Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 22/10057

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/10057 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WYO4 N° de MINUTE : 24/00366 DEMANDEUR S.A.S. CHEVAL DE TROIE, agissant poursuites et diligentes de sa Présidente, domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Me Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 C/ DEFENDEURS Madame [Z] [W] épouse [U] [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438 Monsieur [V] [U] [Adresse 6] [Adresse 6] représenté par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438 Monsieur [S] [U] [Adresse 6] [Adresse 6] représenté par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438 Madame [C] [U] [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 22 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 octobre 2006, Monsieur [T] [U] et Madame [Z] [W], son épouse, aux droits desquels se trouvent aujourd’hui Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] (ci-après, les consorts [U]), ont donné à bail à une société en cours d’immatriculation un local commercial situé [Adresse 5], composé d’un rez-de-chaussée et d’une cave. Le bail a pris effet le 9 octobre 2006 pour une durée de neuf années se terminant le 8 octobre 2015. Le bail s’est tacitement prorogé à son échéance. La SASU CHEVAL DE TROIE occupe les locaux depuis 2013. En avril 2018 les bailleurs ont fait réaliser des travaux au sein du local. Par acte d’huissier du 14 décembre 2018, la société CHEVAL DE TROIE a assigné l’indivision [U] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices liés à la perte d’exploitation pendant la durée des travaux. Le 4 février 2019, les consorts [U] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE TROIE un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte du 2 mai 2019, les consorts [U] ont fait assigner la société CHEVAL DE TROIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 22 novembre 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur leur demande. Par jugement du 14 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé la nullité de l’assignation délivrée par la société CHEVAL DE TROIE le 14 décembre 2018. Par acte d’huissier du 29 juin 2022, les consorts [U] ont délivré à la société CHEVAL DE TROIE un congé sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2022, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Par acte du 7 juillet 2022, les consorts [U] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE TROIE un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022, la société CHEVAL DE TROIE a assigné les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir annuler le commandement de payer du 7 juillet 2022. Par acte du 14 mars 2023, les consorts [U] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE TROIE un commandement d’avoir à effectuer des travaux et visant la clause résolutoire. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, la société CHEVAL DE TROIE sollicite du tribunal de : SUR LE LITIGE « TRAVAUX » ET LA PERIODE « COVID » : A titre principal, -JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 juillet 2022 ne pourra produire aucun effet ; -CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à régler à la société CHEVAL DE TROIE les sommes suivantes, à titre de dommages-intérêts : -14 000 € au titre du préjudice d’exploitation -10 000 € au titre du préjudice matériel (travaux de reprise) -9 500 € au titre du remplacement du conduit d’extraction ; -JUGER que la société CHEVAL DE TROIE est fondée à faire valoir l’exception d’inexécution à hauteur de 23 027,64 € soit les loyers facturés en période de travaux du Bailleur ; -CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à rembourser à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 12 658,62 euros au titre des loyers facturés en périodes de fermeture administrative liées au covid-19 ; A titre subsidiaire, -PRONONCER la compensation entre toutes sommes dont les parties seraient rendues respectivement débitrices, -ACCORDER à la société CHEVAL DE TROIE, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées aux demandeurs et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir, -SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’échéancier de paiement ; -JUGER qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où le Preneur s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ; -ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; SUR L’INDEMNITE D’EVICTION : A titre principal, -FIXER l’indemnité d’éviction due à la société CHEVAL DE TROIE à la somme de 170 294 €, à parfaire, se décomposant comme suit : -Indemnité principale : 120 000 € -Frais de remploi : 12 000 € -Frais de réinstallation : 18 294 € -Trouble commercial : 10 000 €, à parfaire -Indemnités de licenciement : à parfaire -Pertes sur stock : 5 000 €, à parfaire -Frais de déménagement et de double loyer : à parfaire -Frais divers : 5 000 € -CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] au paiement de l’indemnité d’éviction susvisée à la société CHEVAL DE TROIE ; A titre subsidiaire, -SURSEOIR A STATUER, -DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : - se rendre sur place et visiter les locaux objets du bail, - décrire les locaux donnés à bail, - se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, - dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire, - rechercher en tenant compte de la nature des activités commerciales, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, dans le cas : 1) d’une perte de fonds : la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial, 2) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, lequel comprend en particulier : l’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation comprenant eux-mêmes les travaux d’aménagement et de réparation du trouble commercial subi, - donner tout autre élément d’appréciation utile à la solution du litige, - informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport, -DIRE que l’expert mettra en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine, SUR LE LITIGE « CAVE » : -JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 mars 2023 ne pourra produire aucun effet ; -CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à rembourser à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 1 290 € HT au titre des travaux de remplacement de plomberie, A titre subsidiaire, -ACCORDER à la société CHEVAL DE TROIE, les plus larges délais pour procéder aux travaux visés par le commandement, au besoin rétroactivement, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir, -SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant les délais ; -JUGER qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où le Preneur exécute les travaux dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ; -ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, -DEBOUTER Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] de toute demande, -CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à payer à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile. Au terme de leus dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, les consorts [U] sollicitent du tribunal de : -Constater l’acquisition de la clause résolutoire, -Débouter la société CHEVAL DE TROIE de l’ensemble de ses demandes, -Enjoindre à la société CHEVAL DE TROIE de justifier des frais d’entretien et de la réalisation des travaux d’entretien du local qu’elle occupe, -Prononcer en conséquence l’expulsion de la société CHEVAL DE TROIE ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et la condamner au paiement des sommes suivantes : - 33 776,87 € au titre de la dette locative arrêtée au 4ème trimestre 2023, -290,46 € au titre des frais d’huissier, -3 277,68 € au titre de la clause pénale, et constater que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur conformément aux termes du bail, -Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3 506,73 €. -Débouter la société CHEVAL DE TROIE de l’ensemble de ses prétentions, et demandes -A titre subsidiaire, si le commandement de payer visant la clause résolutoire devait être privé d’effet, prononcer la résiliation du bail aux torts de la société CHEVAL DE TROIE, -Subsidiairement dans l’hypothèse où la mesure d’expertise requise par la locataire était ordonnée, dire que la mission de l’expert judiciaire devra être complétée par (sic) -Condamner la société CHEVAL DE TROIE à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 22 janvier 2024 et mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur l’opposition au commandement de payer du 7 juillet 2022 La société CHEVAL DE TROIE sollicite que le commandement de payer du 7 juillet 2022 soit privé d’effet. Elle fait valoir qu’en lui délivrant un congé avec offre d’une indemnité d’éviction le 29 juin 2022, les bailleurs ont reconnu son droit au renouvellement et ont donc renoncé à invoquer les infractions antérieures au congé. A titre subsidiaire, elle invoque la mauvaise foi des bailleurs, exposant que les loyers réclamés au titre du commandement de payer étaient afférents à une période durant laquelle elle était privée de la jouissance paisible du fonds de commerce, du fait d’une part des travaux réalisés par le bailleur, et d’autre part des fermetures administratives liées à la crise sanitaire. Elle soutient par ailleurs l’inexigibilité des loyers visés par le commandement, se prévalant d’une exception