Texte intégral
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
1ère CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 08 NOVEMBRE 2023
N° RG 23/01423 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFWY
S.A.R.L. FMC PATRIMOINE
c/
S.C.I. FONCIERE BORDEAUX INVESTISSEMENTS
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 27 février 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG : 22/01517) suivant déclaration d'appel du 23 mars 2023
APPELANTE :
S.A.R.L. FMC PATRIMOINE, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]
représentée par Maître Romain CORBIER-LABASSE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Michel GRAVE de la SARL MGR AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.C.I. FONCIERE BORDEAUX INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Madame Paule POIREL
Conseiller : Mme Bérengère VALLEE
Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier : Mme Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE.
La Sarl FMC Patrimoine est propriétaire d'une parcelle de terrain sise à [Adresse 8], cadastrée section n° LN n° [Cadastre 3], sur laquelle est implantée une maison individuelle.
Cette parcelle confronte sur sa façade Est la parcelle cadastrée n° [Cadastre 2], ayant appartenu à M. [H] [R] et actuellement propriété de la SCI Foncière Bordeaux Investissement, cette parcelle supportant également une maison individuelle accessible par le [Adresse 4].
Le 16 décembre 2016, M. [R] a déposé une déclaration préalable aux fins d'effectuer différents travaux de modification sur la maison du [Adresse 4] à laquelle le maire de [Localité 7] ne s'est pas opposé par un arrêté du 29 mai 2017. Par un second arrêté du 23 octobre 2017, cette déclaration préalable a été transférée au bénéfice de la SCI Foncière Bordeaux Investissement.
Se plaignant de ce que les travaux réalisés en sont pas conformes aux plans déposés et qu'ils portent une atteinte à ses droits, notamment en obérant la vue sur le bassin d'Arcachon par la construction d'une toiture en zinc sur une terrasse non autorisée à 2,70 mètres de sa propriété, la Sarl FMC Patrimoine a fait assigner la SCI Foncière Bordeaux Investissement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d'obtenir, sous astreinte, la démolition des travaux réalisés par la SCI Foncière Bordeaux Investissement ainsi que la remise en état des lieux conformément au dossier de déclaration préalable du 29 mai 2017.
Par ordonnance du 27 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
-débouté la Sarl FMC Patrimoine de l'intégralité de ses demandes ;
- débouté la SCI Foncière Bordeaux investissement de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que la Sarl FMC patrimoine supportera la charge des entiers depens de l'instance.
Par déclaration du 23 mars 2023, la Sarl FMC Patrimoine a relevé appel de la décision.
Par ordonnance du 24 avril 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée à l'audience de plaidoiries du 27 septembre 2023, avec clôture de la procédure au 13 septembre 2023.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2023, la Sarl FMC Patrimoine demande à la cour, sur le fondement des articles 835 et suivants du code de procédure civile, de :
- réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- ordonner la démolition des travaux réalisés par la SCI Foncière Bordeaux Investissement en violation des arrêtés des 29 mai 2017et 23 octobre 2017 ;
- ordonner la démolition de la toiture en zinc ;
- ordonner la démolition des travaux portant sur l'agrandissement, la surélévation de la véranda et la création d'une toiture terrasse aux lieu et place de son toit à une pente ;
- ordonner la remise en état des lieux conformément aux plans des existants figurant dans le dossier de déclaration préalable ayant fait l'objet de l'arrêté du 29 mai 2017 et de l'arrêté de transfert du 23 octobre 2017 ; le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI Foncière Bordeaux Investissement à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 ainsi que les entiers dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, la SCI Foncière Bordeaux Investissement demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer, en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 27 février 2023 ;
- débouter la société FMC Patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- juger que les demandes de démolition formulées par la société FMC Patrimoine sont disproportionnées au regard des différents intérêts en présences ;
- débouter la société FMC Patrimoine de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause,
- condamner la société FMC Patrimoine à verser la somme de 5 000 euros à la SCI Foncière Bordeaux Investissement au titre de l'article 700 ainsi que les entiers dépens.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Le juge des référés a débouté la Sarl FMC Patrimoine de ses demandes de démolition et de remise en état formées sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, en retenant pour l'essentiel que l'anormalité du trouble résultant d'une perte de vue sur le Bassin d'[Localité 6] pour la Sarl FMC Patrimoine n'était pas caractérisée, et à titre surabondant, que l'illicéité manifeste du trouble invoqué ne l'était pas davantage, au motif que la véranda sur laquelle a été édifiée la toiture en zinc a été conservée sans modification et que la nécessité d'une autorisation d'urbanisme pour la création d'une toiture en zinc sur la terrasse n'est pas démontrée et ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Selon la Sarl FMC Patrimoine, la SCI Foncière Bordeaux Investissement a réalisé des travaux de surélévation et d'agrandissement d'une véranda existante en façade sud-ouest de la maison d'habitation située sur sa parcelle LN [Cadastre 2] à [Localité 7], en portant sa largeur de 3,75 mètres à 4,85 mètres, en la surélevant d'environ 1 mètre, apposant sur celle-ci une structure sur laquelle repose une toiture en zinc à une hauteur de 3,50 m environ au lieu de 2,47 mètres, le tout sans autorisation, ces travaux ne figurant pas sur l'arrêté de non opposition à la déclaration préalable du 29 mai 2017 et ayant été réalisés en violation de cet arrêté ainsi que de l'article UD 7 du règlement imposant un recul de 4 mètres des constructions par rapport aux limites séparatives, soutenant qu'il résulte de cette situation un trouble constitué par l'atteinte à son droit de vue alors qu'elle disposait jusqu'alors d'une vue sur le bassin d'Arcachon qui n'existe plus, une perte d'éclairement et d'ensoleillement et une perte de valeur de la maison,.
La Sarl FMC Patrimoine critique ainsi la décision du juge des référés en ce que celui-ci a considéré que la réalisation de la toiture en zinc n'entraînait aucune création d'emprise bâtie, alors qu'elle démontre que la véranda sur laquelle reposent la terrasse et la toiture en zinc a été agrandie contrairement aux travaux envisagés dans la déclaration préalable du 29 mai 2017 et que par arrêté du 14 décembre 2018, la demande de régularisation du cette toiture en zinc a été rejetée.
La SCI Foncière Bordeaux Investissement sollicite la confirmation de l'ordonnance en faisant valoir que l'immeuble de la Sarl FMC Patrimoine n'a jamais bénéficié d'une vue dégagée sur le bassin d'Arcachon, étant situé en troisième ligne dans un quartier fortement urbanisé, la réalité du trouble allégué n'étant pas démontrée. Elle ajoute que les travaux sont conformes à la déclaration préalable du 29 mai 2017, reconnaissant que la toiture en zinc a été réalisée sans autorisation d'urbanisme mais soutenant qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire, la terrasse ne créant aucune emprise bâtie et ne relevant ni des dispositions de l'article R421-17 du code de l'urbanisme relatives aux déclarations préalable ni de l'article R421-14 du code de l'urbanisme relatifs aux constructions nécessitant un permis de construire. Elle soutient que se pose donc la question de l'illicéité, dont l'appréciation excéde les pouvoirs du juge des référés.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La Sarl FMC Patrimoine se prévaut du trouble manifestement illicite causé par le travaux entrepris par la SCI Foncière Bordeaux Investissement.
Il est de jurisprudence établie que le trouble manifestement illicite qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer, est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Un trouble anormal de voisinage peut caractériser un tel trouble, sous réserve qu'il soit démontré par celui qui l'allègue avec une évidence suffisante. Contrairement à ce que soutient la Sarl FMC Patrimoine, la seule violation de la loi n'est pas constitutive d'un trouble illicite, indépendamment du préjudice subi par le demandeur. En effet, l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 janvier 2021, 19-19.162, à laquelle celle-ci se réfère seul au soutien de son argumentation, concerne les conditions du référé-expulsion en cas d'occupation sans droit ni titre, la Cour de cassation ayant dit qu'en application de l'article 849, alinéa 1er, du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite quelle qu'en soit la durée, cette analyse ne pouvant être étendue à la réalisation de travaux sans autorisation, situation juridique distincte dont l'évidence du trouble en résultant ne résulte pas de la seule irrégularité de la construction.
Il convient en conséquence de rechercher si, au vu des éléments apportés par la Sarl FMC Patrimoine, l'existence d'un trouble est démontrée s'agissant d'une part des travaux portant sur l'agrandissement, la surélévation et la création de la toiture terrasse aux lieu et place du toit à une pente, d'autre part de la toiture en zinc dont la Sarl FMC Patrimoine sollicite la démolition.
- sur l'extension de la véranda.
La SCI Foncière Bordeaux Investissement a déposé une déclaration de travaux le 29 mai 2017, à laquelle il n'a pas été formé d'opposition, les plans annexés à celle-ci faisant ressortir pour la véranda initiale une longueur de 4,78 mètres et une largeur de 3,78 mètres. Les plans du projet annexés à la déclaration ne comportent pas de cotes s'agissant de la véranda qui est conservée. La Sarl FMC Patrimoine produit un procès-verbal de constat du 28 avril 2020 dont la seule mesure relative à la véranda concerne la longueur qui serait de 4,85 mètres, l'huissier instrumentaire ayant précisé qu'il avait procédé à cette mesure depuis le fond de la parcelle de la Sarl FMC Patrimoine sans préciser comment celle-ci a été réalisée. La SCI Foncière Bordeaux Investissement produit pour sa part un constat d'huissier du 1er octobre 2021 réalisé sur le site Internet du cadastre faisant ressortir pour la véranda une longueur de 4,90 mètres et une largeur de 4,88 mètres, précisant que les mesures sont des données indicatives. La véranda apparaît par ailleurs sur les photographies annexées au procès-verbal de constat produit par la Sarl FMC Patrimoine comme en cours de travaux. Toutefois, ces éléments sont insuffisants pour établir avec certitude les dimensions actuelles de la véranda, n'étant pas établi à l'évidence que la déclaration de travaux n'a pas été respectée s'agissant de la véranda et de la terrasse qui la surplombe. En outre, la Sarl FMC Patrimoine ne caractérise pas le trouble qui résulterait d'une telle situation en sorte que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas établi s'agissant de celle-ci.
- sur la toiture en zinc.
La SCI Foncière Bordeaux Investissement a apposé sur la terrasse créée sur la véranda une structure composée de poteaux supportant en toiture en zinc laquelle obère selon la Sarl FMC Patrimoine la vue sur le bassin d'Arcachon depuis sa parcelle.
Il n'est pas contesté par la SCI Foncière Bordeaux Investissement que la création de cette toiture en zinc a été réalisée sans autorisation ce qui résulte de l'opposition à déclaration préalable du 14 décembre 2018 selon laquelle la demande relative à l'ajout d'une charpente au dessus d'une terrasse existante, d'une toiture en zinc de couleur grise, aucune façade n'étant close, a été rejetée au motif que ce projet est situé à 1,65 mètre de la marge latérale sud-ouest, en application de l'article R111-17 du Règlement national d'urbanisme relatif à la distance du bâtiment à construire de la limite parcellaire .
Le procès-verbal d'infraction du 28 octobre 2019 relève la non-conformité des travaux d'ajout d'une charpente au dessus d'une terrasse existante couverte par une toiture en zinc, travaux réalisés sans autorisation et en violation des dispositions de l'article UD7 du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions et à l'article 7.2 du plan local d'urbanisme prévoyant une distance de recul de 4 mètres par rapport à la limite séparative des fonds.
La SCI Foncière Bordeaux Investissement n'a pas contesté l'arrêté d'opposition à déclaration préalable du 14 décembre 2018 et n'a à ce jour sollicité aucune régularisation ainsi qu'elle affirme pouvoir le faire.
Le caractère illicite de la réalisation de la toiture en zinc résulte ainsi de l'arrêté d'opposition qui n'a pas été contesté et est aujourd'hui définitif.
Contrairement à l'argumentation de la SCI Foncière Bordeaux Investissement, les dispositions de l'article R421-17 du code de l'urbanisme relatives à la déclaration préalable prévoient que nécessitent une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R.421-14 à R. 421-16, les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes et que requièrent une déclaration préalable non seulement les travaux entraînant la création d'une emprise au sol ou d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés mais aussi divers autres catégories de travaux, et notamment, les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ce qui est manifestement le cas en l'espèce compte tenu de la création d'une terrasse et d'une charpente surmontée d'une toiture, en sorte que l'absence de nécessité d'une demande d'autorisation n'est pas démontrée et que la toiture en zinc réalisée par la SCI Foncière Bordeaux Investissement est à l'évidence illicite.
Cependant, la violation de la norme juridique, doit entraîner l'existence d'un trouble qui consiste en l'espèce selon la Sarl FMC Patrimoine en un trouble anormal du voisinage caractérisé par la perte de la vue sur le Bassin d'[Localité 6] qu'il lui appartient de démontrer, la méconnaissance de la règle de droit n'entraînant pas par elle-même un trouble qu'il convient de caractériser.
La Sarl FMC Patrimoine produit à cet égard des photographies intégrées à ses conclusions, qui montrent que la toiture en zinc réduit une vue déjà très limitée antérieurement par les bâtiments situés en première et seconde lignes. Le procès-verbal de constat du 20 avril2020 comporte une seule photographie montrant la vue sur le bassin d'[Localité 6] dont il ressort que celui-ci est très partiellement visible depuis la parcelle de Sarl FMC Patrimoine, la vue étant obstruée par une maison d'habitation située en première ligne sur la droite du plan photograhique, l'environnement se caractérisant par une urbanisation intense. L'huissier n'a pas précisé les conditions de prise de vue des photographies qui ne sont pas connues, les photographies figurant en page 4 des conclusions de la Sarl FMC Patrimoine qui concerne pour la première la situation antérieure semblant prise largement en retrait de la limite de propriété tandis que la photographie relative à la situation actuelle est prise en contrebas de la maison de la SCI Foncière Bordeaux Investissement depuis laquelle la vue sur le bassin d'Arcachon est nécessairement limitée voire absente en sorte qu'elles sont dépourvues de caractère probant quant à la perte de vue. Il n'apparaît en tout état de cause pas que ces photographies ont été prises depuis la maison d'habitation. La perte d'ensoleillement ne ressort par ailleurs nullement de ces photographies, la perte de valeur vénale n'étant aucunement justifiée.
L'existence d'un trouble causé par la présence de la toiture en zinc n'est ainsi pas établie en sorte que les conditions de l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies.
En conséquence, c'est à juste titre que le juge des référés a débouté la Sarl FMC Patrimoine de sa demande de démolition, l'ordonnance devant être confirmée en son intégralité.
Sur les mesures accessoires.
Partie perdante, la Sarl FMC Patrimoine sera condamnée aux dépens. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la Sarl FMC Patrimoine aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
