Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Pauline DE LASTEYRIE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02366 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPL
N° MINUTE :
11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
EP.I.C [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDERESSE
Madame [O] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02366 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPL
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 25/11/2022, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à [O] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 614,65 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/09/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 1532,65 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 29/01/2024 délivré à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [O] [F] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de [O] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [F] ;
- dire et juger que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner [O] [F] au paiement d'une somme provisionnelle de 2534,97 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement arrêté au 17/01/2024, à parfaire à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamner [O] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et charges ;
- condamner [O] [F] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 30/01/2024.
A l'audience du 14/05/2024, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 1615,80 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l'assignation. Il donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement ou d'un moratoire.
[O] [F], représentée par son conseil, sollicite :
- la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- la suspension de l'exigibilité de la dette jusqu'à la mise en place de la décision du Fonds de solidairté logement, soit un prêt à hauteur de 31% de la dette et l'effacement du surplus ;
- à défaut d'un moratoire, la mise en place d'un échéancier de paiement de 10 euros par mois sur 36 mois ;
- le rejet des demandes du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- l'absence de prononcé de l'excéution provisoire de la décision ;
- le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.
Elle indique que le FSL a accepté son dossier le 25/04/2024 et prednra en charge sa dette par une subvention représentant 69% de la dette locative et un prêt représentant 31% de la dette qui seront versés par la CAF de [Localité 3] directement au bailleur. Elle indique avoir des revenus de 3264 euros par mois, des charges à hauteur de 1671 euros, 5 enfant à charge. Elle précise avoir repris le règlement du loyer.
Un diagnostic social et financier était reçu au greffe du tribunal et transmis au bailleur au cours des débats.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/09/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application des textes applicables au jour de l'assignation.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 20/09/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[O] [F] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/11/2023 à minuit, soit à compter du 21/11/2023.
[O] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, et indique avoir repris le règlement du loyer intégral. [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte arrêté au 22/04/2024 qui démontre de la reprise des règlements depuis octobre 2023 entraînant une diminution constante de la dette locative. La locataire a réglé le dernier loyer courant en son intégralité.
Par conséquent, compte tenu de la situation de la locataire, des pièces produites justifiant de la reprise du paiement, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
Compte tenu de la décision du Fonds de solidarité du 25/04/2024 que la locataire produit à l'audience, il y a lieu de prononcer des délais de paiement sous la forme d'une suspension de l'exigibilité de la dette locative jusqu'à la mise en place en de la décision du FSL, ou au plus jusqu'à l'expiration d'un délai de 18 mois courant à compter de la signification de la décision.
En cas de non-paiement du loyer courant, des charges, et à l'issue du délai de 18 mois en cas de non application de la décision du FSL, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [O] [F], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [O] [F], à défaut de local désigné.
Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [O] [F] reste devoir une somme de 1341,23 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 22/04/2024, mois de mars 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [O] [F] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [O] [F], il y a lieu de mettre en place un moratoire tel que fixé au présent dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [O] [F] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [O] [F] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [O] [F], partie succombante, aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 20/09/2023.
Eu égard à la nature du litige et à l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/11/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE [O] [F] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 1341,23 euros au titre des loyers et charges dus au 22/04/2024, mars 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
PRONONCE la suspension de l'exigibilité de la dette locative de 1341,23 euros jusqu'à la mise en place en de la décision du Fonds de solidarité logement (FSL) du 25/04/2024, et au plus jusqu'à l'expiration d'un délai de 18 mois courant à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [O] [F] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance du loyer et des charges courants, en à l'expiration du délai de 18 mois en cas de non application de la décision FSL du 25/04/2024, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;
DIT que [Localité 3] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [O] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE, en ce cas, [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [F] à défaut de local désigné ;
CONDAMNE, en ce cas, [O] [F] à payer [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE [O] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20/09/2023 ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit de la décision ;
ACCORDE le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à [O] [F].
La greffière La juge des contentieux de la protection