d’inexécution en application des articles 1219 et 1220 du code civil. Elle se prévaut à cet égard des articles 1719 et 1724 du code civil ainsi que de l’article 11 du contrat de bail et expose que les travaux se sont étalés sur une durée de quatre mois, durant laquelle elle n’a pas pu exploiter son fonds de commerce. Elle ajoute que suite aux travaux la cave a subi d’importantes fuites d’eau. Elle indique également que les bailleurs ont procédé irrégulièrement à la dépose du conduit d’extraction des locaux, empêchant toute activité de restauration. Les consorts [U] s’opposent à cette demande. Ils font valoir que la prétendue renonciation du bailleur à se prévaloir des infractions antérieures doit être écartée en raison d’une dégradation de la situation, le preneur n’ayant pas soldé la dette malgré les améliorations de l’environnement. S’agissant des travaux, ils indiquent que ceux-ci n’ont pas duré plus de 120 jours et qu’ils ont accordé une remise de loyer de 8 jours à la locataire. Ils ajoutent qu’à aucun moment la locataire n’a eu à cesser son exploitation du fait des travaux. Ils contestent avoir fait procéder à la dépose du conduit d’extraction. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. L'application et le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sont soumises aux exigences de la bonne foi posées par l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dorénavant codifié à l’article 1104 du même code, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré sans respecter cette exigence est privé d’effet. En l’espèce, les consorts [U] ont fait délivrer le 29 juin 2022 un congé sans offre de renouvellement et avec offre d’une indemnité d’éviction, avec effet au 31 décembre 2022 (Demanderesse – Pièce n°34). Ils ont fait délivrer un commandement de payer le 7 juillet 2022 portant sur la somme de 45 240,84 euros. Les consorts [U] ne démontrent pas avoir sollicité auprès de la société CHEVAL DE TROIE le paiement de l’arriéré locatif, qui s’élevait déjà en février 2021 à la somme de 43 803,89 euros, l’arriéré s’étant stabilisé à compter de cette date du fait des paiements par la société CHEVAL DE TROIE des loyers courants. Il ne peut être conclu que la délivrance d’un congé avec offre d’une indemnité d’éviction équivaudrait à une renonciation de se prévaloir des loyers impayés comme l’affirme la locataire. Cependant, en délivrant au cours de l’été, quelques jours seulement après la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, un commandement de payer portant sur une somme particulièrement importante au regard du montant du loyer, et de nature à priver la société locataire de son droit à indemnité d’éviction qu’ils avaient pourtant reconnu, ce alors que le bail devait prendre fin seulement cinq mois plus tard, les consorts [U] n’ont pas fait preuve de la bonne foi devant présider aux relations contractuelles. Dans ces conditions, ce commandement, s'il est valable en tant qu'instrumentum, ne peut produire les effets que l'article L.145-41 du code de commerce attache à sa délivrance et ne peut donc valablement mettre en œuvre la clause résolutoire qu'il vise, les consorts [U] étant, de fait, déboutés de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de la locataire en application du commandement du 7 juillet 2022. Sur le commandement du 14 mars 2023 La société CHEVAL DE TROIE sollicite qu’il soit dit que le commandement du 14 mars 2023 visant la clause résolutoire ne pourra produire aucun effet. Il est constant que par acte d’huissier du 29 juin 2022, les consorts [U] ont délivré à la société CHEVAL DE TROIE un congé sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2022, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Dès lors, le bail a pris fin le 31 décembre 2022 et le commandement du 14 mars 2023 ne peut donc produire effet. Sur la demande en résiliation judiciaire du bail Les consorts [U] sollicitent à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements de la société locataire. Ils s’appuient d’une part sur le défaut de paiement des loyers et d’autre part sur le défaut d’entretien du local, exposant que l’escalier qui permet d’accéder à la cave n’a pas été l’objet de travaux alors que son état est préoccupant. Ils produisent un constat d’experts assurantiels établi suite à un dégât des eaux intervenu dans la cave. L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l’espèce, l’absence de paiement des loyers ne constitue pas une faute suffisamment grave pour que soit ordonnée la résiliation judiciaire du bail dans la mesure où les consorts [U] n’ont pas réclamé le paiement de ces loyers avant le commandement de payer litigieux et où ils ont délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction malgré ces impayés. S’agissant de l’absence d’entretien alléguée par les bailleurs, le bail ne prévoit pas de dérogation à l’article 1755 du code civil. Il ressort des photographies jointes au rapport d’expertise dont ils se prévalent que l’escalier de la cave est dans un état de vétusté avancé, les marches en bois apparaissant pourries et cassées par endroits. Il ne saurait s’en déduire un manquement du locataire à son obligation d’entretien dans la mesure où la vétusté n’est pas à la charge du locataire en application de l’article 1755 du code civil précité. Par conséquent, les consorts [U] seront déboutés de leur demande en résiliation judiciaire du bail. Ils seront également déboutés de leur demande visant à ce qu’il soit enjoint à la locataire de justifier des frais d’entretien et de la réalisation des travaux d’entretien du local dans la mesure où ils ne démontrent aucun défaut d’entretien. Sur l’arriéré locatif Les consorts [U] sollicitent que la société CHEVAL DE TROIE soit condamnée à leur payer la somme de 33 776,87 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 4ème trimestre 2023. La société CHEVAL DE TROIE reconnaît un impayé à hauteur de 23 027,64 euros, correspondant à la période de travaux contestés, allant d’avril 2018 au 24 octobre 2019. En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des locaux. En application de l'article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer que s'il établit une impossibilité d'exploiter le local. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort des pièces produites par la locataire, et notamment des constats d’huissier du 17 août 2018 et du 15 février 2019 que la société CHEVAL DE TROIE n’a jamais cessé d’exploiter le local durant les travaux. Elle ne peut donc se prévaloir à cet égard d’une exception d’inexécution, sans préjudice de l'indemnisation qu'elle est en droit de recevoir, le cas échéant, du fait des manquements du bailleur à ses obligations. S’agissant de l’absence de conduit d’extraction, il ressort du bail que les lieux sont destinés à l’activité de « [Localité 7], [Localité 9] DE THE, LICENCE IV ». L’article 7.2 du bail prévoit que « L’activité de restauration ne sera autorisée qu’à la condition expresse que le PRENEUR obtienne toutes les autorisations administratives nécessaires à la pose d’un conduit de cheminée par un professionnel et dont les frais seront à la charge du PRENEUR lui-même ». La société CHEVAL DE TROIE ne démontrant pas que cette clause ait été respectée, elle ne peut se prévaloir de l’absence de conduit d’extraction au titre d’une exception d’inexécution, étant précisé que les parties ne produisent pas d’état des lieux d’entrée et qu’il n’est donc pas démontré que ce conduit était présent lors de l’entrée dans les lieux de la société CHEVAL DE TROIE. S’agissant de la période de crise sanitaire, il est désormais de jurisprudence constante que les fermetures de commerce durant cette période ne sont pas de nature à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à fonder une exception d’inexécution. La société CHEVAL DE TROIE sera à cet égard déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 23 027,64 euros au titre des loyers facturés pendant la période de crise sanitaire. Il ressort du décompte du 31 janvier 2024 que la société CHEVAL DE TROIE était à cette date débitrice de la somme de 32 776,87 euros. Le décompte du 31 janvier 2024 démarre en septembre 2023 et reprend un solde antérieur d’un montant de 32 213,81 euros. Les consorts [U] produisent également un décompte du 22 janvier 2019 faisant état d’un solde débiteur de 16 098,77 euros. Malgré la présence sur leur bordereau de pièces d’une pièce n°17 intitulée « décompte arrêté au 29 novembre 2022 », cette pièce n’a jamais été transmise au tribunal, malgré ses sollicitations dans le cadre du délibéré. Ainsi, les pièces transmises ne permettent pas de justifier la somme de 32 776,87 euros sollicitée par les demandeurs, en l’absence de décompte suffisamment précis pour permettre un contrôle par le tribunal des sommes facturées. La société CHEVAL DE TROIE reconnaissant un impayé locatif à hauteur de 23 027,64 euros, elle sera par conséquent condamnée à payer cette somme aux consorts [U] au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024. La demande des consorts [U] en paiement des frais d’huissier sera rejetée dans la mesure où il a été conclu précédemment que le commandement de payer avait été délivré de mauvaise foi. S’agissant de l’application de la clause pénale, celle-ci stipule que « Au cas où le preneur serait défaillant dans le paiement de ses loyers, des charges et de tous accessoires, il paiera outre l’ensemble des frais exposés par le bailleur, y compris le droit proportionnel (article 12 du tarif de l’huissier de justice), ainsi que ses honoraires, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de la somme. Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date la résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit, restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le preneur, l’exécution des conditions du présent bail et le versement de tous dommages et intérêts en application de l’article 700 du code civil. De plus, si par des manœuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges ». La clause résolutoire n’étant pas acquise, seul le premier alinéa trouve à s’appliquer. Les demandes visant à voir acquis le dépôt de garantie et à voir dire que le montant de l’indemnité d’occupation sera égale au double du loyer seront donc rejetées. L’application d’une pénalité de 10 % des sommes dues n’apparaît pas excessive au regard de l’ancienneté de l’arriéré locatif. La société CHEVAL DE TROIE sera donc condamnée à payer aux consorts [U] la somme de 2 302,76 euros en application de la clause pénale. Au regard de l’ancienneté de la créance, la société CHEVAL DE TROIE sera déboutée de sa demande en délais de paiement. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société CHEVAL DE TROIE La société CHEVAL DE TROIE sollicite la condamnation des bailleurs à lui payer les sommes de 14 000 euros au titre de son préjudice d’exploitation, de 10 000 euros au titre des travaux de reprise rendus nécessaires par les travaux effectués par les bailleurs, et de 9 500 euros au titre du remplacement du conduit d’extraction. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. L’article 11 du bail stipule que « le PRENEUR souffrira toutes réparations et travaux que le bailleur estimera devoir faire exécuter dans les lieux loués. Toutefois, par dérogation à l’article 1724 du code civil, si ces travaux excèdent 120 jours, le bailleur consentira une diminution de loyer au-delà de cette date, au prorata de la durée des travaux et des surfaces de la jouissance desquelles le PRENEUR aura été privé du fait des travaux ». Les parties ne s’accordent pas sur la durée des travaux. Il ressort du courrier produit par les consorts [U] (pièce n°7) que les travaux ont débuté en avril 2018, ce qu’affirme également la société CHEVAL DE TROIE. Il ressort du procès-verbal de constat du 17 août 2018 que les travaux de restructuration de l’immeuble avaient commencé à cette date, manifestés par la présence d’un échafaudage sur la façade arrière de l’immeuble et occasionnant la présence de poussières et d’infiltrations d’eau au sein du local. Le constat d’huissier du 15 février 2019 produit par la locataire fait apparaître que les travaux étaient toujours en cours à cette date, un échafaudage étant présent sur la façade arrière et gauche de l’immeuble. Ces deux constats précisent que le local est toujours exploité malgré les nuisances subies. Il ressort de la déclaration d’achèvement produite par la société CHEVAL DE TROIE que les travaux ont pris fin le 24 octobre 2019, les consorts [U] ne produisant aucune pièce de nature à démontrer qu’ils aient cessé à une date antérieure. Il ne ressort pas des pièces produites par les bailleurs que la société CHEVAL DE TROIE ait empêché ou retardé la réalisation des travaux, l’existence d’une sommation de laisser faire les travaux délivrée le 20 juillet 2018 n’impliquant pas que l’avancée des travaux ait été retardée du fait du refus de la locataire de permettre l’accès au local. Les bilans comptables produits par la société CHEVAL DE TROIE font apparaître une baisse importante de son chiffre d’affaires en 2018 et 2019, passé de 50 931 euros en 2017 à 30 079 euros en 2018, puis à 15 518 euros en 2019, son résultat étant déficitaire en 2018 et 2019. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les travaux ont duré 19 mois. Le préjudice de jouissance subi par la société CHEVAL DE TROIE, lié à la présence de poussière dans le local principal, et d’infiltrations d’eau dans la cave, sera évalué à 10 % du montant du loyer, soit 475,36 euros par mois (4 753,60 x 0,1). Il convient de déduire la période de 4 mois prévue au titre de la clause de souffrance, ainsi que la somme de 408,92 euros octroyée par les bailleurs à titre de remise de loyer du fait des nuisances occasionnées par les travaux. Par conséquent, les consorts [U] seront condamnés à payer à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 6 721,48 euros (475,36 x 15 - 408,92) au titre de son préjudice de jouissance. La compensation des créances sera ordonnée. Les pièces produites par la société CHEVAL DE TROIE n’apportant pas la preuve que les travaux aient occasionné des dégradations pérennes au sein de son local, il convient de la débouter de sa demande au titre du préjudice matériel. Elle sera également déboutée de sa demande relative au remplacement du conduit d’extraction puisque comme indiqué précédemment il n’est pas démontré que ce conduit ait été présent à l’état des lieux d’entrée. Sur l’indemnité d’éviction La société CHEVAL DE TROIE sollicite que les bailleurs soient condamnés à lui payer la somme de 170 294 euros au titre de son indemnité d’éviction. Elle ne justifie cependant pas ce montant. Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il est alors tenu, sauf exceptions prévues aux article L. 145-17 et suivants, de payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. En l’espèce, il résulte de la signification du congé par acte du 29 juin 2022 que le bail commercial a pris fin le 31 décembre 2022 à minuit. La société CHEVAL DE TROIE peut donc prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction de la part des consorts [U], en application de l’article L. 145-14 précité. Le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de cette indemnité, il convient de désigner un expert judiciaire, lequel aura par ailleurs pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CHEVAL DE TROIE aux bailleurs en application de l’article L. 145-28 du code de commerce. Il sera par conséquent sursis à statuer sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction et sur le montant définitif de l’indemnité d’occupation. La consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire sera mise à la charge des consorts [U] à laquelle il revient d’avoir pris l’initiative de mettre en terme au bail en cours en faisant délivrer à la société CHEVAL DE TROIE le congé précité. Dans l’attente du jugement statuant sur les prétentions respectives des parties, la société CHEVAL DE TROIE devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer éventuellement indexé complété de la provision contractuelle pour charges. Sur la demande en paiement de la somme de 1 290 euros au titre des travaux de remplacement de plomberie La société CHEVAL DE TROIE sollicite que les consorts [U] soient condamnés à lui payer la somme de 1 290 euros hors taxes en remboursement des frais exposés pour le remplacement des installations de plomberie. Se fondant sur l’article 1755 du code civil, elle fait valoir qu’elle a fait réaliser ces travaux, qui ne lui incombaient pas, afin de préserver ses droits au regard du commandement de réaliser les travaux délivré par les bailleurs. Les consorts [U] ne lui opposent pas précisément de moyen de défense, mais font valoir dans leur rappel des circonstances du litige un défaut d’entretien du locataire. L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. L’article 606 du code civil prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Le bail met à la charge du locataire en son article 11 toutes les réparations locatives à l’exception de celles énoncées à l’article 606 du code de procédure civile. Il ne prévoit pas de dérogation à l’article 1755 précité. En l’espèce, il ressort du rapport GENERALI produit par les bailleurs que les experts ont constaté que « la canalisation incriminée est apparente et totalement vétuste (perforée en plusieurs points) ». Les experts constatent également que « la canalisation d'alimentation d'eau de l'évier du bar est fuyarde et perle » et que l’évacuation de l’évier du bar a été repiquée sur la canalisation de la cave, les installations n’étant pas conformes aux règles de l’art. Le devis produit par la société CHEVAL DE TROIE porte sur les opérations suivantes : « -Remplacement de l’évacuation de l’évier du bar au niveau de la cave -Raccordement sur fonte existante -Remplacement d’une longueur de fonte D150 ». Les réparations en cause ne relèvent pas de l’article 606 du code civil. Elles ne sont liées qu’en partie à la vétusté de la plomberie puisqu’il ressort du rapport d’expertise que la vétusté d’une partie des canalisations était étrangère au caractère fuyard de l’évacuation de l’évier. Ainsi, seul le « remplacement d’une longueur de fonte D150 » est lié à la vétusté de la canalisation, les autres postes relevant des réparations d’entretien. Par conséquent, le devis ne précisant pas les sommes allouées à chaque poste, il sera alloué seulement la somme de 500 euros à la société CHEVAL DE TROIE en remboursement des travaux qui ne lui incombaient pas puisque rendus nécessaires par la vétusté. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [U], partie principalement perdante, seront condamnés aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société CHEVAL DE TROIE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Les consorts [U] seront donc condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard de la nature du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, -Dit que les commandements de payer et de faire du 7 juillet 2022 et du 14 mars 2023 n'ont pu mettre en œuvre la clause résolutoire du bail du 9 octobre 2006 qu'ils visent et rejette, en conséquence, la demande de Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de ce bail et en expulsion, -Déboute Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] de leur demande en résiliation judiciaire du bail liant les parties, -Déboute Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] de leur demande visant à ce qu’il soit enjoint à la locataire de justifier des frais d’entretien et de la réalisation des travaux d’entretien du local, -Condamne la société CHEVAL DE TROIE à payer à Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] les sommes de : -23 027,64 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2024, -2 302,76 euros en application de la clause pénale prévue au bail, les bailleurs étant déboutés du surplus de leurs demandes, -Déboute Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] de leur demande en paiement de la somme de 290,46 euros au titre des frais d’huissier, -Déboute Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] de leur demande en acquisition du dépôt de garantie et en fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer en application de la clause pénale, -Condamne in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à payer à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 6 721,48 euros au titre de son préjudice de jouissance, -Déboute la société CHEVAL DE TROIE de ses demandes au titre de son préjudice matériel (travaux de reprise et remplacement du conduit d’extraction), -Condamne in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à payer à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 500 euros HT au titre des travaux de remplacement de la plomberie, -Rejette l’exception d’inexécution formée par la société CHEVAL DE TROIE, -Déboute la société CHEVAL DE TROIE de sa demande en paiement de la somme de 12 658,62 euros au titre des loyers facturés en périodes de fermeture administrative liées au covid-19, -Ordonne la compensation des créances, -Déboute la société CHEVAL DE TROIE de sa demande de délais de paiement, -Dit que la société CHEVAL DE TROIE est redevable, à l’égard de Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U], d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux, -Fixe provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement indexé outre la provision contractuelle pour charge, -Avant-dire droit sur l’indemnité d’éviction et sur l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une expertise, et commet en qualité d’expert : Monsieur [Y] [X] Cabinet FRUCHTER & [X] [Adresse 4] [Adresse 4] Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 8] avec pour mission de : - se rendre sur place, [Adresse 5] - visiter les lieux objet du bail susvisé, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire à cette adresse, - se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission, - apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, - rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un transfert dudit fonds, - rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er janvier 2023, -Dit que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, -Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur, -Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera ce calendrier en tant que de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires, -Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport, -Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 1er janvier 2025, -Dit que préalablement à ce rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations, -Fixe à 3 000 euros la somme à valoir sur la rémunération de l’expert, -Dit que Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] devront consigner cette somme entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny dans les DEUX MOIS du présent jugement, à peine de caducité de la mesure d’instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, -Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise, -Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 19 juin 2024 pour contrôle du versement de la provision, -Condamne in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] à payer à la société CHEVAL DE TROIE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne in solidum Madame [Z] [U] née [W], Monsieur [V] [U], Monsieur [S] [U] et Madame [C] [U] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, -Écarte l’exécution provisoire. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE MADAME SEGHIR MADAME CORON