Cour d'appel, 14 juin 2023. 21/17475

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 JUIN 2023 N° 2023/ 267 N° RG 21/17475 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQ36 [K] [V] [W] [V] C/ [P] [A] [N] [A] [O] [A] [X] [H] [A] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Julien CREMONA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 15 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0000. APPELANTS Monsieur [K] [V] demeurant [Adresse 1] Madame [W] [V] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Olivier CASTEL, membre de l'AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Madame [P] [A] demeurant [Adresse 7] Monsieur [N] [A] demeurant [Adresse 2] Monsieur [O] [A] demeurant [Adresse 5] Madame [X] [H] [A] demeurant [Adresse 4] représentés par Me Julien CREMONA,membre de la SELARL 45 AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée et plaidant par Me Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M.et Mme [V] ont pris à bail auprès de Mme [R] [A] une maison individuelle de type 3 sise [Adresse 6] de 60m² avec jardin selon contrat de bail du 24 octobre 2016. Mme [A] est décédée le [Date décès 3] 2018 Se plaignant de ce que la superficie du logement soit inférieure à celle indiquée au bail, de ce que le logement soit classé G et de ce qu'il soit très humide, par assignations en date des 14, 17, 22 et 29 décembre 2020, M.et Mme [V] ont fait citer les héritiers de Mme [A] [R] à savoir Mme [P] [A], M. [N] [A], M. [O] [A], Mme [X] [H] [A] et M. [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité d'AUBAGNE, aux fins de : - prendre acte des troubles de jouissance ayant affectés les lieux loués, - prendre acte du préjudice subi par les locataires, En conséquence, - condamner les défendeurs venant aux droits de Mme [A] à payer conjointement et solidairement aux époux [V] la somme de 15.000,00 € en réparation de leur entier préjudice, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - eu égard à l 'attitude dilatoire des défendeurs les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens et à payer une somme de 3.000,00 € aux époux [V] par application de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement rendu le 15 octobre 2021, le Tribunal a : CONSTATE le décès de M. [C] [A] survenu le 25/03/2021, CONSTATE l'interruption de l'instance à son encontre, JUGE que l'autorité de la chose jugée est inopposable en l'espèce, JUGE que les demandes des époux [V] sont recevables, DEBOUTE M.et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions comme étant infondées, DIT n'y avoir lieu à l'allocation d`une somme à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNE solidairement M.et Mme [V] à payer à Mme [P] [A], M. [N] [A], M. [O] [A] et Mme [X] [H] [A] la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 €) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, REJETTE toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires, DIT que M.et Mme [V] conserveront à leur charge in solidum les dépens de l'instance. Par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2021, M.et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent : JUGER que les époux [V] ont subi un trouble de jouissance occasionnant un préjudice particulièrement important, JUGER qu'ils sont bien fondés à en demander réparation, En conséquence, REFORMER le jugement en toutes ses dispositions, Condamner les défendeurs venant aux droits de Mme [A] à payer conjointement et solidairement aux époux [V] la somme de 15.000 € en réparation de leur entier préjudice, Eu égard à leur attitude dilatoire, les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens et à payer une somme de 3.000 euros aux époux [V] par application de l'article 700 du N.C.P.C. A l'appui de leur recours, ils font valoir : -que par courrier du 18 octobre 2017 ils informaient le bailleur des difficultés rencontrées, en raison de l'indécence du logement, -que par courrier du 25 janvier 2018, les bailleurs reconnaissent que la maison n'était pas dans un état lui permettant d'être louée mais refusent de faire les travaux, -que l'ARS est intervenue le 18 juin 2018 et a établi une fiche de décence du logement le 18 juillet constatant: -un risque d'intoxication au CO2 et la présence d'une cheminée qui refoule, -la présence d'un bac à graisse qui déborde et refoule dans la douche, -la présence de moisissure dans le salon, les chambres et la salle de bain, -la présence d'humidité mesurée entre 30 à 80% dans les parties principales -l'absence de ventilation dans la cuisine, -une ventilation insuffisante dans les pièces principales et une aération naturelle dans la salle de bain