors, il n'est pas démontré une faute de la bailleresse dans l'exécution du bail, celle-ci justifiant par ailleurs de démarches positives pour attirer de nouvelles enseignes. Le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 2 décembre 2019 fait état en outre d'un centre commercial correctement entretenu. Les appelants ne contestent pas les constatations du premier juge auxquelles se réfère l'intimée relatives à la réalisation de travaux d'étanchéité de la toiture, réfection des sols et des façades, réfection du parking en 2014 et en 2015. Les pièces communiquées par les appelantes visées supra et la pièce n°18 (photographies dont la date n'est pas justifiée pas plus que les conditions de réalisation) ne permettent pas de retenir un manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien du centre commercial compromettant la bonne exploitation des commerces. Par ailleurs, si le preneur se plaint de l'ouverture d'autres commerces de restauration au sein du centre commercial, il est constaté que le contrat de bail énonce que le preneur ne peut se prévaloir d'aucune garantie d'exclusivité ou de non-concurrence, le bailleur se réservant expressément la faculté de louer ou de céder les autres locaux du centre commercial lui appartenant pour toutes activités. Il est ainsi prévu que le bailleur ne sera en aucun cas responsable de la concurrence que lui-même ou les autres personnes physiques ou morales exerçant leurs activités dans les diverses parties du centre commercial pourraient faire au preneur. Ainsi, il n'est pas démontré que la bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles et qu'elle n'aurait pas entretenu la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Aucune faute n'étant établie, la responsabilité contractuelle de la société Klepierre ne peut être retenue. Le jugement sera confirmé sur ce point. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société TDTRR et M. [V] de leurs demandes de dommages et intérêts. Sur la demande de fixation de la créance de la société Klepierre Le montant de la créance de la société Klepierre au titre des loyers et charges impayés au 12 novembre 2020 n'est pas utilement contesté par la société TDTRR. A la demande de la cour, il a été justifié en cours de délibéré par message RPVA de la déclaration de créance par la société Klepierre à la procédure collective de la société TDTRR à hauteur de 61 351,91 euros. Compte tenu de l'ouverture de la procédure collective de la société TDTRR, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société TDTRR au paiement de cette somme. Il convient de fixer le montant de la créance de la société Klepierre à la somme de 61 351,91 euros. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'indemnité de procédure et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées. La société TDTRR et M [V], qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, à payer à la société Klepierre la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris dans la limite de l'appel et sauf en ce qu'il a condamné la société TDTRR à payer à la société Klepierre la somme de 61 351,91 euros au titre des loyers impayés à la date du 12 novembre 2020 ; Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant ; Fixe la créance de la société Klerpierre au titre des loyers et charges impayés au 12 novembre 2020 à la somme de 61 351,91 euros ; Condamne in solidum la société TDTRR et M. [P] [V] à payer à la société Klepierre la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Déboute la société TDTRR et M. [P] [V] de leur demande d'indemnité de procédure ; Condamne in solidum la société TDTRR et M. [P] [V] aux dépens d'appel ; LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY