Cour de cassation, 12 octobre 2016. 15-20.041

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 octobre 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10478 F Pourvoi n° U 15-20.041 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Rueda Sallegourde, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 30 mars 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société MMJ, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à la société Atlantime, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], 3°/ à la société MD 33, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], exerçant sous le nom commercial Imo Group Monique (Destrac immobilier entreprise), défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Rueda Sallegourde, de Me Haas, avocat de la société MMJ ; Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Rueda Sallegourde aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société MMJ la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Rueda Sallegourde Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI RUEDA SALLEGOURDE à payer à la SCI MMJ la somme de 19.136 euros au titre des commissions d'agent immobilier ; Aux motifs que « le tribunal a justement statué sur l'existence d'une cause au bail commercial, valide, sur l'absence de novation et de caducité du bail, sur sa résiliation aux torts du bailleur pour défaut de délivrance et sur l'indemnisation qui en découle au profit du preneur ; Il sera simplement ajouté concernant la rémunération des agents immobiliers que la société MMJ prétend tout d'abord n'avoir donné aucun mandat aux fins de location aux agents immobiliers MD 33 et surtout pas Avantime qu'elle accuse ensuite d'avoir "agi de concert avec la bailleresse et de mauvaise foi violant ainsi leur obligation de loyauté dans les transactions commerciales allant même jusqu'à dénaturer des actes et travestir la réalité"; De telles accusations ne sont pas elles-mêmes exemptes de mauvaise foi de la part du gérant de la société IVIMJ qui a tout de même signé un mandat de recherche pour un bien à acheter qui a abouti à la signature du compromis du 15 décembre 2009 concernant l'immeuble du numéro 36, puis à la signature du bail du 15 février 2010, avant de donner lieu aux pourparlers qu'elle décrit elle-même dans ses conclusions (p 26 et 31) concernant la location de l'immeuble "Label" situé au n°34 et pour lequel la SCI Rueda Sallegourde avait donné mandat aux fins de location à Avantime par acte du 19 juin 2009 ; S'il est exact que ces pourparlers n'ont pas abouti, que la solution du 34 n'a été proposée que du fait de la difficulté à faire libérer le 36, et qu'il n'existe pas de contrat signé par MMJ aux fins de rechercher une location de ce type, la cour rappelle que les contrats peuvent être verbaux et constate que les échanges sus-évoqués démontrent que non seulement les agences Gemofis (Avantime) et Destrac (MD 33) sont intervenues avec l'assentiment de M. [D], mais qu'en plus elles l'ont fait de façon diligente et dans l'intention de trouver une solution correspondant aux demandes des parties et aux contraintes de l'espèce, et en tous cas sans commettre de faute; Sur leur droit à commission, l'article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu'aucune rétribution ne peut être réclamée par les personnes visées à l'article 1 (professionnels de l'immobilier) avant qu'une des opérations visées audit article (vente, location...) ait été effectivement conclue et constatée par un acte écrit; en l'espèce un bail commercial sous condition suspensive a été régularisé le 15 février 2010 et n'a pas été annulé, la résiliation judiciaire aux torts du bailleur devant assumer l'absence de libération des locaux par l'ancien locataire ne privant pas les agents immobiliers, qui n'en sont aucunement responsables, de leur droit à commission; Sur la demande de la société MMJ tendant à voir la SCI Rueda Sallegourde condamnée à lui rembourser les commissions versées du fait du manquement à son obligation de délivrance, la cour réformera sur ce seul point la décision du tribunal qui en résiliant le bail aux torts du bailleur, n'a pas été jusqu'au bout de son raisonnement en laissant à la charge de la société MMJ ses frais d'agence, alors qu'elle n'a pas à assumer les conséquences de la non effectivité du bail dont elle n'est nullement responsable non plus » ; Et aux motifs adoptés que « sur la validité du bail commercial Au terme des dispositions de l'article 1131 du Code civil, l'obligation sans cause ou sur une fausse cause ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet. Au jour de la signature du bail commercial du 15 février 2010, le bail commercial portant sur les mêmes locaux consenti à la SARL ACS DIFFUSIONS avait été résilié par ordonnance de référé du 2 février 2009 signifiée le 17 février 2009. De plus, par ordonnance du 26 novembre 2009, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux avait déclaré irrecevable l'appel de la société la SARL ACS DIFFUSIONS. La décision de la Cour d'Appel de Bordeaux du 7 avril 2010 qui aurait annulé la signification de l'ordonnance de référé du 2 février 2009 et déclaré l'appel de la SARL ACS DIFFUSIONS recevable n'est quant à elle pas produite aux débats. Dès lors, à la date de la signature du bail commercial litigieux, il existait bien une cause à la convention des parties dès lors que la société bailleresse avait obtenu une ordonnance de référé exécutoire par provision ordonnant l'expulsion de la SARL ACS DIFFUSIONS et que l'appel de cette société avait été déclaré irrecevable. Les tentatives d'exécution de cette décision par la SCI RUEDA SALLEGOURDE ne sont pas établies. En revanche, il est certain qu'elle a proposé après la signature du bail à la SCI MMJ de prendre à bail un autre local adjacent situé au 34 de la même rue. Dans ces circonstances, le bail commercial du 15 février 2010 était bien causé et aucune disparition ultérieure de la cause ne justifie sa résolution. Sur la novation et la conclusion d'un nouveau contrat de bail Il ressort des dispositions de l'article 1271 du Code civil que la novation d'un contrat s'opère lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l'ancienne. Au terme des dispositions de l'article 1273 du même code, la novation ne se présume pas et la volonté des parties de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. Les parties versent des échanges de correspondance et de courriels desquels il ressort qu'à la date du 14 mai 2010, la SCI MMJ avait accepté le principe d'un bail sur le local situé au 34 moyennant un loyer légèrement différent. Néanmoins, cet échange de correspondance laisse sans réponse certains points comme par exemple la prise en charge des honoraires d'architecte de la SCI MMJ pour le permis de construire. Surtout, le mail d'acceptation de la société MMJ évoque un projet de bail commercial écrit. Enfin, il est constant que ce début d'accord n'a jamais été exécuté par les parties. Dès lors, aucune novation du contrat de bail ne peut être retenue. Sur la caducité du bail pour non réalisation de la condition suspensive La clause suspensive d'obtention par le preneur d'un permis de construire est explicitement stipulée tant en page 10 qu'en page 1 du bail au profit du preneur. Dès lors, les sociétés défenderesses ne peuvent invoquer la caducité du bail pour obtention d'un permis de construire le 3 juin 2010, soit 3 trois jours après l'expiration du délai et alors que les locaux n'étaient toujours pas libres. Sur la résiliation du contrat pour défaut de délivrance et ses conséquences Aux termes des dispositions de l'article 1719 du Code civil, sans qu'il soit besoin de stipulation particulière, le bailleur est obligé de délivrer aux la chose louée . En espèce, il est reconnu par les sociétés défenderesses que la SCI MMJ n'a jamais pu prendre possession des locaux loués en raison de l'occupation des lieux par l'ancienne société locataire, la SARL ACS DIFFUSIONS. Or, le bailleur n'est pas déchargé de son obligation de délivrance même si ce défaut a pour origine la faute d'un tiers. En conséquence, le bail commercial doit bien être résilié à compter du 30 mai 2010, date ultime de prise d'effet, et ce aux torts de la société bailleresse. De plus, le preneur dispose d'une action en indemnité contre le bailleur dès lors que le défaut de délivrance provient de ce dernier, spécialement en raison de la présence sur les lieux d'un autre locataire dont le titre n'est pas opposable au preneur. La SCI MMJ est donc fondée à obtenir la restitution par la SCI RUEDA SALLEGOURDE du dépôt de garantie ainsi que les sommes suivantes : - 7.008,56 euros au titre du remboursement des frais d'architecte exposés pour l'obtention d'un permis de construire, - 30.000 euros au titre de sa perte d'exploitation En revanche, aucune faute de la SARL ATLANTIME ou de la SARL MD 33 n'est démontrée de sorte qu'il n'y a pas lieu à condamnation de ces sociétés » ; Alors que, le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue est subordonné à l'établissement d'un acte écrit contenant l'engagement des parties ; que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit ; qu'en se fondant pourtant , pour condamner la société RUEDA SALLEGOURGE à rembourser à la société MMJ les commissions versées aux sociétés MD 33 et AVANTIME, sur l'existence d'un contrat verbal, quand l'existence de contrat était contestée par MMJ et que la preuve de l'existence d'un mandat donné à un agent immobilier ne peut être rapportée que par un écrit, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil, ensemble l'article 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.