insuffisante, -qu'aucun travaux en lien avec les constatations de l'ARS n'a été réalisé, -qu'ils ont passé deux hivers dans le froid et l'humidité alors qu'à jour de leurs loyers, -qu'ils ont quitté les lieux le 5 juin 2019, -que leur préjudice résulte du montant très élevé de leurs factures d'électricité et d'eau et d'un trouble de jouissance à hauteur de 50% du loyer mensuel, -que les travaux réalisés par les bailleurs sont ceux qui auraient du être faits avant la prise de possession, -que s'ils ont réalisés des travaux sans l'accord du bailleur ils ne sont pas en lien avec les troubles dénoncés et justifieraient une demande de remise en état ce que ne demandent pas les bailleurs, -que la rénovation du terrain de pétanques préexistant est sans incidence sur le fonctionnement de la fosse. Les consorts [A] concluent : A titre principal, CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : - Débouté M.et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions comme étant infondées, - Rejeté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires, - Condamné les époux [V] au paiement de la somme de 800,00 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile, - Dit que M.et Mme [V] conserveront à leur charge in solidum les dépens de l'instance, En conséquence, REJETER l'intégralité des demandes formulées par M.et Mme [V]. CONDAMNER M.et Mme [V] au paiement de la somme de 2.000,00 € au profit de Mme [P] [A], M. [N] [A], M. [O] [A] et Mme [X] [H] [A] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 559 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, REJETER l'intégralité des demandes formulées par M.et Mme [V] au titre de la réparation de leur prétendu préjudice. A titre infiniment subsidiaire, REDUIRE le quantum de la demande indemnitaire de M.et Mme [V], en l'absence de préjudice établi, En tout état de cause, CONDAMNER solidairement M.et Mme [V] à payer à Mme [P] [A], M. [N] [A], M. [O] [A], Mme [X] [H] [A] et M. [C] [A] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Ils soutiennent : -qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que le bien était en bon état et décent, si le diagnostic technique a été communiqué après la prise de possession c'est parce que les locataires souhaitaient emménager rapidement alors qu'il n'était pas encore fait, -que le fait que le logement soit classé G ne permet pas de retenir une faute de la bailleresse ou l'indécence de ce logement, et donc une quelconque responsabilité relative à une prétendue sur consommation électrique, -que la bailleresse a fait installer des chauffages individuels dans les chambres et procédé au ramonage de la cheminée en octobre et novembre 2016, -que les locataires qui entendaient acheter le bien ont fait des travaux sans autorisation à savoir: - réalisation d'un terrain de pétanque sur la fosse septique supprimant le regard de contrôle du drain et obstruant l'aération, - pose d'un chauffe eau, - pose d'un WC suspendu, -que les locataires se sont plein un an après de l'état du bien par courrier, -que la bailleresse a fait réaliser tous les travaux qui se sont imposés au cours du bail, -que les désordres relatifs à l'humidité sont apparus postérieurement aux travaux réalisés par les locataires sans l'accord du propriétaire, -que la dégradation générale du logement n'est ainsi imputable qu'aux seuls locataires, -que suite au courrier de la mairie du 14 août 2018 résultant de l'intervention de l'ARS la bailleresse a réalisé les travaux qui s'imposaient, -que les locataires ne justifient pas du quantum de leur demande ni de leur préjudice. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur le respect par le bailleur de ses obligations Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques d'un logement décent. Il convient tout d'abord de constater que l'état des lieux d'entrée établi le 24 octobre 2016 fait état d'un logement en bon état. Un an après leur entrée dans les lieux, par courrier du 18 octobre 2017, les époux [V] ont dénoncé à leur bailleur plusieurs désordres. Sur la surface de la maison S'il résulte du bail que la maison est de 60m² et de l'attestation de surface habitable établie le 10 novembre 2016 que cette dernière est de 50,68m², cette différence ne caractérise pas ni l'indécence du logement ni un trouble de jouissance. Les locataires n'établissant pas que cette différence serait due à un dol de leur bailleur, elle aurait, tout au plus, pu leur permettre de solliciter une diminution de loyer en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce qu'ils ne font pas. Sur la tardiveté de la transmission du dossier technique du logement et son classement en G L'obligation du DPE à la charge du bailleur n'est qu'informative sans qu'aucune sanction ne soit prévue s'il est transmis au locataire après la prise d'effet du bail. Le fait que le logement soit classé en G n'établit pas automatiquement l'indécence de ce dernier. Sur le chauffage du logement S'il est établi que des convecteurs électriques ont été installés dans les chambres par le bailleur le 7 novembre 2016 soit quelques jours après l'installation des locataires, il n'en reste pas moins que la cheminée de la pièce principale refoule du fait d'un défaut d'étanchéité, avec un risque d'intoxication au CO2, comme cela résulte de la fiche 'décence RSD' de l'ARS du 18 juillet 2018, qui précise que les locataires utilisent un poêle à pétrole comme chauffage d'appoint. Sur l'humidité du logement, l'insuffisance ou l'absence de ventilation et la mauvaise évacuation des eaux usées Cette même fiche retient : - une mauvaise évacuation des eaux usées un WC sur fosse, une obstruction ou refoulement fréquents et la présence d'un bac à graisse plein qui déborde et refoule dans la douche, - la présence d'humidité ponctuelle, mesurée entre 30% et 80% dans les parties principales en bas des murs avec présence de moisissures dans le salon, les chambres et la salle d'eau, - une absence de ventilation dans la cuisine, une ventilation insuffisante dans les pièces principales (manque les réglettes d'aération sur les fenêtres des chambres, les portes ne sont pas détalonnées), l'aération naturelle dans la salle d'eau ne permet pas une bonne ventilation. Cette fiche conclut à la non décence du logement, sans que le local soit impropre à l'habitation ou soit un habitat précaire et ne présente pas de risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants. Elle préconise : - la mise en place d'une ventilation efficace et cohérente, - la recherche et la suppression par des moyens efficaces et durables de toutes les causes d'humidité du logement, - la remise en état des surfaces dégradées par la moisissures et les infiltrations, - la suppression de toute nuisance due aux eaux usées. S'il n'est pas contesté que des travaux (pose d'un chauffe eau d'un WC suspendu et d'une vasque avec mitigeur) ont été réalisés par un professionnel mandatée par les locataires sans autorisation du bailleur en février 2017 soit avant leur courrier de réclamation en octobre, rien n'établit que ces travaux n'ont pas été faits dans les règles de l'art et seraient à l'origine des désordres constatés. En outre, le bailleur n'établit pas que l'installation ou l'entretien par les locataires d'un terrain de pétanque sur la fosse septique ait entraîné une quelconque dégradation de cette dernière. Par ailleurs, le bailleur justifie par les pièces versées aux débats : - une mise en conformité de l'électricité le 20 octobre 2016, - l'installation de radiateurs rayonnants dans les chambres en novembre 2016, - le ramonage de la cheminée le 15 novembre 2016, - le débouchage de la fosse septique le 3 décembre 2016, une vidange le 12 décembre 2016, - des travaux de plomberie le 6 mai 2018, - la vidange du bac à graisse le 30 mai 2018, - la vidange du bac à graisse et le curage de canalisation le 21 juin 2018, - des travaux sur le toit le 10 octobre 2018. Ainsi, il en ressort qu'avant et après l'intervention de l'ARS en juillet 2018, le bailleur a réalisé des travaux sur le toit et sur la fosse septique qui ont été de nature à régler les désordres constatés, puisque la mairie n'a pas pris d'arrêté suite à sa mise en demeure d'août 2018 et les locataires ne justifient par aucune pièce la poursuite des désordres. Pour autant, les locataires ont subi un préjudice de jouissance de novembre 2017 à la réalisation des travaux en raison de l'humidité du logement, de son manque de ventilation, de chauffages non efficients ayant généré une consommation électrique importante et d'évacuation difficile des eaux usées, justifiant que le jugement soit infirmé et qu'il leur soit accordé des dommages et intérêts à hauteur de 4 200€, somme à laquelle les consorts [A] sont condamnés solidairement. Sur les autres demandes Les consorts [A] sont condamnés in solidum à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 octobre 2021par le Tribunal de proximité d'Aubagne, Statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement les consorts [A] à payer à M.et Mme [V] la somme de 4 200€ en réparation de leur préjudice de jouissance, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant CONDAMNE in solidum les consorts [A] à régler à M.et Mme [V] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum les consorts [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT