Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01561

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 5] [Adresse 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/01561 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSF7 Minute : 24/00631 OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT Représentant : M. [C] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [M] [I] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT [Adresse 4] [Adresse 4] représenté par Monsieur [C] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [M] [I] [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2012, l'OPH [Localité 7] HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [M] [I] et Mme [L] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], appartement n°6467, moyennant un loyer mensuel initial de 404,62 euros outre une provision pour charges récupérables. Par courrier reçu le 16 février 2017, Mme [L] [J] a informé le bailleur qu'elle avait quitté les lieux depuis le 6 janvier 2017 et qu'elle donnait congé. Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 7] HABITAT a fait signifier à M. [M] [I] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 2591,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et en conséquences d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois. Cette situation d'impayée avait été signalée à la caisse d'allocations familiale de [Localité 10] par courriel du 8 novembre 2023, courriel dont la caisse a accusé réception le 14 novembre 2023. Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2024 remis à étude, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 7] HABITAT a fait assigner M. [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de : - voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Par voie de conséquence, constater la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution, - condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, - condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 2768,84 euros, arrêtée à la date du 04/04/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, - condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance, - condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de [Localité 10] le 10 juin 2024. A l'audience du 4 octobre 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [C] [K] muni d'un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 2875,36 euros, indiquant qu'il était opposé l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, dès lors que le paiement de l'intégralité du loyer courant n'avait pas été repris. M. [M] [I] a comparu en personne. Il a expliqué que le logement loué nécessitait la réalisation de travaux que le bailleur refusait de faire réaliser, qu'il avait dû lui-même, financer ces travaux et n'avait donc plus eu la capacité financière de payer son loyer. Il a fait valoir qu'il avait payé la somme de 500 euros en juillet 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Outre que l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l'espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 novembre 2012, du commandement de payer délivré le 6 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2024 que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 2875,28 euros. M. [M] [I] ne justifie ni de la nécessité d'exécuter des travaux dans son logement, ni qu'il a financé de tels travaux, pas plus qu'il ne démontre que son logement était inhabitable et pouvait justifier l'inexécution de son obligation de payer son loyer courant. En conséquence, il convient de condamner M. [M] [I] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2875,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l'assignation sur le montant de 2768,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la demande aux fins de constat de résiliation en raison du défaut de paiement des loyers et la demande d'expulsion Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. " En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés locatifs de M. [M] [I] à la caisse d'allocations familiales de [Localité 10] le 8 novembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans le dès le mois expiré, le bail sera résilié de plein droit dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Or, la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat et de son dernier renouvellement dispose à son article 24, que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " Cette disposition en application de l'article 2 de la loi susvisée est d'ordre public et aux termes de l'article 6 du code civil, " nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs ". Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le bail ne peut être résilié que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il y a lieu de relever, à ce titre, que le commandement de payer du 6 juillet 2023 délivré à M. [M] [I] lui a donné un délai de deux mois pour régler sa dette, le bailleur a donc renoncé à se prévaloir de la clause contractuelle. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu'il ne soit justifié que le locataire pouvait légitimement s'abstenir de payer son loyer pendant ce délai. Il y a lieu, en conséquence, de constater que le bail est résilié à la date du 7 septembre 2023. Il résulte du décompte transmis que M. [M] [I] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et le bailleur est opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs. L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. M. [M] [I] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 7 septembre 2023, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 7 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Sur les demandes accessoires M. [M] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 6 juillet 2023 et de l'assignation du 6 juin 2024. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [M] [I] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 novembre 2012 par [Localité 7] HABITAT, aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [M] [I] à concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], appartement n°6467, sont réunies à la date du 7 septembre 2023, Ordonne en conséquence à M. [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, Dit qu'à défaut pour M. [M] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [M] [I] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 7 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux manifestée par la restitution des clés, Condamne M. [M] [I] à verser à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme 2875,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l'assignation sur le montant de 2768,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, Condamne M. [M] [I] à verser à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [M] [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 6 juillet 2023 et de l'assignation du 6 juin 2024, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe. La greffière, Le juge