Cour d'appel, 28 septembre 2023. 21/08685

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08685 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDT2S Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120009084 APPELANTE Madame [Y] [B] née le [Date naissance 4] 1994 à [Localité 9] (Belgique) [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Vianney BOUVET-LANSELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0035 INTIMEE Madame [P] [E] [N] [Adresse 2] [Localité 5] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 9 juillet 2021, déposée à l'étude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié en date du 28 juin 2018, Mme [Y] [B] est devenue propriétaire d'un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5]. Ledit bien est occupé par une locataire, Mme [P] [E] épouse [N], en vertu d'un contrat de location à usage d'habitation de trois ans à compter du 1er mars 1996, lequel a été tacitement reconduit depuis lors. Par acte d'huissier de justice du 18 juin 2019, un congé pour reprise personnelle a été délivré par Mme [Y] [B] à Mme [P] [E] épouse [N] à effet au 29 février 2020. Par acte du 9 juillet 2020, Mme [Y] [B] a assigné Mme [P] [E] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - dire et juger qu'un congé pour reprise personnelle a été délivré le 18 juin 2019, avec un terme au 28 février 2020 à minuit, à Mme [P] [E] [N], - dire et juger que Mme [P] [E] [N] n'a pas quitté les lieux à l'expiration du congé, soit au 29 février 2020. En conséquence : - valider le congé pour reprise personnelle signifié le 18 juin 2019 avec un terme au 28 février 2020 minuit à Mme [P] [E] [N], - dire et juger que Mme [P] [E] [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 février 2020, - ordonner l'expulsion de Mme [P] [E] [N] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police et de la force publique, - ordonner la libération des lieux par Mme [P] [E] [N] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, et la remise effective des clés, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Mme [P] [E] [N], - fixer l'indemnité conventionnelle d'occupation égale au loyer quotidien, hormis les charges dues, à compter du 29 février 2020, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, - condamner Mme [P] [E] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer quotidien hormis les charges dues, à compter du 29 février 2019, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, - condamner Mme [P] [E] [N] à verser à la demanderesse la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement contradictoire entrepris du 1er avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : JUGE que le congé délivré le 18 juin 2019 à Mme [P] [E] par Mme [Y] [B] est nul et de nul effet et que par voie de conséquence à la date du 29 février 2020, le bail dont celle-ci dispose a été tacitement reconduit jusqu'au 29 février 2023. DÉBOUTE Mme [Y] [B] de l'intégralité de ses demandes. CONDAMNE Mme [Y] [B] aux entiers dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 5 mai 2021 par Mme [Y] [B], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 juillet 2021 par lesquelles Mme [Y] [B] demande à la cour de : Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 et du 17 janvier 2002 et notamment l'article 15, Infirmer le jugement du 1er avril 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en l'ensemble de ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions Mme [Y] [B], Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [P] [E] épouse [N], Y faisant droit, - Dire et juger qu'un congé pour reprise personnelle a été délivré le 18 juin 2019, avec un terme au 28 février 2020 à minuit, à Mme [P] [E] épouse [N] ou subsidiairement le 28 juin 2020 à minuit ; - Dire et juger que Mme [P] [E] épouse [N] n'a pas quitté les lieux à l'expiration du congé, soit au 29 février 2020 ou subsidiairement au 29 juin 2020 ; En conséquence, - Valider le congé pour reprise personnelle signifié le 18 juin 2019 avec un terme au 28 février 2020 à minuit à Mme [P] [E] épouse [N] ou subsidiairement le 28 juin 2020 à minuit ; - Dire et juger que Mme [P] [E] épouse [N] est sans droit ni titre depuis le 29 février 2020 ou subsidiairement le 29 juin 2020 ; - Ordonner l'expulsion de Mme [P] [E] épouse [N] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique ; - Ordonner la libération des lieux par Mme [P] [E] épouse [N] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, et la remise effective des clés ; - Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Mme [P] [E] épouse [N] ; - Fixer l'indemnité conventionnelle d'occupation égale au loyer quotidien, hormis les charges dues, à compter du 29 février 2020 ou subsidiairement le 29 juin 2020, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs ; - Condamner Mme [P] [E] épouse [N] au paiement d'une indemnité conventionnelle d'occupation égale au loyer quotidien, hormis les charges dues, à compter du 29 février 2020, ou subsidiairement le 29 juin 2020 ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs ; - Condamner Mme [P] [E] épouse [N] à verser à l'appelante la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C. ; - Condamner Mme [P] [E] épouse [N] également au paiement des dépens (inclus les frais de délivrance du congé pour reprise personnelle pour 326,65 euros). Mme [P] [E] [N] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées respectivement le 9 juillet 2021, à l'étude d'huissier, et le 4 aout 2021 à l'étude d'huissier. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour reprise En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux, 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition'. En l'espèce, Mme [B] a acquis le bien le 28 juin 2018 et le terme du contrat de location est le 29 février 2020. Elle a délivré congé pour reprise personnelle le 18 juin 2019 à effet au 29 février 2020. Il convient de juger qu'en application de l'article 15 précité, le congé, dès lors que le terme du contrat intervenait moins de deux ans après l'acquisition du bien, ne pouvait prendre effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En conséquence, le congé ne pouvait prendre effet qu'à compter du 28 juin 2020. Or, un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais a ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (cf Civ. 3ème, 10 janvier 2007, n°05-21.408). Il convient donc de juger que le congé délivré le 18 juin 2019 n'est pas nul mais a ses effets reportés au 28 juin 2020. S'agissant du motif du congé, Mme [Y] [B] justifie par les pièces produites qu'elle était hébergée chez sa mère à [Localité 7] lors de la délivrance du congé, tandis qu'elle travaillait dans le 7ème arrondissement de [Localité 8], de sorte que l'appartement litigieux, situé dans le 11ème arrondissement, lui permettait de se rendre plus facilement sur son lieu de travail. Depuis le 23 avril 2020, elle travaille à [Localité 6], et justifie avoir dû louer un studio dans le 11ème arrondissement de [Localité 8] pour se rapprocher de son lieu de travail, faute d'avoir pu reprendre le bien litigieux. Il en résulte que Mme [Y] [B] justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de dire que le congé pour reprise personnelle signifié le 18 juin 2019 a pris effet le 28 juin 2020, de constater que Mme [P] [E] [N] est occupante sand droit ni titre des lieux depuis cette date, d'ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été réglé si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 29 juin 2020 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner Mme [P] [E] [N] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [P] [E] [N] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; ceux-ci ne comprendront pas le coût du congé pour reprise qui doit rester à la charge de Mme [Y] [B]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Dit que le congé pour reprise personnelle signifié le 18 juin 2019 a pris effet le 28 juin 2020, Constate que Mme [P] [E] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 29 juin 2020, Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], l'expulsion de Mme [P] [E] [N] et celle de tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [P] [E] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été réglé si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 29 juin 2020 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [P] [E] [N] à payer à Mme [Y] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [P] [E] [N] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président