Cour de cassation, 01 décembre 2009. 08-20.394

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société civile immobilière Coppet du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que les époux Y... avaient accepté un prêt conforme aux prévisions contractuelles le 29 juin 2004, soit dans le délai fixé à la promesse, expirant le 30 juin 2004, et que s'ils n'en avaient pas avisé le promettant dans les cinq jours suivant l'expiration du délai prévu, le non respect de ce formalisme ne pouvait être sanctionné par la nullité de la promesse de vente mais, le cas échéant, seulement par la non restitution de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a légalement justifié leur décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des pièces produites que l'existence d'un état hypothécaire révélant une inscription d'hypothèque avait été portée à la connaissance de la SCI Coppet par le notaire le 16 août 2004, qu'à cette date cette société ne contestait pas avoir entamé des négociations avec le créancier hypothécaire afin d'obtenir la réduction de la créance et la mainlevée de l'hypothèque et que le 24 août 2004 les parties n'étaient pas en l'état de procéder à la signature de l'acte authentique malgré la levée de l'option des époux Y... faite le 21 septembre 2004 laquelle n'était soumise conventionnellement à aucune formalité autre que la signature de l'acte authentique, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision en retenant que la levée de l'option était régulièrement intervenue ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Coppet IAS aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Coppet IAS à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Coppet IAS : Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux conseils pour la société Coppet IAS PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que M. et Mme Y... avaient levé l'option dans le délai légal puis que l'arrêt vaudrait vente du bien en cause entre la Société COPPET IAS et M. et Mme Y... ; AUX MOTIFS QUE « la Société COPPET fait valoir également que la promesse unilatérale de vente était soumise à la condition suspensive légale instaurée par les articles L.312-1 à L.312-36 du Code de la consommation ; qu'il était convenu entre les parties que l'obtention des prêts pour réaliser la condition suspensive instaurée par les articles précités devait intervenir au plus tard le 30 juin 2004 ; que l'obtention ou la nonobtention du ou des prêts demandés devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration du délai prévu ; qu'il ressort des pièces communiquées que les époux Y... ont obtenu une proposition de prêt bancaire qu'ils ont acceptée le 29 juin 2004, soit dans le délai prévu par la convention ; que la condition suspensive était ainsi réalisée dans les délais ; qu'il ne peut être contesté cependant qu'ils n'ont pas adressé de courrier recommandé au promettant dans les 5 jours suivant le 30 juin 2004 pour l'aviser de l'obtention ou non du prêt ; que le non-respect de ce formalisme permettrait le cas échéant au bénéficiaire de ne pas restituer l'indemnité d'immobilisation si le prêt n'était pas accordé sans qu'il en soit avisé dans le délai conventionnel ; qu'il ne saurait être sanctionné par la nullité de la promesse de vente dès lors que la levée d'option est intervenue dans le délai prévu par la promesse ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que lorsque les bénéficiaires ont, par courrier recommandé en date du 21 septembre 2004, avisé le promettant qu'ils souhaitaient voir régulariser la vente, le délai conventionnel de levée d'option n'était pas expiré puisque le notaire n'était pas en mesure de rédiger l'acte authentique permettant de réaliser la vente ; que la levée d'option dans le délai prévu par la promesse unilatérale de vente rend la vente parfaite entre les parties aux conditions prévues par ce contrat (…) » (arrêt, p. 5, avant-dernier et dernier § et p. 6, § 1 à 7) ; ALORS QUE dans la mesure où la promesse unilatérale de vente stipulait que les prêts devaient être obtenus au plus tard le 30 juin 2004 et prévoyait que les bénéficiaires de la promesse devaient informer le promettant de l'obtention des prêts dans le délai de cinq jours suivant cette obtention, les juges du fond devaient rechercher, comme il leur était demandé, si, conformément à la volonté des parties, la condition suspensive devait être regardée comme non réalisée à partir du moment où les bénéficiaires n'ont pas notifié au promettant l'obtention des prêts dans le délai de cinq jours suivant le 30 juin 2004 (conclusions d'appel du 14 janvier 2008, p. 12, § 1 à 4) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1168 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que M. et Mme Y... avaient levé l'option dans le délai légal puis que l'arrêt vaudrait vente du bien en cause entre la Société COPPET IAS et M. et Mme Y... ; AUX MOTIFS QUE « la Société COPPET fait valoir également que la promesse unilatérale de vente était soumise à la condition suspensive légale instaurée par les articles L.312-1 à L.312-36 du Code de la consommation ; qu'il était convenu entre les parties que l'obtention des prêts pour réaliser la condition suspensive instaurée par les articles précités devait intervenir au plus tard le 30 juin 2004 ; que l'obtention ou la nonobtention du ou des prêts demandés devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration du délai prévu ; qu'il ressort des pièces communiquées que les époux Y... ont obtenu une proposition de prêt bancaire qu'ils ont acceptée le 29 juin 2004, soit dans le délai prévu par la convention ; que la condition suspensive était ainsi réalisée dans les délais ; qu'il ne peut être contesté cependant qu'ils n'ont pas adressé de courrier recommandé au promettant dans les 5 jours suivant le 30 juin 2004 pour l'aviser de l'obtention ou non du prêt ; que le non-respect de ce formalisme permettrait le cas échéant au bénéficiaire de ne pas restituer l'indemnité d'immobilisation si le prêt n'était pas accordé sans qu'il en soit avisé dans le délai conventionnel ; qu'il ne saurait être sanctionné par la nullité de la promesse de vente dès lors que la levée d'option est intervenue dans le délai prévu par la promesse ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que lorsque les bénéficiaires ont, par courrier recommandé en date du 21 septembre 2004, avisé le promettant qu'ils souhaitaient voir régulariser la vente, le délai conventionnel de levée d'option n'était pas expiré puisque le notaire n'était pas en mesure de rédiger l'acte authentique permettant de réaliser la vente ; que la levée d'option dans le délai prévu par la promesse unilatérale de vente rend la vente parfaite entre les parties aux conditions prévues par ce contrat (…) » (arrêt, p. 5, avant-dernier et dernier § et p. 6, § 1 à 7) ; ALORS QUE, premièrement, la promesse unilatérale de vente du 22 avril 2004 stipulait : « La présente promesse est consentie pour un délai expirant le 13 juillet 2004 » ; que si les parties étaient convenues que le délai d'option serait reporté, au cas où le notaire ne serait pas en possession de tous les éléments nécessaires, jusqu'à l'expiration du délai de huit jours suivant la réception par le notaire du dernier document nécessaire, les juges du fond devaient se demander, comme ils y étaient expressément invités (conclusions d'appel de la Société COPPET IAS du 14 janvier 2008, p. 10, dernier § et 11, § 1 à 8), si, le notaire ayant reçu l'état hypothécaire le 16 août 2004, cette pièce étant le dernier document nécessaire, la levée de l'option devait intervenir au plus tard le 24 août 2004 ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, les parties avaient envisagé l'hypothèse où un acte authentique ne serait pas établi dans le délai d'option ; qu'à cet égard, il avait été convenu : « A défaut de signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, la réalisation pourra avoir lieu sur offre par le bénéficiaire, dans le même délai, de réaliser la vente aux conditions convenues. Cette offre pourra être faite par acte extrajudiciaire ou par simple lettre remise au promettant contre décharge, soit encore par lettre remise en l'office du notaire chargé de la réalisation de la vente contre décharge. Toutefois, de convention expresse et déterminante de la présente promesse, pour être valable, cette offre devra être précédée ou accompagnée du versement par chèque de banque entre les mains du notaire chargé de la réalisation de la vente de la somme correspondant : au prix stipulé payable comptant (…), aux frais de réalisation (…) et, pour les deniers d'emprunt, de la justification de la disponibilité effective de ces fonds (…) » ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il leur était expressément demandé (conclusions d'appel de la Société COPPET IAS en date du 14 janvier 2008, p. 10, dernier § et 11, § 1 à 8si, le dernier document ayant été obtenu le 16 août 2004 et le délai d'option expirant le 24 août 2004, le bénéficiaire ne devait pas formuler une offre dans les conditions qui viennent d'être rappelées et si par suite, faute de ce faire, la promesse ne devait pas être regardée comme caduque, les juges du second degré ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil ; Et ALORS QUE, troisièmement, la promesse de vente ne prévoyant que deux modalités pour la levée d'option, la réalisation de l'acte authentique ou l'offre assortie d'un chèque de banque et d'une attestation de disponibilité des fonds prêtés, les parties avaient entendu exclure, eu égard aux garanties que constituaient pour le promettant l'une et l'autre de ces modalités, tout autre mode de levée de l'option, et notamment la simple demande faite au notaire de dresser l'acte authentique ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du second degré ont une fois encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil.