Tribunal judiciaire, 29 avril 2025. 25/00020

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE [Adresse 3] [Localité 5] [Courriel 8] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 25/00020 - N° Portalis DB22-W-B7J-SWA7 JUGEMENT DU : 29 Avril 2025 MINUTE : DEMANDEUR(S) : S.A. d’[Adresse 9], venant aux droits d’OPIEVOY DEFENDEUR(S) : [R] [D], [J] [D], [O] [W] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : / REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 29 Avril 2025 L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT NEUF AVRIL Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 28 Février 2025 ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, [Adresse 12] à Directoire et Conseil de Surveillance , venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 308 435 460 dont le siège social est [Adresse 2], représentée par LA SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me ROVERA Candice. ET : DEFENDEUR(S) : Mme [R] [D] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Me CABRERA Laura, avocat au barreau de PARIS. Mme [J] [D] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 6] non comparante Mme [O] [W] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 6] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI Greffier signataire : Nadia CHAKIRI Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 9 mars 2023, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE (la société LES RÉSIDENCES) a donné à bail à [R] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11]. Par lettre reçue le 2 avril 2024, [R] [D] a donné congé et indiqué que son frère et l’épouse de ce dernier, [J] [D] et [O] [W], occupent les lieux qu’ils refusent de quitter. Soutenant que la résiliation du bail prive [R] [D] de tout titre d’occupation et qu’elle n’a pas, en l’absence de remise des clefs, restitué les locaux désormais occupés de son chef par [J] [D] et [O] [W], la société LES RÉSIDENCES a, par acte signifié les 24 décembre 2024 et 21 janvier 2025, fait assigner [R] [D], [J] [D] et [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de : - voir constater la validité du congé délivré par [R] [D] par lettre du 28 mars 2024, - voir dire que [R] [D], [J] [D] et [O] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 28 avril 2024, - subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail pour inoccupation et cession illicite, - voir ordonner l’expulsion de [R] [D], [J] [D] et [O] [W] et de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique, - voir condamner in solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à lui payer la somme de 2806,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme du mois de septembre 2024 inclus, - voir condamner in solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de 30 %, jusqu’au jour de la libération effective du logement, - voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - voir condamner in solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à lui payer une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. À l’audience, représentée par son avocat, la société LES RÉSIDENCES a maintenu ses demandes. Représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, [R] [D] a sollicité : - le constat de la résiliation du bail, - le rejet des demandes de la société LES RÉSIDENCES en tant qu’elles sont dirigées contre elle, - la condamnation d’[J] [D] et [O] [W] à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Pour un plus ample exposé des moyens développés par elles, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions susvisées. Bien qu’ayant été cités à étude, [J] [D] et [O] [W] n’ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées. MOTIFS L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués, et que ce délai est d’un mois sur les territoires mentionnés au I de l’article 17 de la même loi. La lettre par laquelle [R] [D] a donné congé ayant été reçue par la société LES RÉSIDENCES le 2 avril 2024 et la commune de [Localité 10] faisant partie des territoires mentionnés au texte susmentionné, elle s’est trouvée déchue de tout titre d’occupation du local litigieux dès le 2 mai 2024, qu’elle l’occupe par elle-même ou par les personnes qu’elle y aurait introduit, et jusqu’à la restitution des clefs. Il y a en conséquence lieu de valider le congé et de constater la résiliation du bail au 2 mai 2024. Si le procès-verbal de constat établi par l’huissier autorisé à entrer dans le local litigieux postérieurement à la résiliation du bail par [R] [D] démontre qu’ils sont occupés par [J] [D] et [O] [W], il ressort des termes de la lettre de [R] [D] reçue le 2 avril 2024 et du courrier électronique envoyé à la demanderesse le 28 mars 2024 que cette occupation était déjà en cours à ces dates. Tant la plainte déposée par [R] [D] que la lettre de son avocat ne contiennent que ses propres affirmations quant aux conditions dans lesquelles cette occupation aurait commencé, aucun élément de preuve n’établissant qu’[J] [D] et [O] [W] auraient obtenu les clefs