Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00368

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00368 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWCC MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SHLMR [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Mme [X] [S] (Chargé de contentieux) DÉFENDEUR(S) : Monsieur [F] [D] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] (RÉUNION) représenté par Mme [K] [D] (sa fille) COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fahranaz JETHA, Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 06 Juin 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La SHLMR a donné à bail à Monsieur [D] [F] un appartement à usage d’habitation situé à l'adresse suivante : [Adresse 1], selon contrat du 1er février 1996. Par un avenant du 16 janvier 2004, la SHLMR a rajouté Madame [D] [U] à ce bail. Suite au décès de Madame [D] [U], un second avenant du 1er septembre 2006 a fait continuer le bail uniquement au profit de Monsieur [D] [F], moyennant un loyer mensuel actualisé de 512,61 euros, charges comprises. La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 08 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.912,38 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, remis à l'étude, la SHLMR a fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [F] ; - la condamnation de Monsieur [D] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.191,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 512,61 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4316,68 euros. Etant détenu, Monsieur [D] [F] a donné procuration à sa fille, Madame [D] [K], pour le représenter. Elle a reconnu le montant de la dette locative mais a expliqué qu'il souhaite garder le logement. Par conséquent, Monsieur [D] a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de payer 1.000 euros par mois pour apurer la dette . Pour finir, sa fille a indiqué qu'il perçoit 2.068 euros de retraite et que le loyer est la seule charge mensuelle. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 16 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, l’avenant au bail du 1er septembre 2006 contient une clause résolutoire dans son article VI et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [F] le 08 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.912,38 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 08 février 2024. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [D] [F] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 08 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [F] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 4.089,74 euros à la date du 04 juin 2024. Monsieur [D] [F] ne donne aucun élément de nature à contester la dette et, sa fille qui le représente, a reconnu son montant lors de l'audience. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SHLMR la somme de 4.089,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 04 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.912,38 euros, et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience, notamment compte tenu des deux paiements effectués depuis l’assignation. Dans ces circonstances et, compte tenu des capacités financières du locataire, il y a lieu d'accorder à Monsieur [D] [F] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [F] et celui-ci sera condamné à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 512,61 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [D] [F], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de l'équité et des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [D] [F] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant à l’avenant du bail du 1er septembre 2006 entre la SHLMR et Monsieur [D] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies au 08 février 2024. CONDAMNE Monsieur [D] [F] à verser à la SHLMR la somme de 4.089,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 04 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.912,38 euros, et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. AUTORISE Monsieur [D] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 1000 euros chacune et une 5ème mensualité de 89,74 euros qui soldera la dette en principal, outre les intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [D] [F] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 512,61 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Monsieur [D] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRE LE JUGE