Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/01878

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Charles-Edouard FORGAR Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Mickael HAIK Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01878 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BFB N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 22 novembre 2024 DEMANDERESSE SCI GYTE Société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par AARPI LARGO AVOCATS en la personne de Maître Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P112 DÉFENDEUR Monsieur [H] [C] demeurant [Adresse 2] assisté de Maître Mickael HAIK de MHK AVOCATS,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D341 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 22 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01878 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BFB EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 septembre 2019, la SCI GYTE a consenti un bail d’habitation à M. [H] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75001), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1515 euros et d’une provision pour charges de 85 euros. Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13686,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [C] le 20 octobre 2023. Par assignation du 21 décembre 2023, la SCI GYTE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 17035,76 euros à titre de provision sur l’arriéré locative, augmenté des intérêts au taux légal depuis la date d’exigibilité,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Appelée à l’audience du 29 mars 2024, l’affaire à fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenu à l’audience du 19 septembre 2024. À l'audience du 19 septembre 2024, la SCI GYTE, représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient l'intégralité de ses demandes, demande le rejet des demandes de M. [H] [C], précise que la dette locative, actualisée au 19 septembre 2024, s'élève désormais à 2630,50 euros. Elle sollicite par ailleurs la condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer en vigueur. Enfin, subsidiairement, elle demande que l’affaire soit renvoyée au fond. M. [H] [C], assisté de son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de : se déclarer incompétent en raison de l’existence de diverse contestations sérieuses,rejeter les demandes de la SCI GYTE,prononcer la nullité du commandement de payer,condamner la SCI GYTE à lui payer la somme de 14 553,38 euros au titre de loyers et charges locatives indûment perçus,fixer le montant du loyer à la somme de 1 069,21 euros charges comprises,condamner la SCI GYTE à lui payer la somme de 2 129,90 euros relative aux factures réglées par le locataire et imputable à la propriétaire,à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire,juger qu’il s’acquittera en sus du loyer courant, du règlement de sa dette locative d’un montant de 2 630,50 euros en 35 mensualités de 66 euros et le solde à la 36e mensualité,condamner la SCI GYTE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI GYTE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail M. [H] [C] soutient que le décompte annexé au commandement de payer du 18 octobre 2023 mentionne un montant erroné et ne comprend pas suffisamment de détail sur la dette. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. En l’espèce, le décompte produit à l’appui du commandement de payer comprend une reprise de solde de 974,80 euros sans aucun détail. Ce décompte ne permet pas de déterminer la nature des sommes réclamées, ni pour quelles échéances les sommes sont dues. La demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail se heurte par conséquent à une contestation sérieuse relativement à la validité du commandement de payer, délivré le 18 octobre 2023, la demande doit donc être rejetée, ainsi que les demandes subséquente d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation. Etant en outre précisé qu’il n’entre pas dans les pouvoir du juge des référé de prononcer la nullité du commandement de payer. En application de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction. En l’espèce, la SCI GYTE caractérise l’urgence par l’ancienneté de la dette et le fait que le défendeur cause des troubles de manière récurrentes dans l’immeuble. Cependant, il est réclamé le paiement de la somme de la somme de 2 630,50 euros, cette dette qui correspond à moins de deux loyers, n’est pas de nature à caractériser une urgence justifiant le renvoi du dossier au juge du fond. Par ailleurs, l’attitude du locataire n’a pas d’effet sur la demande de voir constater l’acquisition de le clause résolutoire. La demande de voir renvoyer l’affaire pour qu’il soit statué au fond est donc rejetée. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative M. [H] [C] conteste le décompte de la bailleresse, il soutient que le loyer mensuel n’a pas été fixé conformément aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers, à la révision du loyer courant, à la superficie du bien et que les sommes réclamées au titre des charges comportent des erreurs et que son compte locatif est en réalité créditeur de 14 553,38 euros. En vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la SCI GYTE verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 2630,50 euros à la date du 19 septembre 2024. M. [H] [C] verse au débat ses relevés de compte sur la période du mois de septembre 2019 au mois d’octobre 2021 attestant du paiement de la somme de 38 823 euros sur la période par virement bancaire et laissant subsister une dette de 83 euros alors que la bailleresse demande le paiement de la somme de 974,80 euros pour cette période sans plus d’explication. A l’appui de sa contestation relative à l’encadrement des loyers, M. [H] [C] produit une attestation de surface du 9 mars 2023 mentionnant une surface différente (40,67 m2) de celle mentionnée au diagnostic produit par la bailleresse (47,47 m2) et réalisé le 28 avril 2017, il indique avoir agi dans les trois ans, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Selon le dispositif d’encadrement des loyers dont l’application n’est en l’espèce pas contesté et considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence majoré applicable au logement loué s'élevait, lors de la signature du contrat de bail, à 29 euros par m2 au maximum, en retenant la surface la plus élevée, soit une somme moins élevées que le loyer contractuellement fixé. En ce qui concerne la révision du loyer, l’article 17-1 se la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, la bailleresse a révisé le loyer au mois de février 2023 pour la période du 5 septembre 2022 au 4 septembre 2023 et d’octobre 2023 pour la période du 5 septembre 2023 au 4 septembre 2024. Cependant, le locataire produit un diagnostic du 9 mars 2023 classant le logement en catégorie F. Ainsi, l’ensemble des contestations élevées par le défendeur doivent être considérées comme sérieuses. Les éléments apportés et notamment ceux relatifs à la surface et aux caractéristiques du logement, ne permettent pas avec l’évidence requise en référé d’accorder une provision au titre d’un arriéré locatif ou d’un trop perçu, ni de modifier le montant du loyer. Sur la demande reconventionnelle en paiement sur le fondement de la responsabilité du bailleur Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. La bailleresse conteste devoir la somme de 225 euros correspondant au diagnostic de performance énergétique, elle indique avoir fait réaliser un diagnostic le 28 avril 2017, qu’elle produit. M. [H] [C] ne justifie pas avoir sollicité la production d’un DPE. Cette contestation doit donc être considérée comme sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point. S’agissant des autres demandes en paiement, il convient de constater qu’elles sont fondées sur la responsabilité du bailleur or, et même si cette dernière reconnait devoir la somme de 1 661 euros, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur ce fondement. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. La SCI GYTE, partie perdante sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, en équité, il n'y a pas lieu de de faire droit aux demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI GYTE de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d’occupation, DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’annulation du commandement de payer du 18 octobre 2023, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre de la dette locative de la société SCI GYTE, et sur la demande de voir fixer le montant du loyer, REJETTE la demande de renvoi de l’affaire pour qu’il soit statuer sur le fond, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. [H] [C] en paiement d’un trop perçu, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. [H] [C] en paiement de facture imputables à la société SCI GYTE, DÉBOUTE la société SCI GYTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE M. [H] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société SCI GYTE aux dépens, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge