Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/58066 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6H4A
N° : 5
Assignation du :
19 Novembre 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT rendu SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendue le 20 février 2025
par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La VILLE DE [Localité 6], représentée par sa Maire en exercice
L’hôtel de Ville - direction des affaires juridiques
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS - #K0131
DEFENDEUR
Monsieur [V] [C], né le 16 août 1976 à [Localité 5] (Algérie), de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Christophe BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS - #D0927
DÉBATS
A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la ville de Paris a fait assigner M. [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] :
La condamnation de M. [C] à une amende civile de 50 000 euros,Le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation de l’appartement sous astreinte de 25 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai fixé par le tribunal qui se réservera la liquidation de l’astreinte, La condamnation de M. [C] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, la ville de [Localité 6], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience, M. [C] sollicite :
Le débouté de la ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, Le rejet de la demande d’astreinte en raison de la cessation de l’infraction, La dispense de peine d’amende civile et, à titre subsidiaire, le prononcé d’une amende civile qui ne sera pas supérieure à 1 500 euros, L’octroi de délais de paiement, Le rejet des demandes de la ville de [Localité 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6], d’établir :
l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Sur l'usage d’habitation du local
La ville de [Localité 6] verse aux débats une fiche H2 portant sur un appartement de 25 m2 situé [Adresse 1]. Cette déclaration a été remplie le 30 septembre 1970 par son propriétaire, M. [L]. Il y est précisé que le local est occupé par M. [L], sa femme et leurs fils.
Elle produit également le règlement de copropriété en date du 16 mai 1966 qui décrit le lot 151 comme un studio situé au 16ème étage comprenant une entrée, un living-room avec kitchenette incorporée, salle de bains avec WC, placard.
Il est dès lors établi que le local situé [Adresse 1] était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce que ne conteste pas au demeurant M. [C].
Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage
Il ressort des débats et des pièces produites que M. [C] a loué l’appartement situé [Adresse 1] dont il est propriétaire et qui ne constitue pas sa résidence principale sur la plateforme Airbnb 54 nuitées en 2020, 151 en 2021, 210 en 2022 et 208 en 2023.
Dès lors, M. [C] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant l'appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur le montant de l’amende
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L'article L. 651-2 dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.
L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En l’espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que le bien a été proposé à la location du mois de janvier 2020 au mois de septembre 2023, soit pendant plus de trois années. Il s’évince du relevé de réservation Airbnb communiqué par M. [C] que la dernière location de courte durée s’est achevée le 3 février 2024.
Les relevés de nuitées transmis par la société Airbnb font état de 54 nuitées en 2020, 151 en 2021, 210 en 2022 et 208 en 2023.
Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat de location touristique fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 100 € la nuitée, la ville de [Localité 6] estimant à 86 844, 68 euros le montant du gain illégal depuis 2020 alors qu'en appliquant le loyer de référence du quartier pour 25 m² (34, 30 euros/m²), une location classique n'aurait rapporté que 57 419 euros sur 67 mois.
Contrairement à ce que soutient M. [C], ces calculs n’apparaissent pas erronés alors qu’il ressort des relevés de réservations Airbnb et Booking versés que, pour l’année 2023, les gains se sont élevés à un total de 28 284, 94 euros (19 960, 94 euros pour la plateforme Airbnb et 8 324 euros pour la plateforme Booking) contre un gain évalué par la ville de [Localité 6] à 20 800 euros. En outre, pour l’évaluation du prix au mètre carré le contrôleur assermenté a tenu compte d’un loyer de référence majoré.
Il doit être porté au crédit de M. [C] qu'il a collaboré avec la ville de [Localité 6] et qu'il lui a adressé les relevés de nuitées.
Il indique avoir en outre cessé l’infraction et justifie ainsi avoir donné à bail mobilité l’appartement en question le 13 octobre 2024 jusqu’au 27 juin 2025 et de l’absence de toute location à courte durée depuis le 3 février 2024. Il justifie, en outre, avoir mis en vente l’appartement en question.
Il justifie enfin souffrir de problèmes de santé graves, avoir perçu sur l’année 2023 des salaires et assimilés d’un montant de 15 095 euros et des revenus de locations meublées d’un montant de 5 650 euros, soit un total de 20 755 (soit un revenu mensuel de 1 728, 75 euros) et devoir régler deux crédits d’un montant mensuel respectivement de 553, 07 euros et de 228, 30 euros. Il justifie de la souscription d’autres prêts dont les échéances mensuelles n’apparaissent toutefois pas.
Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, de l'importance des locations, du profit généré par ces locations au regard d'une location classique, de la collaboration du défendeur, de sa situation personnelle et financière et de la cessation de l’infraction, il convient de fixer l’amende civile à 5 000 euros.
Enfin, s’agissant du paiement d’une amende civile, la demande de délais de paiement formée par M. [C] sera rejetée.
Sur le retour du local à l'habitation
Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Dans la mesure où il est démontré que le local est retourné à l'usage d'habitation au moins depuis le mois d’octobre 2024 et alors qu'aucune location touristique n'est démontrée postérieurement au mois de février 2024, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, le défendeur sera condamné au paiement des dépens, ainsi qu'à verser à la ville de [Localité 6] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne M. [C] au paiement d’une amende civile de cinq mille euros (5 000 €), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6] ;
Rejette la demande de délais de paiement de M. [C] ;
Rejette la demande de la ville de [Localité 6] tendant au retour à l’usage d’habitation du local ;
Condamne M. [C] aux dépens ;
Condamne M. [C] au paiement de la somme de 1 500 euros à la ville de [Localité 6], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 20 février 2025
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ
