Cour d'appel, 26 septembre 2024. 23/01329

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 26 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01329 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGFK Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 22/01093, en date du 21 mars 2023, APPELANTS : Madame [T] [F] divorcée [L] née le 02 Juin 1981 à [Localité 8] (54), domiciliée [Adresse 3] Représentée par Me Damien L'HOTE, avocat au barreau de NANCY Monsieur [W] [L] né le 27 Avril 1978 à [Localité 7] (80), domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Damien L'HOTE, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003794 du 24/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉS : Monsieur [R] [J] domicilié [Adresse 5] Représenté par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY Monsieur [U] [J] domicilié [Adresse 4] (Suisse) Représenté par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 26 Septembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Selon contrat signé le 20 octobre 2019, M. [V] [J] (représenté par l'agence immobilière Bouko Immobilier) a consenti à M. [W] [L] et Mme [T] [F] un bail d'habitation avec effet au 7 janvier 2020, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 845 euros, augmenté d'une provision sur charges de 20 euros mensuels. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 octobre 2020, M. [V] [J] a mis en demeure M. [L] et Mme [F] divorcée [L] de payer un arriéré locatif de 2 238 euros. Le 12 janvier 2021, M. [V] [J] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme principale de 3 608 euros. M. [V] [J] est décédé le 19 juin 2021, laissant pour héritiers ses deux enfants, M. [U] [J] et M. [R] [J]. M. [L] et Mme [F] ont quitté les lieux le 1er décembre 2021. Aucun état des lieux de sortie n'a été établi. Par actes d'assignation délivrés les 24 et 25 octobre 2022, M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], ont fait citer M. [L] et Mme [F] divorcée [L] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 21 mars 2023 : - constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 mars 2021, - condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], la somme de 10 160,98 euros, - débouté M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], de leur demande au titre des réparations locatives, - condamné solidairement M. et Mme [L] aux dépens, - condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration enregistrée le 22 juin 2023, Mme [F] et M. [L] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit, à la date du 13 mars 2021, du bail consenti par M. [V] [J], en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. [R] [J] et M. [U] [J] la somme de 10 160,98 euros, en ce qu'il les a condamnés solidairement aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 21 mars 2024, Mme [F] et M. [L] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 mars 2021, condamné M. [L] et Mme [F] divorcée [L] à payer aux consorts [J] la somme de 10 160,98 euros, outre 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Statuant à nouveau, - limiter la condamnation de M. [L] et Mme [F] au titre des loyers et charges à la somme de 8 707,19 euros, - condamner solidairement M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], à payer à M. [L] et Mme [F] une somme de 9 717,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, - condamner solidairement M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], à payer à M. [L] et Mme [F] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la violation de propriété privée commise par leur auteur, - condamner solidairement M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], à payer Mme [F] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [R] [J] et M. [U] [J] de leur appel incident et toute demande complémentaire, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, - condamner solidairement M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], aux entiers dépens qui seront recouvrés, en ce qui concerne M. [L] uniquement, comme en matière d'aide juridictionnelle. Par conclusions déposées le 12 juin 2024, M. [R] [J] et M. [U] [J] demandent à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit à la date du 13 mars 2021 du bail consenti par M. [V] [J] à M. et Mme [L] portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à M. [R] [J] et M. [U] [J], en qualité d'héritiers de M. [V] [J], la somme de 10 160,98 euros, condamné solidairement M. et Mme [L] aux dépens, condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à M. [R] [J] et M. [U] [J], en qualité d'héritiers de M. [V] [J], la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de