Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
24 Juin 2024
N° RG 22/05847 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MYGW
Code NAC : 57A
SAS KEA CONSEIL
C/
[G] [X]
[O] [U]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 24 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Monsieur BARUCQ, magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 Mai 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.
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DEMANDERESSE
SAS KEA CONSEIL, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 899 168 223 dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Julien AMOYAL, avocat plaidant au barreau de Senlis
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]
Madame [O] [U], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]
représentés par Me Coralie LARDET-ROMBEAUX, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Claudina FERREIRA PITON, avocat plaidant au barreau de Paris
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FAITS ET PROCEDURE
Le 18 septembre 2021, Monsieur [E] [H] a conféré à la société Kea Conseil, exerçant à l’enseigne « Stéphane Plaza Immobilier Creil », un mandat de vente sans exclusivité concernant une maison située [Adresse 2] [Localité 4]. Le prix de vente souhaité était de 339.000 €. Les honoraires du mandataires, à la charge du mandant, ont été fixés à 13.560 € TTC.
Par acte sous signature privée du 4 octobre 2021, l’agence immobilière a établi un compromis de vente aux termes duquel Monsieur [H] a vendu ce bien immobilier à Monsieur [G] [X] et Madame [O] [U], moyennant le prix de 322.000 €, les honoraires de l’agence étant ramenés à 12.760 € TTC.
La vente a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires. L’acquéreur s’est engagé à déposer au moins trois dossiers de demande de prêts, pour un montant maximum de 314.600 €, d'une durée maximale de 25 ans, moyennant un taux nominal d'intérêt maximum de 1,8 % l'an hors assurances. La durée de validité de cette condition suspensive a été fixée au 3 décembre 2021.
La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 23 décembre 2021 par acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 7]. Une clause pénale de 32.200 € a été prévue dans le cas où l’une des parties refuserait de régulariser la vente, les conditions suspensives étant réalisées.
Les acquéreurs n’ont transmis qu’un refus de prêt émanant de la BRED, daté du 15 décembre 2021.
Au mois de janvier 2022, la société Kea Conseil a mis en demeure Monsieur [X] et Madame [U] de lui payer la somme la somme de 12.760 € correspondant à ses honoraires. Cette mise en demeure a été réitérée le 22 mars 2022 par le conseil de l’agence immobilière.
Par exploit du 7 novembre 2022, la société Kea Conseil a fait assigner Monsieur [X] et Madame [U] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux mêmes fins.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2024, et mise en délibéré au 24 juin 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, la société Kea Conseil demande au tribunal de :
A titre principal :
Condamner in solidum Monsieur [G] [X] et Madame [O] [U] à lui verser la somme de 12.760 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 22 mars 2022,A titre subsidiaire :
Les condamner in solidum à lui payer la somme de 12.760 € au titre de la perte de chance de percevoir une commission, Les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Prononcer l’exécution provisoire, Les condamner in solidum aux entiers dépens.
Elle fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que l’acheteur, qui par sa faute empêche la réalisation de la vente, engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, qu’en l’espèce les défendeurs ont adressé le 19 janvier 2022 un seul refus de prêt, non conforme aux termes de la promesse, alors que trois refus étaient exigés et que la réitération de la vente était prévue le 23 décembre 2021. Elle estime dès lors que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est accomplie conformément à l’article 1304-3 du code civil, et que la vente est parfaite par accord sur la chose et sur le prix. Elle fait observer qu’en exécution des termes de la promesse, les défendeurs sont tenus de lui verser le montant de ses honoraires, et subsidiairement des dommages et intérêts du même montant pour perte de chance de percevoir sa commission. Elle indique également que les défendeurs n’ont pas valablement exercé leur droit de rétraction, un simple mail n’étant pas fiable, et qu’en tout état de cause, leur comportement ultérieur a démontré qu’ils ne s’étaient pas rétractés.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, Monsieur [G] [X] et Madame [O] [U] demandent au tribunal de :
Débouter la société Kea Conseil de toutes ses demandes,La condamner à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.
Ils font valoir, au visa de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, qu’en tant qu’acquéreurs non professionnels, ils disposaient d’un droit de rétractation dans les dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant l’acte, et qu’ils ont exercé ce droit trois jours seulement après la signature du compromis de vente, de sorte qu’aucune somme ne peut leur être réclamée.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 14 novembre et 18 décembre 2023, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’exercice du droit de rétractation
Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il n’est pas contesté qu’en vertu de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [X] et Madame [U], acquéreurs non professionnels disposaient d’un droit de rétractation dans les dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant le compromis du 4 octobre 2021.
Ce compromis dispose : « En cas d’exercice de son droit de rétractation, l’Acquéreur devra notifier sa décision à l’Agence par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, tel que l’exploit d’huissier ou la lettre recommandée électronique qualifiée, dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification. »
L’article L 271-1 précité du code de la construction et de l’habitation précise : « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. »
En l’espèce, les défendeurs invoquent un courrier électronique qu’ils auraient adressé à l’agence le 7 octobre 2021 par lequel ils auraient notifié leur droit de rétractation. Si l’on peut admettre que la date d’émission de ce courriel est déterminée, en revanche, rien n’indique qu’il ait été reçu ou remis à son destinataire, les défendeurs s’étant abstenus de solliciter un accusé de réception, ce qui est toujours possible. Ils n’expliquent pas pourquoi ils n’ont pas utilisé un mode de transmission plus fiable, tel que ceux énoncés dans l’acte.
Au surplus, leur comportement ultérieur est incompatible avec une éventuelle rétractation. En effet, l’agence verse aux débats des échanges de sms avec les acquéreurs entre le 18 octobre et le 25 novembre 2021 qui montrent que ces derniers semblent se préoccuper des prêts bien après le 7 octobre. Lorsque le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique leur a demandé le 24 novembre 2021 de lui transmettre leurs offres de prêt ou un accord de principe, ils se sont abstenus de lui répondre, ce qui est inconcevable s’ils s’étaient réellement rétractés. Lorsque l’agence leur a écrit le 12 janvier 2022 pour leur réclamer le paiement de ses honoraires, ils lui ont adressé le 19 janvier 2022, sans aucun commentaire, un refus de prêt de la BRED daté du 15 décembre 2021, ce qui tend à confirmer qu’ils ont continué à solliciter des prêts après la date présumée de leur rétractation. Lorsque le conseil de l’agence les a mis en demeure de régler le 22 mars 2022, ils se sont également abstenus de lui faire part d’une éventuelle rétractation.
Il y a dès lors lieu de constater que cette rétractation, pour autant qu’elle existe, est irrégulière, et que le compromis de vente a produit ses effets.
Sur la demande en paiement
Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il est de principe que le candidat acquéreur qui ne respecte pas les délais et les conditions de l’obtention de prêts bancaires imposés par l’avant-contrat empêche la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt.
C’est ainsi que le compromis du 4 octobre 2021 prévoit : « Si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé » (p. 10).
En l’espèce, suivant les prescriptions du compromis de vente du 4 octobre 2021, les acquéreurs devaient solliciter, auprès de trois organismes, des prêts d’un montant global de 314.600 €, au taux d’intérêt maximum de 1,8 % hors assurances, sur une durée maximum de 25 ans. Or les consorts [X]-[U], qui s’abstiennent de communiquer une copie de leurs demandes, communiquent un seul refus de prêt, qui fait état d’un montant demandé de 289.800 €, ce qui ne présente pas de difficulté, mais qui n’indique ni la durée du prêt ni le taux d’intérêt sollicité, ce qui ne permet pas d’établir que le prêt demandé est conforme aux prévisions de l’avant-contrat. En tout état de cause, un seul refus n’est pas suffisant au regard des exigences du compromis pour que la condition suspensive soit réputée défaillie.
Il convient en conséquence de constater que les acquéreurs ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, et celle-ci doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 précité du code civil, rendant la vente parfaite. Ils engagent donc leur responsabilité contractuelle envers leur cocontractant, c’est à dire le vendeur, qui serait en droit d’exiger le montant de la clause pénale.
Bien que les honoraires de l’agence soient en principe à la charge du vendeur, le compromis du 4 octobre 2021 prévoit : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique, et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue » (p. 8).
Il est constant que cette disposition ne s’applique que lorsque l’acquéreur a été régulièrement mis en demeure de régulariser l’acte authentique. Or il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’une telle mise en demeure ait été adressée aux acquéreurs, le vendeur ayant renoncé à se prévaloir des dispositions contractuelles. Les seules mises en demeure versées aux débats sont des mises en demeure de payer les honoraires de l’agence.
Il est toutefois de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle prévue par l’article 1240 du code civil, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Il est incontestable que par le non-respect de leurs obligations contractuelles, les défendeurs ont fait perdre à la société Kea Conseil une chance d’obtenir le paiement par le vendeur de ses honoraires, qui représentent la rémunération du travail effectué, lequel n’est pas remis en cause. Il est de principe que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage attendu du contrat. Néanmoins, en l’espèce, la chance de conclure l’affaire était sérieuse, et la perte de chance sera évaluée à la somme de 8.000 €.
Monsieur [X] et Madame [U] seront donc condamnés solidairement à payer à la société Kea Conseil la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Il apparaît inéquitable de laisser à la société Kea Conseil la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [X] et Madame [U] seront condamnés à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [X] et Madame [U], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Condamne solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [O] [U] à verser à la société Kea Conseil la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [O] [U] à verser à la société Kea Conseil la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [O] [U] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé le 24 juin 2024, et signé par le président et le greffier,
Le greffier, Le président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
