Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/02750

Minute n° 2024/ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 représenté par Madame [Z] [U], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [O] [I] Logement 45 Etage 5 6 Rue Samuel de Champlain 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/02750 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MOVJ COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [O] [I] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 13 juin 2018, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [O] [I] un logement de type 2 lui appartenant sis, 6 rue Samuel de Champlain, 5ème étage, n°45 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 257,81 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 118,79 €. Par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [O] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.186,39 € arrêté au 14 décembre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 28 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : - Déclarer sa demande recevable et bien-fondée ; - Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en application de l'article L153-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.031,62 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 juillet 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer, soit la somme de 272,30 €, augmentés des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ; - Condamner le locataire au paiement de la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 20 décembre 2022 en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Les services du département ont informé le tribunal le 7 février 2024 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [Z] [U], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.067,82 € au titre des loyers et charges échus à la date du 7 février 2024 et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois d’avril 2023. Régulièrement assigné à étude, [O] [I] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [O] [I] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 17 octobre 2022, dont celle-ci a accusé réception le 28 novembre 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 août 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 28 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 août 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. Par exploit d’huissier en date du 20 décembre 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [O] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.186,39 € arrêté au 14 décembre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [O] [I]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [O] [I] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.067,82 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 7 février 2024. En conséquence, [O] [I] sera condamné au paiement de la somme de 3.067,82 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 7 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 8 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 281,82 €. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 juin 2018 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [O] [I], concernant le logement sis 6 rue Samuel de Champlain, 5ème étage, n°45 - 44300 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 février 2023 ; CONDAMNE [O] [I] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3.067,82€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [O] [I] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 8 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 281,82 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [O] [I], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [O] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [O] [I] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY