Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 24 Octobre 2024
AFFAIRE N° RG 23/06821 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXGU
NAC : 72A
Jugement Rendu le 24 Octobre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Résidence LES CINQ BASTIDES, représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 328 899 901, dont le siège social est [Adresse 1] - [Localité 2]
Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [S] [U], né le 05 Octobre 1969 à [Localité 4] (Sénégal), demeurant Les Cinq Bastides - 203 Rue Champollion - [Localité 5]
Défaillant,
Madame [W] [Y] épouse [U], née le 10 Novembre 1976 à [Localité 4] (Sénégal), demeurant Les Cinq Bastides - 203 Rue Champollion - [Localité 5]
Défaillante,
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Mai 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 26 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] sont propriétaires des lots 2002, 2276 et 2289 dépendant de la copropriété LES CINQ BASTIDES située [Adresse 3], à [Localité 5].
Par assignation en date du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES, représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées au débat,
- condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à lui payer la somme de 6.764,69 euros au titre des charges de copropriété impayées au 15 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023,
- ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 n° 2006-872,
- condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à lui verse la somme de 797,05 euros en règlement des frais de recouvrement,
- condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles,
- ordonner l'exécution provisoire,
- condamner solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] aux entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 septembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- les contrats de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges d'octobre 2019 à septembre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 6 octobre 2020, 31 mars 2021, 20 avril 2022, 27 mars 2023 et 27 avril 2023,
un décompte des charges réclamées arrêté au 15 novembre 2023, provision 4ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.458,08 euros. Toutefois, ce décompte comporte les sommes versées au titre d'un précédent jugement (1.896,34 euros) qui doivent être déduites et des sommes (797,05 euros) qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.
Il convient également de déduire du montant de la créance, les sommes réclamées au titre de "VERIFICATION COMBINE M. [U]" (39,60 €), "1 TELECOMMANDE M. [U]" (50,93 €), "1 VIGIK M. [U]" (27,50 €) et "1 EMETTEUR M. [U]", en l'absence de production des pièces justificatives des montants réclamés.
Au final, l’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES s’élève à la somme de 6.603,21 euros (9.458,08 € - (1.896,34 € + 797,05 € + 161,48 €), au titre des charges impayées arrêtées au 15 novembre 2023, provision provisions 10/2023 à 12/2023 et appel fonds travaux 10/2023 inclus.
Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants aux termes de l'article 220 du code civil. En conséquence, M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de présentation de la mise en demeure du 12 juillet 2023.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 27 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.
En l’espèce, M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal d'instance d'Evry du 7 janvier 2019 et du tribunal judiciaire d'Evry du 26 novembre 2020, cette dernière décision portant sur les charges impayées arrêtées au 7 octobre 2019, appel du 2ème trimestre 2019 inclus. Bien que les demandeurs aient soldé les causes de ces décisions, ils ont laissé se constituer une nouvelle dette sans justifier des raisons pouvant expliquer leur carence. Dans ces conditions, M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES un préjudice distinct de celui résultant d'un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer solidairement une indemnité de 660,00 euros en réparation de son préjudice.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES sollicite la somme de 797,05 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :
- 15/11/2019 : gestion annuelle dossier : 95,00 €, 15/11/2019, 29/04/2020, 16/03/2021 : actualisation dossier avocat : 60,00 € x 3 = 180,00 €, 15/11/2023 : dossier assignation avocat : 270,00 € soit un total de 545,00 €, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,
- 19/06/2023 : mise en demeure du 19 mai 2023 : 55,00 e, en l'absence de justificatif d'envoi de ce courrier.
soit, à déduire ,le somme totale de 600,00 euros
Le syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES justifie de la prise d'hypothèque légale (113,05 €) et de la mise en demeure du 12 juillet 2023, dont le montant sera ramené à la somme prévue dans le contrat de syndic, soit 55,00 €.
M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 168,05 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l'instance.
M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES la somme de 6.603,21 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés arrêtés au 15 novembre 2023, provision 10/2023 à 12/2023 et appel fonds travaux 10/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 27 novembre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES la somme de 660 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES la somme de 168,05 euros au titre des frais de recouvrement, ;
CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] aux dépens,
CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [W] [Y] épouse [U] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES CINQ BASTIDES en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties
Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