MM. [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], de leur demande au titre des réparations locatives, Statuant à nouveau, - condamner M. [L] et Mme [F] à payer à MM. [J], ès qualités d'héritiers, la somme de 845 euros au titre des réparations locatives. Y ajoutant, - condamner M. [L] et Mme [F] à payer MM. [J], ès qualités d'héritiers, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [L] et Mme [F] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2024. MOTIFS Sur la résiliation du bail et l'arriéré locatif M. [L] et Mme [F] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il : - a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 mars 2021 ; - les a condamnés solidairement à payer à MM. [U] et [R] [J] la somme de 10 160,98 euros au titre de l'arriéré locatif. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le preneur n'est pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer en l'absence d'impossibilité d'habiter les lieux loués. Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, MM. [U] et [R] [J] versent aux débats : - le contrat de bail contenant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ; - un commandement de payer délivré aux locataires la 12 janvier 2021 visant la clause résolutoire ; - un décompte, arrêté au 1er décembre 2021 (date de libération des lieux) faisant état d'un arriéré locatif d'un montant de 10 160,98 euros, tenant compte des règlements effectués par M. [L] et Mme [F] ainsi que des APL bénéficiant à ces derniers. Les locataires ne contestent pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui leur a été délivré le 12 janvier 2021. M. [L] et Mme [F] ne versent par ailleurs aux débats aucun justificatif d'un paiement libératoire de l'arriéré locatif invoqué par MM. [U] et [R] [J]. Les locataires font valoir que le logement présentait des désordres qu'ils ont vainement signalés au bailleur. Ils n'établissent cependant pas qu'ils se seraient trouvés dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués de telle sorte qu'ils ne sont pas fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution, tant pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire que pour se voir exonérés de leur dette locative. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a - constaté la résiliation du bail à la date du 13 mars 2021 ; - compte tenu de la clause de solidarité figurant au bail, condamné solidairement M. [L] et Mme [F] à payer à MM. [U] et [R] [J] la somme de 10 160,98 euros au titre de l'arriéré locatif. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur le préjudice de jouissance M. [L] et Mme [F] qui étaient non-comparants en première instance, sollicitent reconventionnellement à hauteur d'appel la condamnation de MM. [U] et [R] [J] à les indemniser du préjudice de jouissance qu'ils indiquent avoir subi pendant les 23 mois de la location à hauteur de 422,50 euros par mois et sollicitent en conséquence la condamnation solidaire de MM. [U] et [R] [J] à leur payer une somme de 9 717,50 euros. (23 mois x 422,50 euros). MM. [U] et [R] [J] concluent au rejet de cette demande en faisant valoir que si la maison était certes "vieillotte", elle n'était cependant nullement non-décente, en soulignant que M. [V] [J] avait des soucis de santé et que les diligences nécessaires à la remise en état des désordres ont été effectuées en temps utile. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En l'espèce, M. [L] et Mme [F] exposent que le logement qui leur a été loué pendant 23 mois était insalubre et dangereux en raison d'une rampe d'escalier mouvante, d'interrupteurs électriques endommagés, d'une chasse d'eau défectueuse, d'une baignoire inutilisable, d' un store ne fermant pas et de papiers peints et radiateurs en état d'usage. Ils ajoutent qu'à partir de février 2020 un arbre est tombé ce qui était dangereux et les a privés de la moitié du jardin. M. [L] et Mme [F] produisent l'état des lieux d'entrée du 7 janvier 2020 mentionnant : - une chasse d'eau qui ne fonctionne pas dans les wc du rez-de-chaussée (des wc se trouvant également au 1er étage) ; - des interrupteurs électriques endommagés dans le séjour, la cuisine et la cage d'escalier ; - le store d'une chambre qui ne fonctionne plus, le store étant rentré dans le caisson. M. [L] et Mme [F] versent également aux débats un procès-verbal de constat d'huissier du 21 juillet 2020 relevant : - dans le jardin : la souche d'un résineux tombé n'a pas été retirée et le terrain n'a pas été nivelé après que l'arbre a été débité ; - dans la salle de bains :le fond de la baignoire est particulièrement usé, râpeux, très désagréable au toucher, rendant son utilisation non agréable ; la finition est hors d'usage. De