par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, de sorte qu’il ne peut qu’être considéré que ces derniers occupent le logement de son chef puisqu’au moment de leur entrée dans les lieux elle n’avait pas encore résilié le contrat de bail conclu avec la société LES RÉSIDENCES. Par ailleurs, la lettre de cette société du 24 novembre 2023 demandant à [R] [D] de faire cesser le stationnement dans les parties communes d’un scooter appartenant à son frère établit que son entrée dans les lieux est en réalité antérieure au 9 mars 2024, date invoquée par cette dernière dans sa lettre susmentionnée. L’absence de remise par [R] [D] à la société LES RÉSIDENCES des clefs du logement loué restées en sa possession s’oppose à toute notion de pleine restitution de ce dernier à la propriétaire qui ne peut en disposer librement, et le fait, à le supposer avéré, qu’[J] [D] s’en serait procuré un double, n’exerce aucune influence sur la restitution du local par [R] [D] qui ne peut résulter que de la remise de ses propres clefs. Si cette absence de remise des clefs la rend débitrice de l’indemnité destinée à réparer le préjudice né du défaut de restitution du local en cause, [R] [D] démontre ne plus les occuper au moins à compter du 17 juillet 2024, date mentionnée sur l’attestation d’hébergement établie par l’association Relais jeunes des prés, les autres attestations et quittances communiquées n’établissant pas, en l’absence de communication d’une pièce d’identité de leurs auteurs et d’un contrat de bail, la réalité de l’occupation par elle d’un autre local à usage d’habitation. L’expulsion d’[J] [D] et [O] [W] et de tous occupants de leur chef du local en cause s’impose donc comme la seule mesure découlant de la déchéance pour [R] [D] de tout titre permettant d’occuper les lieux. Il convient donc de l’ordonner dans les termes prévus au dispositif. L’occupation des lieux sans droit ni titre par [J] [D] et [O] [W] constitue ensuite un comportement fautif engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et le défaut de remise par [R] [D] des clefs restées en sa possession caractérise un manquement à ses obligations découlant du contrat de bail. Ces fautes communes constituent le fait générateur du préjudice subi par la société LES RÉSIDENCES et ouvrent droit à son profit à une réparation consistant en une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non-seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation rendant indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Dès lors, cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer. Elle ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. Par ailleurs, le décompte communiqué par la société LES RÉSIDENCES fait apparaître l’existence au 2 mai 2024 d’une dette locative, certes résiduelle. Il convient en conséquence de condamner [R] [D] à payer à la demanderesse, au titre des loyers et charges impayées à cette date, la somme de 856,07 €. Il y a ensuite lieu de condamner in solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à lui payer, au titre de l’occupation sans titre du logement et du défaut de restitution des clefs à compter du 3 mai 2024 et jusqu’au mois de septembre 2024, une indemnité d’occupation de 1950,54 €, puis, postérieurement au mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel égal aux loyers et charges qui auraient été payés si le bail n’avait pas été résilié, qui répare suffisamment le préjudice subi par la demanderesse. Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [D], [J] [D] et [O] [W] doivent être condamnés in solidum aux dépens. Tenus aux dépens, [R] [D], [J] [D] et [O] [W] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à payer à la société LES RÉSIDENCES la somme de 500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, VALIDE le congé délivré par [R] [D] le 2 avril 2024 ; CONSTATE la résiliation au 2 mai 2024 du bail conclu entre la société LES RÉSIDENCES et [R] [D] ; ORDONNE l’expulsion d’[J] [D] et [O] [W] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 11], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ; DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE [R] [D] à payer à la société LES RÉSIDENCES la somme de 856,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 mai 2024 ; CONDAMNE in solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à payer à la société LES RÉSIDENCES une indemnité d’occupation de 1950,54 € couvrant la période du 3 mai 2024 jusqu’au mois de septembre 2024 ; CONDAMNE in solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à payer à la société LES RÉSIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, postérieurement au mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ; CONDAMNE solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] aux dépens ; CONDAMNE solidum [R] [D], [J] [D] et [O] [W] à payer à la société LES RÉSIDENCES la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé : LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT Nadia CHAKIRI Christian SOUROU