Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A5
JUGEMENT N°
du 27 Mars 2025
Enrôlement : N° RG 24/09107 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5F2U
AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ( la SELARL C.L.G.)
C/ M. [D] [T] [V] ()
A l'audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,
selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,
avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025
Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente
Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son mandataire provisoire en exercice, Maître [L], membre de la SCP [U] [L] Bonetto sise [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024002662 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])
représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEUR
Monsieur [D] [T] [V], né le 08 octobre 1979 à [Localité 10], domiciliés et demeurant [Adresse 8]
défaillant
***
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [D] est propriétaire des lots n° 2, 3, 6, 21, 22, 24, 25 et 27 au sein de
l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3]
MARSEILLE.
Par ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 17 novembre 2021, et par
ordonnances de prorogation en date du 31 octobre 2022 et du 13 octobre 2023, Maître
[L] [K], membre de la SCP [U] [L] BONETTO, a été désigné
administrateur provisoire de du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]
[Adresse 9].
Par acte d’huissier en date du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
sis [Adresse 4], représenté par son
administrateur provisoire en exercice la SCP [U] [L] BONETTO, a fait
citer Monsieur [V] [D] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins
de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
CONDAMNER Monsieur [D] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] :
- La somme en principal de 8.549,15 € au titre des charges de copropriété dues au 1 er
juillet 2024 ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date de la mise en demeure.
CONDAMNER Monsieur [D] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER Monsieur [D] [V] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de
l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/9107.
L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.
Monsieur [V] [D] est défaillant.
******
La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Monsieur [V] [D] a été régulièrement cité par procès-verbal de recherches
infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.
Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée
contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne
comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière,
recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de
participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun
en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que
celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes,
proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement
approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire
concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure,
de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement
d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des
actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du
débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 8.549,15 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1 er juillet 2024.
Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, la fiche d’immeuble et le titre de propriété de Monsieur [V] [D], la mise en demeure lui ayant été adressée, un décompte arrêté au 1 er juillet 2024, les grands livres des années 2019 à 2021, les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2024, les appels de fonds de 2022 à 2024, ainsi que le jugement du Tribunal judiciaire en date du 6 novembre 2020.
Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1 er octobre 2019 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1 er octobre 2023 au 30 septembre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.
Toutefois, force est de constater qu’apparaît sur les documents produits par le syndicat des
copropriétaires, notamment le décompte de charges dues à la date du 1 er juillet 2024 et le grand livre de l’année 2019, un solde antérieur au 1 er octobre 2019 de 4.677,80 euros sans que le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine, et elle sera donc déduite du montant réclamé. Au surplus, il sera rappelé la règle de la prescription quinquennale à compter de l’entrée en vigueur de la loi ELAN (25 novembre 2018). Pour une créance antérieure à cette loi (et à condition que la prescription ne soit pas encore acquise), l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure.
Pour le surplus réclamé, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales
notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote
des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la Monsieur [V] [D].
La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et
exigible à hauteur de 3.871,35 euros.
En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de
l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au
regard de la gestion courante du syndic.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés
notamment, « CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT », « PRISE D’HYPOTHEQUE »,
« HONORAIRES SUIVI DOSSIER AVOCAT », « HONORAIRES SUIVI DOSSIER
CONTENTIEUX », « [F] – DOSSIER 696 638 SDC 149 A [Localité 11] C/ [V] [D] J-B [F] & ASSOCIES », « HONORAIRES SUIVI DOSSIER CONTENTIEUX » apparaissant à plusieurs reprises, et « DOSSIER SUIVI CONTENTIEUX » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion
normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.437,68 euros.
Monsieur [V] [D] devra payer 2.433,67 euros au titre des charges de copropriété
dues au 1 er juillet 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice
indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en
justice ne constitue pas un abus de droit.
La défaillance d’un seul copropriétaire a un retentissement économique préjudiciable sur l’ensemble de la copropriété.
En l’espèce, il est démontré que Monsieur [V] [D] a déjà été condamné à ce titre par jugement du 6 novembre 2020. Par sa carence, il met en difficulté la trésorerie de la copropriété
et la bonne exécution de son budget, d’autant que celle-ci a été placée sous administration provisoire du fait de difficultés financières.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [D] à payer au syndicat des
copropriétaires une somme supplémentaire de 2.500,00 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la
partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [V] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais
irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Monsieur [V] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros
au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble sis [Adresse 6], représenté
par son syndic en exercice la SCP [U] [L], la somme de 2.433,67 euros au titre
des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date de la mise en demeure ;
REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées,
CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble sis [Adresse 6], représenté
par son syndic en exercice la SCP [U], la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble sis [Adresse 6], représenté
par son syndic en exercice la SCP [U], la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Monsieur [V] [D] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
