Cour d'appel, 15 décembre 2022. 22/02703

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 22/02703 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEOR AFFAIRE : S.A.R.L. ASNIERES SERVICES C/ S.C.I. ASNIÈRES-VOLTAIRE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 24 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° RG : 21/01567 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 15.12.2022 à : Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ASNIERES SERVICES Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220322 Assistée par Me Elie AZEROUAL, avocat plaidant au barreau de Paris APPELANTE **************** S.C.I. ASNIÈRES-VOLTAIRE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 443 781 745 (rcs Paris) [Adresse 5] [Localité 4] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078059 Assistée par Me Diane VISINET, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Asnières-Voltaire est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2]. Par acte authentique du 21 mai 1991, renouvelé par acte sous-seing privé du 25 septembre 2006, puis par acte sous-seing privé du 28 mai 2015, à effet rétroactif au 1er janvier 2009, elle a consenti un bail commercial à la SARL Asnières Services, anciennement dénommée la société KB MAG Conseils. Depuis lors, le bail est en tacite prorogation. Aux termes du dernier renouvellement du 28 mai 2015, le loyer annuel a été fixé à la somme de 12 000 euros, soit un loyer trimestriel de 3 000 euros payable à terme échu, outre 380 euros de provision pour charges. Suivant acte extrajudiciaire du 9 septembre 2020, la société Asnières-Voltaire a fait délivrer à la société Asnières Services un commandement de payer la somme de 6 645,04 euros visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice délivré le 25 mai 2021, elle a fait assigner en référé la société Asnières Services. Par ordonnance contradictoire rendue le 24 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 octobre 2020 ; - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Asnières Services et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreprises en au autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Asnières Services, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, - condamné la société Asnières Services à payer à la société Asnières-Voltaire la somme provisionnelle de 7 462,72 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 4ème trimestre 2021 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020 sur la somme de 6 645,04 euros et à compter du 25 mai 2021 sur le surplus, - dit n'y avoir lieur à référé sur les autres demandes, - rejeté la demande de délais, - condamné la société Asnières Services à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Asnières Services aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 15 avril 2022, la société Asnières Services a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Asnières Services demande à la cour, au visa des articles L. 145-15, L. 145-38, L. 145-41 et R. 145-22 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : - infirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau, à titre principal : - constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 septembre 2020 portait sur des sommes indûment appelées de sorte qu'il est irrégulier et ne pouvait donc entraîner l'acquisition de la clause résolutoire ; - débouter en conséquence la société Asnières-Voltaire de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire : - lui accorder rétroactivement des délais de paiement s'étalant sur une durée de 24 mois pour apurer sa dette ; - suspendre les effets de clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; - constater que la dette locative a été totalement apurée pendant le cours de ces délais et que le commandement de payer du 9 septembre 2020 visant la clause résolutoire se trouve par conséquent dépourvu d'effet ; - débouter en conséquence la société Asnières-Voltaire de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; en tout état de cause : - condamner la société Asnières-Voltaire au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Asnières-Voltaire à supporter l'intégralité des dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Asnières-Voltaire demande à la cour, au visa des articles 44, 48, 808, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : - la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnée l'expulsion de la société Asnières Services ; - débouter la société Asnières Services de toutes ses demandes et notamment de sa demande de délai ; statuant à nouveau : - réformer la décision de première instance, notamment en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte, de sa demande relative aux frais de remise en état des locaux ; - ordonner l'expulsion de la société Asnières Services sous astreinte de 600 euros par jour de retard ; - condamner la société Asnières Services à lui rembourser les frais de remise en état des locaux ; - condamner la société Asnières Services à lui régler : - la somme de 6 000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - outre l'intégralité des dépens exposés pour la présente instance ; - rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit « nonobstant appel » (sic) ou toute voie de recours et sans constitution de garantie. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le montant de l'arriéré locatif : La société Asnières Services, appelante, sollicite en premier lieu l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire sur la base d'un arriéré locatif dont le montant était erroné. Elle fait valoir à cet égard que le montant retenu par l'ordonnance dont appel ne tient pas compte du règlement d'un montant de 2 000 euros qu'elle a opéré le 4 janvier 2022, de sorte qu'au jour de l'audience de référé du 24 janvier 2022, sa dette était de 5 462,72 euros échéance du 4ème trimestre 2021 incluse. Elle prétend aussi que les sommes appelées par la bailleresse au titre des prétendues révisions triennales du loyer auraient dû être déduites du montant de la dette puisque l'article 2 du contrat de renouvellement du bail du 28 mai 2015, faisant mention d'un loyer qui « sera révisable », ne correspond pas à une clause d'indexation conventionnelle, de sorte qu'il appartenait à la bailleresse de respecter le formalisme prévu aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-38 et R. 145-22 du code de commerce pour pouvoir modifier le loyer, ce qu'il n'a pas fait. Elle se considère donc bien fondée à solliciter la compensation entre les sommes trop-versées et celles réclamées par la bailleresse au titre des 5 années précédentes (20 trimestres), soit la somme totale de 2 154,10 euros, ce qui porte sa dette au 24 janvier 2022 au montant de 3 308,62 euros. Pour ces 2 raisons, elle soutient que le commandement de payer portait sur des sommes indûment appelées, de sorte qu'il est irrégulier et ne pouvait entraîner l'acquisition de la clause résolutoire. La société Asnières-Voltaire bailleresse intimée sollicite au contraire la confirmation de la décision querellée ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Elle relève que l'appelante reproche vainement au premier juge de ne pas avoir tenu compte du règlement de 2 000 euros réalisé le 4 janvier 2022 puisqu'elle reconnaît en toute hypothèse qu'elle restait devoir au minimum la somme de 5 462,72 euros, soit encore presque 6 mois de loyers. Elle considère par ailleurs que le premier juge a exactement retenu que l'augmentation du loyer se fait sur la base de l'indice ILC tel que précisé au bail, mais que si la cour venait à considérer que ces augmentations n'étaient pas valables, il convient de retenir que le calcul présenté par la société Asnières Services est faux s'agissant des loyers appelés au titre des derniers trimestres (soit un indu potentiel de 382,66 euros et non de 573,99 euros). Elle soutient que dans les faits, le montant du loyer aurait dû être automatiquement déplafonné puisque le bail est d'une durée supérieur à 12 ans, qu'en tout état de cause, la locataire était débitrice au jour de l'audience de référé devant le premier juge, et demande à la cour de confirmer la condamnation de la société Asnières Services au paiement de la somme de 7 462,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du jugement de première instance. Sur ce, L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Toutefois, le fait que ces sommes soient en partie erronées n'affecte pas la validité du commandement. Ainsi, la société Asnières Services qui ne conteste en tout état de cause pas ne pas avoir payé les sommes visées au commandement, seraient-elles pour partie erronées, dans le délai requis, ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire et l'ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Il est désormais acquis que le règlement prétendument opéré le 4 janvier 2022 a en tout état de cause été débité le 1er mars 2022 de sorte qu'il convient en effet de le déduire du montant de la dette retenu au 24 janvier 2022. Par ailleurs, si le statut des baux commerciaux prévoit, aux termes de l'article L. 145-38 du code de commerce, un principe de révision légale du loyer, tous les trois ans, subordonné à des conditions de forme et de temps, qui sont d'ordre public, celui-ci n'exclut pas la possibilité pour les cocontractants d'inclure dans le bail commercial une clause d'indexation contractuelle. Dans le cas de la révision triennale légale, le bailleur doit formuler une demande préalable, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception, s'il entend obtenir une modification du loyer. Au contraire, la clause d'indexation contractuelle permet au loyer d'évoluer de plein droit en fonction de l'indice déterminé dans le contrat. En son article 2, l'acte de renouvellement du bail du 28 mai 2015 prévoit que : « Le loyer sera révisable à chaque période triennale sur la base de l'indice ILC dont le point de départ est le 2ème trimestre 2013 pour le loyer à compter du 01 janvier 2014. Si un autre indice venait se substituer à l'ILC, le loyer serait révisable sur la base de ce nouvel indice. » Cette clause prévoit une variation automatique du loyer, sans notification préalable, suivant l'indice ILC, et à chaque début de période triennale et pour la première fois pour le loyer du mois de janvier 2014. Si la clause emploie le vocable relatif à la « révision » du loyer, la rédaction de la clause est toutefois claire en ce qu'il s'agit d'une indexation sur un indice déterminé, à une date déterminée. Ainsi, la contestation de la société Asnières Services à cet égard n'apparaît pas suffisamment sérieuse pour remettre en cause les sommes appelées à ce titre. Elle sera déboutée des demandes ainsi formulées. L'ordonnance querellée sera simplement infirmée sur le montant de l'arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2021 inclus afin de tenir compte du règlement de 2 000 euros, la dette locative s'élevant en conséquence à la somme de 5 462,72 euros, à la date à laquelle elle a été rendue ce qui sera constaté, dette sur laquelle courront, dans son intégralité étant donné qu'elle est inférieure au montant visé dans le commandement de payer, les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire : La société Asnières Services critique le premier juge d'avoir rejeté sa demande de délai, soulignant l'ancienneté du bail, l'absence de défaillance dans le paiement des loyers avant la crise liée à l'épidémie de la Covid-19, le montant très faible de l'arriéré locatif et l'existence de contestations sérieuses sur les sommes réclamées par le bailleur. Ainsi, elle relate qu'elle a subi une perte de chiffre d'affaires de plus de 50 % entre le mois de novembre 2019 et le mois de novembre 2020 comme en atteste son expert-comptable. Elle indique que si la dette s'est élevée à la somme maximale de 17 000 euros au plus fort de la crise, elle ne s'élevait plus qu'à la somme de 5 462,72 euros à la date de l'audience de référé du 24 janvier 2022, réduction qui aurait dû permettre au juge de retenir qu'elle établissait de façon sérieuse sa capacité à assumer le paiement de l'arriéré, outre le paiement des loyers courants. Elle insiste également sur le fait qu'à la même date, la dette exigible était constituée d'une partie de l'échéance du 3ème trimestre 2021 et de l'échéance du 4ème trimestre 2022, soit des loyers impayés très récents, alors qu'elle exécute son bail sans difficulté depuis 30 ans. Elle ajoute avoir procédé au règlement total de la somme de 20 983,55 euros entre le 16 juin 2021 et le 4 janvier 2022, ce qui démontre selon elle sans conteste sa bonne foi et ses capacités à apurer la dette. Elle prétend encore qu'elle a apuré totalement sa dette par 2 règlements d'un montant total de 11 598,24 euros au mois de mai 2022 et ajoute en réponse aux arguments adverses qu'elle a payé la somme de 4 000 euros au 1er octobre 2022. Elle demande en conséquence que lui soit accordés rétroactivement des délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater que la dette locative a été totalement apurée pendant le cours de ces délais, de sorte que le commandement de payer du 9 septembre 2020 visant la clause résolutoire est dépourvu d'effet. La bailleresse s'oppose à cette demande, rétorquant que les arguments mis en avant par l'appelante n'effacent pas l'existence d'une dette ayant entraîné l'acquisition de la clause résolutoire. Elle reconnaît que 2 paiements sont intervenus les 2 et 11 mai 2022 pour des montants respectifs de 9 462,72 euros et 2 135,52 euros, ce qui interroge selon elle sur le refus de la locataire d'acquitter préalablement ses dettes, en l'absence de toute production des aides de l'Etat en période Covid. Sur ce, La bailleresse ne conteste pas qu'à hauteur de cour, il n'existe plus d'arriéré impayé. Dans ces conditions, et alors que la société Asnières Services démontre avoir rencontré des difficultés financières pendant la crise sanitaire puis avoir fait les efforts nécessaires pour apurer sa dette, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera donc octroyé rétroactivement jusqu'au 11 mai 2022, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué. L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce sens. Sur la demande incidente de la bailleresse : La société Asnières-Voltaire sollicite l'expulsion de la société Asnières Services sous astreinte de 600 euros par jour de retard et sa condamnation à lui rembourser les travaux de remise en état des locaux. Elle soutient avoir fait constater par huissier de justice le 6 janvier 2022, après en avoir obtenu l'autorisation auprès du président du tribunal judiciaire de Nanterre, que la société Asnières Services sous-louait le 2ème étage du local, lequel a été modifié sans son autorisation, une douche et des wc y ayant été ajoutés. Elle relate que la société Asnières Services a produit une procès-verbal d'expulsion de son sous-locataire démontrant un départ effectif seulement au 9 mai 2022 et que par la suite, le plafond du 1er étage s'est effondré, exactement au dessous des installations sanitaires non autorisées. Elle prétend donc que cette situation confirme l'urgence à voir cesser les troubles manifestement illicites occasionnés par la société Asnières Services dont l'expulsion doit être confirmée en toutes hypothèses. La société Asnières Services sollicite le débouté des demandes ainsi formulées. Elle relate qu'après avoir découvert qu'un certain M. [Y] était entré par voie de fait dans le logement situé au 2ème étage, elle a saisi le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine qui a constaté cette voie de fait et ordonné l'expulsion de l'intéressé ainsi que de tous occupants de son chef. Elle expose que la société Asnières-Voltaire ne peut ignorer cette situation puisqu'elle se trouvait partie à cette procédure d'expulsion, l'assignation lui ayant été délivrée le 8 juillet 2020. Elle précise que les opérations d'expulsion ont été réalisées le 9 mai 2022. S'agissant des autres griefs tenant à la modification des lieux loués et des désordres d'étanchéité, elle soutient qu'ils ne reposent sur aucun élément de preuve. Elle ajoute qu'en toute hypothèse, la bailleresse ne lui a pas fait sommation de cesser l'infraction alléguée comme le prévoit l'article L. 145-41 du code de commerce et que par ailleurs, le prononcé de la résiliation du contrat de bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Sur ce, La société Asnières-Voltaire fonde ses demandes sur l'article 835 du code de procédure civile qui prévoit que le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'illicéité du trouble suppose la violation d'une obligation ou d'une interdiction préexistante et doit être manifeste. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Or il est acquis au cas présent que l'occupation illicite des locaux loués a cessé depuis le 9 mai 2022 par suite notamment des diligences entreprises par la société Asnières Services qui a saisi le juge aux fins d'expulsion de l'occupant sans droit ni titre. Au jour où la cour statue, aucune violation de la règle de droit ne peut donc être constatée avec l'évidence requise. Par ailleurs, il ressort de l'accusé de réception de la déclaration de sinistre en date du 28 juin 2022 que la procédure de prise en charge du dégât des eaux par les assureurs a été engagée, de sorte que nulle défaillance ne saurait être imputée avec l'évidence requise à la société Asnières Services, alors qu'il a été par ailleurs judiciairement reconnu que l'occupant du 2ème étage l'avait été contre son gré et que la société Asnières-Voltaire en était informée. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes incidentes de l'intimée. Sur les demandes accessoires : L'arriéré locatif ayant finalement été apuré au cours de la procédure d'appel, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Pour la même raison la société Asnières Services supportera les dépens de l'appel. L'équité commande en revanche de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance du 24 mars 2022 sur le montant de la condamnation provisionnelle ainsi que sur le rejet de la demande de délais de la société Asnières Services et la confirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Constate qu'à la date du 24 mars 2022, la dette de la société Asnières Services s'élevait à la somme de 5 462,72 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020, Autorise rétroactivement la société Asnières Services à se libérer de sa dette visée au commandement du 9 septembre 2020 avant le 11 mai 2022, Constate que le paiement est intervenu à l'expiration du délai accordé, Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Asnières-Voltaire, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société Asnières Services supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,