plus la bonde de fond présente une finition chromée ancienne et les manques de finition sont légion, le tout étant en très mauvais état ; - l'escalier reliant le niveau 0 et le R+1 n'est fixé qu'en partie haute compte tenu de son insertion dans la coursive desservant les pièces de nuit. A raison de sa taille l'escalier est légèrement mouvant, notamment en partie médiane du fait de l'absence de points de fixation au niveau du mur pignon ; - au niveau d'une des canalisations servant à l'alimentation en eau : une fuite nettement visible avec goutte à goutte. M. [L] et Mme [F] justifient par ailleurs avoir adressé au mandataire du bailleur de nombreux courriels sollicitant la réparation des désordres précités. MM. [U] et [R] [J] ne versent quant à eux aux débats aucun justificatif de remise en état des désordres affectant le logement, se contentant de faire valoir qu'un paysagiste est intervenu en juin 2020 pour retirer la sapin et qu'un plombier est intervenu pour réparer la fuite des canalisations, ce qui n'est pas contesté par les locataires qui soulignent cependant qu'après enlèvement du résineux ont subsisté une énorme souche et un trou béant et que la fuite de la canalisation a persisté malgré l'intervention du plombier ainsi que cela ressort du constat d'huissier. Il convient tout d'abord de souligner que ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance l'état d'usage des papiers peints, des radiateurs et de la baignoire. Constituent en revanche des désordres constitutifs pour les locataires d'un trouble de jouissance : - pendant toute la durée de la location : le non-fonctionnement de la chasse d'eau d'un wc, du store d'une chambre et des interrupteurs électriques dans 3 pièces ; - pendant plusieurs mois : la fuite d'une canalisation ; - de février 2020 (date à laquelle le bailleur en a été avisé par courriel) à juin 2020 : la présence d'un important résineux tombé dans le jardin à la suite d'une tempête; puis, de juin 2020 jusqu'au départ des locataires le 1er décembre 2021, la présence de la souche et le non-nivellement du sol du jardin, ce qui apparaît dangereux d'autant que M. [L] et Mme [F] vivaient dans les lieux loués avec deux enfants. Ces désordres justifient un préjudice de jouissance qu'il convient d'évaluer à hauteur de 3 000 euros de telle sorte que M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [L] et Mme [F] divorcée [L] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. Sur la "violation de propriété privée" par M. [V] [J] M. [L] et Mme [F] sollicitent reconventionnellement devant la cour la condamnation solidaire de MM. [U] et [R] [J] à leur payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour "l'intrusion intempestive de M. [V] [J] dans leur propriété" les 28 mai, 2 et 3 juin 2020. MM. [U] et [R] [J] sollicitent le rejet de cette demande en faisant valoir que l'intervention d'une entreprise n'a été programmée, conformément à la demande des locataires, que pour enlever l'arbre qui avait chuté. Force est de constater que le seul justificatif que M. [L] et Mme [F] produisent à ce titre est un courrier adressé par leurs soins à M. [V] [J], document qui se trouve dépourvu de toute valeur probante, nul ne pouvant se constituer de preuve à lui-même. Cette demande ne pourra en conséquence qu'être rejetée. Sur les dégradations locatives MM. [U] et [R] [J] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir M. [L] et Mme [F] condamnés à leur payer une somme de 845 euros au titre de "réparations locatives". Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En l'espèce, MM. [U] et [R] [J] font valoir que le logement aurait été restitué "dans un état lamentable" ce qu'ils n'établissent cependant nullement, ne versant aucun justificatif et notamment aucun état des lieux de sortie. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], de leur demande au titre des dégradations locatives. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de l'issue du litige M. [L] et Mme [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 800 euros et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; 0 Y ajoutant ; Condamne solidairement M.[R] [J] et M.[U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J], à payer à M. [L] et Mme [F] divorcée [L] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] et Mme [F] divorcée [L] au titre d'une violation de propriété privée ; Rejette les demandes formées, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant par M. [L] et Mme [F] divorcée [L] que par M. [R] [J] et M. [U] [J], ès qualités d'héritiers de M. [V] [J] ; Condamne in solidum M. [L] et Mme [F] divorcée [L] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en sept pages.